Gwiazdki świecą coraz jaśniej

Europa Środkowo-Wschodnia po latach zacofania inwestycyjnego dopiero zaczyna nadrabiać zaległości hotelowe. Turyści i biznesmeni coraz liczniej tu przyjEżdżają,
a w ślad za nimi podążają hotelowi gracze

 

Od krytycznego dla branży hotelowej 2004 roku, w którym łączne przychody firm z budowy hoteli i innych obiektów z tej branży w Polsce osiągnęły 276 mln zł, gracze z tego sektora nabrali wigoru i inwestycje stale rosną. Według szacunków firmy badawczej PMR Consulting, specjalizującej się w doradztwie dla inwestorów na rynku Europy Środkowej i Wschodniej, w ciągu najbliższych pięciu lat wartość budownictwa hotelowego będzie rosła średnio o około 17 proc. rocznie, do poziomu 1,1 mld zł w 2012 roku. To oznacza powiększenie bazy o prawie 30 tys. pokoi w latach 2008-12, czyli ok. 110 hoteli rocznie (sami gracze rynkowi do tej pory już zadeklarowali chęć budowy obiektów mieszczących prawie 20 tys. pokoi hotelowych wszystkich standardów). Jest czym się pochwalić – to dwa razy więcej niż w latach 2001-06. PMR szacuje, że w tym okresie w hotele w Polsce zainwestowane zostanie 4,7 mld euro.

Spośród dziesięciu najważniejszych, globalnych sieci hotelowych, w Polsce obecnych jest już osiem. Większość z nich planuje dalsze inwestycje. Wkrótce konkurencja się zaostrzy, bo na rynku pojawią się kolejni gracze, jak Wyndham Hotels & Resorts i Choice Hotels. Działają one na zasadzie franczyzy i szukają właśnie partnerów na polskim rynku. Sieć Choice chce zaistnieć nad Wisłą z dwugwiazdkową marką Comfort i trzygwiazdkową Quality. Nie wiadomo natomiast pod jakim szyldem będzie otwierać swoje obiekty Wyndham. Ale analizując ich strategię można spodziewać się wciągania do współpracy już działających, małych hoteli. Kolejny debiutant na rynku to sieć NH Hotels, która rozpoczęła adaptację przedwojennego Hotelu Wielkopolska przy ulicy Św. Marcin w Poznaniu. Powstanie tam pierwszy z kilku planowanych obiektów inwestora w Polsce. Na gości czekać wkrótce będą 92 pokoje jedno- i dwuosobowe. 

Hotele nie tylko dla kibica

Zapotrzebowanie na miejsca hotelowe wynika między innymi z tego, że Polska jest krajem coraz chętniej odwiedzanym przez cudzoziemców. Według szacunków Instytutu Turystyki w 2007 roku nasz kraj odwiedziło ich ponad 15 mln pozostawiając 7,9 mld dolarów. Lwią część tej sumy stanowią wydatki na noclegi. Ten stały trend wzrostowy będzie jeszcze silniejszy dzięki zbliżającym się Mistrzostwom Europy w Piłce Nożnej EURO 2012, które będziemy organizować wspólnie z Ukrainą (decyzja zapadła w kwietniu 2007 roku). Dodatkowym stymulatorem jest ciągle dobra sytuacja ekonomiczna kraju (6 proc. wzrostu PKB w 2007 roku) oraz napływ unijnych środków na turystykę.

– Żaden inwestor nie będzie budował hoteli tylko z powodu jednego wydarzenia trwającego miesiąc. Organizacja EURO 2012 spowoduje jedynie, że realizacja wielu projektów będzie nieco przyspieszona w związku z możliwością wykorzystania szansy, jaką daje tak duża fala turystów – przekonuje Tomasz Dziedzic, adiunkt pracujący w Instytucie Turystyki.

Zdaniem eksperta niezależnie od EURO 2012 nasz rodzimy rynek hotelowy ma przed sobą duże możliwości rozwoju, ponieważ nasza baza hotelowa jest po prostu jedną z najgorszych w Europie. Jesteśmy europejską pustynią, gdyż współczynnik liczby mieszkańców do liczby łóżek hotelowych jest trzy-cztery razy niższy od współczynnika w Czechach czy na Węgrzech. W Polsce na 10 tys. mieszkańców przypada 44 hotelowych łóżek. Natomiast w Czechach współczynnik ten wynosi 220 łóżek, na Słowacji 105, na Węgrzech 156 a w Austrii – ponad 700. Jesteśmy  w europejskim ogonie – nasz współczynnik jest najniższy w całej Unii Europejskiej.

