Węgrzy głodni sukcesu

Status „Zaawansowanego Rynku Rozwijającego się” zostanie przyznany Polsce
i Węgrom w przyszłym roku przez nadzorującą giełdę londyńską grupę FTSE.
„Eurobuild Poland” przygląda się najważniejszym zmianom na rynku nieruchomości
w największych miastach

Jak w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej, tak również na Węgrzech stolica pozostaje niedoścignionym liderem pod względem istniejącej, wysokiej jakości powierzchni biurowych. Od 2005 roku ilość nowoczesnych biur pojawiających się na budapeszteńskim rynku wzrosła imponująco, osiągając w minionym roku poziom 182,5 tys. mkw., jednak w pierwszej połowie 2007 roku ukończono budowę obiektów o powierzchni 38,8 tys. mkw. Jest to jedynie 21 proc. wyniku osiągniętego w całym poprzednim roku. Mimo to specjaliści DTZ w Budapeszcie oczekują, że mijający rok będzie udany
i zostanie pobity rekord. W najbliższych tygodniach będzie oddany do użytku szereg dużych projektów, których budowę rozpoczęto w 2006 roku. Agenci przewidują, że do końca roku na stołecznym rynku pojawi się 220,8 tys. mkw. powierzchni biurowej, dzięki czemu Budapeszt będzie mógł się pochwalić prawie 2 mln mkw. nowoczesnych biur (dokładnie 1 952 402 mkw.). Z szacunków DTZ wynika, że czynsze najlepszych powierzchni w Budapeszcie utrzymają się na poziomie około 17 euro za mkw. miesięcznie, a średnie stawki  w okolicy 12-14 euro. Stopy kapitalizacji powinny ustabilizować się na poziomie około 5,75 proc., podobnie stabilny ma być poziom powierzchni niewynajętych – około 13 procent.

Projekty biurowe

Największym projektem biurowym ukończonym w pierwszej połowie tego roku jest biurowiec wchodzący w skład pierwszego etapu Átrium Park, realizowany przez węgierskiego dewelopera Wallis Real Estate. Obiekt mieści się w najlepszej biurowej lokalizacji, czyli Váci út, przy głównej ulicy biegnącej na północ
z Centralnej Dzielnicy Biznesowej Budapesztu. Pierwsza faza inwestycji to 16,1 tys. mkw. pow. Kolejne 15 tys. mkw. powstanie w I kwartale 2008 roku, zaś pozostała część (56 tys. mkw.) będzie stanowić powierzchnia magazynowa, handlowa, rozrywkowa oraz obiekty konferencyjne. W listopadzie austriacka grupa Immoeast kupiła Atrium Park za 100 mln euro.

Do Immoeast należy także kolejny – pod względem wielkości – projekt zrealizowany w pierwszej połowie roku:  Mester Park I. Budynek mieszczący się w pobliżu Bulwaru Hungária w dzielnicy 9 położonej na południu centrum miasta posiada 8,3 tys. mkw. powierzchni biurowej, a także nieco ponad 4 tys. mkw.  magazynowo-wystawienniczej. CPB Immo – deweloper projektu – chce, by do końca 2010 roku cały kompleks Mester Park składał się z 250 tys. mkw. powierzchni  najmu.

Riverloft jest wielofunkcyjnym projektem realizowanym przez Globe Trade Centre w dzielnicy 13 na północ od Centralnej Dzielnicy Biznesowej
i w pobliżu wschodniego brzegu Dunaju. Oryginalny budynek stanowił zaplecze techniczne gazowni. Jego powierzchnia zostanie zwiększona i zaadaptowana na 5,5 tys. mkw. ekskluzywnych biur typu „loft” oraz część mieszkalną.

Obiekty oddawane w drugiej połowie roku zaczynają już przyćmiewać te, które pojawiły się w ciągu pierwszych 6 miesięcy 2007 roku. Pod koniec lata Raiffeisen Ingatlan ukończył budowę Centrum Biurowego Aréna Corner. Kompleks o powierzchni około 28 tys. mkw. składający się z 3 połączonych ze sobą wieżowców, zmienił już właściciela. Zarządzany przez Orco Property Group fundusz Endurance Fund nabył go w lipcu za 63 mln euro.

Rynek nieruchomości handlowych

W regionie Europy Środkowo-Wschodniej nadal utrzymuje się boom w sektorze nieruchomości handlowych,
a Węgry nie stanowią tu wyjątku. W listopadzie spółka Plaza Centers otworzyła posiadające 66 tys. mkw. powierzchni najmu centrum handlowo-rozrywkowe Arena Plaza mieszczące się przy wschodnim dworcu kolejowym w Budapeszcie. Kompleks  składa się z hipermarketu o powierzchni 10 tys. mkw., 220 sklepów oraz kina IMAX o 23 salach. Sfinalizowano również transakcję sprzedaży tego centrum na rzecz brytyjskiego Active Asset Investment Management (AAIM) za około 400 mln euro. Kolejny projekt zaczął się od wyburzenia należącego do ING Real Estate centrum Budai-Skála w Południowej Budzie. Ma on zostać  zastąpiony przez