Warszawskie hotele od 2005 roku odnotowały znaczny wzrost obłożenia, choć odbyło się to kosztem spadku cen pokojów. Według Jones Lang LaSalle Hotels, koniunktura utrzymała się także w 2007 roku, a stopa zwrotu z pokojów wzrosła o 14,5 proc.

– W Polsce, w porównianiu do innych krajów europejskich, zachwiana jest proporcja hoteli cztero- i pięciogwiazdkowych do dwu- i trzygwiazdkowych: mamy znacznie więcej tych słabych, złej jakości. Przez ostatnie lata inwestorzy budowali hotele trzygwiazdkowe, ale dziś nie ma dla nich klientów. Coś, co jest dla wszystkich, jest dla nikogo – przekonuje Tomasz Dziedzic.

Nocleg na Wschodzie

Jeszcze mniej rozwiniętym od polskiego rynku hotelowego jest ukraiński. Według raportu Jones Lang LaSalle Hotels, Kijów o dziesięć lat odstaje w tej dziedzinie od porównywalnych miast stołecznych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. W całym kraju większość hoteli pamięta jeszcze czasy sowieckiego imperium. Obecnie w stolicy nowoczesny standard oferuje jedynie 1,2 tys. pokoi, choć klasyfikacja hoteli jest zawyżona w stosunku do międzynarodowych norm. W 2007 roku przybyły jedynie 2 obiekty wysokiej klasy: 4-gwiazdkowa Riviera z 80 pokojami oraz 5-gwiazdkowy Hyatt Regency Kyiv z 234 łóżkami.

Za to dość dobrze rozwinięty jest system krótkoterminowego wynajmu mieszkań, najczęściej „na czarno”. W samym Kijowie ich liczbę szacuje się na 6 tys. Mimo tego, naddnieprzańskie miasto jak magnes przyciąga międzynarodowe sieci hotelowe. Wkrótce w ukraińskiej stolicy goście będą mogli zamieszkać między innymi w obiektach sieci InterContinental (280 pokojów, otwarcie planowane  na 2010 rok), Hilton (257 pokojów, otwarcie w 2009 roku), Marriott (z marką Ritz Carltoon, 200 pokojów w 2011 roku). Jednak nawet zaplanowane inwestycje nie zospokoją ogromnego głodu nowoczesnych obiektów. Skutkuje to wzrostem cen wynajmu pokoi. Po decyzji UEFA o przyznaniu Ukrainie prawa do organizacji mistrzostw EURO 2012 roku austriacka firma Sparkassen Immobilien AG ogłosiła, że do 2010 roku zbuduje 5 hoteli w kluczowych ukraińskich miastach za 500 mln euro.

Wysokiej klasy hotele oprócz stolicy, znajdują się jeszcze w Odessie i Doniecku. We Lwowie działa jedynie 21 hoteli z 1,7 tys. pokoi. Wydział Promocji Handlu i Inwestycji polskiej ambasady w Kijowie szacuje, że żeby zaspokoić dzisiejsze potrzeby Lwowa trzeba wybudować jeden hotel 5-gwiazdkowy z 70 pokojami oraz 3 3-gwiazdkowe po 200-250 numerów każdy. Ceny gruntu są tu zdecydowanie niższe niż w Kijowie.

Moskwa dla bogaczy

Podobną sytuację można zaobserwować w Rosji. Tu również spory udział w rynku hotelowym mają stare, posowieckie obiekty, odbiegające standardem od nowoczesnych. Najbardziej dynamicznym rynkiem jest rosyjska stolica. Moskiewskie obiekty są zapełniane głównie przez klientów biznesowych, a dopiero w dalszej kolejności przez turystów. To przekłada się na strukturę hoteli: niedaleko od centrum miasta trudno znaleźć hotel tańszy   o niższym standardzie, a wszystkie powstające w tej strefie obiekty będą miały conajmniej cztery gwiazdki. Na sytuację nakłada się również fakt, że tańsze hotele zostały zamknięte i obecnie są remontowane, by po liftingu wrócić na rynek jako luksusowe adresy poszukiwane przez zamożnych gości. Przebudowę przechodzi między innymi hotel Rosja, który w 2011 roku zaoferuje gościom 550 luksusowych pokojów, Moskwa, która za 3 lata zostanie otwarta pod marką Four Seasons, a także Mińsk, który w 2009 roku będzie witał klientów szyldem InterContinental, oraz Leningradskaja – od 2008 roku Hilton.

– Sieć Hilton traktuje rynek rosyjski jako priorytetowy w Europie, podobnie jak niemiecki i turecki. Polska i kraje Europy Środkowo-Wschodniej należą do drugiej listy. W Rosji jest wiele zaniedbanych, szarych, ale silnie uprzemysłowionych miast, które dysponują wielkim potencjałem. Inwestowanie jest w nich dość tanie, a popyt ze strony klientów biznesowych wielki – przekonuje Paweł Mirski, dyrektor marketingu warszawskiego Hiltona. Szefowie tej sieci zamierzają zbudować w  Polsce w ciągu 5‑10 lat 11 nowych hoteli, głównie średniej klasy Garden Inn. W kilku przypadkach już negocjują warunki współpracy z inwestorami. Natomiast w Rosji Hilton jest zainteresowany otwarciem nawet 25 hoteli własnych marek w 11 miastach z co najmniej milionem mieszkańców. Inwestorem jest London & Regional Properties, prywatny brytyjski operator hotelowy należący do braci Livingstone. Firma na rozwój sieci wyda ponad 500 mln euro. Pierwszy hotel Hilton będzie otwarty wiosną 2008 roku w jednym z moskiewskich posowieckich wieżowców – rosyjskich „Pałaców kultury”. Kolejny powstanie w Nowosybirsku.  Na celowniku są także St. Petersburg, Nowosybirsk, Rostów nad Donem, Samara, Jekaterynburg, Niżnij Nowogród i Czelabińsk.

Mimo, że 80 proc. odwiedzających Moskwę to biznesmeni, to według ekspertów JLL Hotels miasto daje pole do popisu deweloperom hoteli klasy turystycznej, położonym dalej od centrum miasta, ale dobrze z nim skomunikowanym. Rosjanie dopiero odkrywają, że opłaca się im wspierać ruch turystyczny. Dostrzegły to także władze Moskwy, które przygotowały program wspomagający budowę hoteli. Ale nawet dzięki realizacji zaplanowanych projektów, Moskwa jeszcze długo nie dogoni na tym polu innych stolic europejskich.

Taniej? Niekoniecznie!

St. Petersburg jest miastem znacznie bardziej nastawionym na turystykę, choć koszt zamieszkania w hotelu w dobrej lokalizacji jest ciągle wysoki – średnia cena w hotelach najwyższej klasy wzrosła o około 10 proc. w porównaniu do 2006 roku i wynosiła w połowie roku 237 dolarów. Ale największy wzrost zapełnienia widać w segmencie hoteli ze średniej półki. Do tego miasta klienci biznesowi dopiero zaczynają napływać. Centrum miasta, tak jak w stolicy, jest opanowane przez hotele z luksusowymi szyldami. Tu mianem „dobre hotele” określa się także poradzieckie obiekty, które zostały sprywatyzowane i zmodernizowane, jak Elisiejew Pałac, Piertopałac czy Grand Hotel Emerald.

Odwrotnością miasta Piotra I jest Rostów nad Donem. Mimo znacznie łagodniejszego klimatu i bliskości Morza Azowskiego, miasto to nie jest turystycznym celem. Jest za to ważnym centrum przemysłowym i konferencyjnym. I choć obecnie jedynie cztery hotele oferują nowoczesny standard pokoi, to do 2010 roku ta liczba się podwoi. Na razie biznesmeni muszą mieszkać m.in. w hotelu Don Plaza (dawny Inturist) czy Wertołd. Praktycznie każdy budowany hotelowy kompleks ma duże zaplecze konferencyjne: Radisson SAS, turecki Rixos, Marriott, czy InterContinental.

Regionowi potrzeba czasu

Rozwój poszczególnych krajów przebiegał różnie, każdy z nich ma swoją specyfikę, wielkość i inny rodzaj odwiedzających. Sytuacja hotelowa jest znacznie lepsza na południu regionu, gdzie mimo zmian w latach 90. nadal rozwijała się turystyka. Nie bez znaczenia jest także historia branży. Żadne państwo naszego regionu nie ma takich tradycji jak w Szwajcaria, gdzie już w XIX wieku istniało 6 tys. hoteli.

-          Inwestycje hotelowe w miastach Europy Środkowo-Wschodniej są potrzebne, ale każdemu z nich potrzeba innych obiektów i każda lokalizacja ma  różne ograniczenia. Hotele w Trójmieście są obłożone prawie tylko latem, a w tym czasie w Warszawie mają one mniej gości. Czeska Praga jest bardzo modna cały rok, podobnie jak Kraków czy Bukareszt. Ale w Pradze jest duży popyt na hotele konferencyjne, a w Bukareszcie jest mniejsze nasycenie hotelami pięciogwiazdkowymi – podsumowuje Paweł Mirski, przedstawiciel sieci Hilton. n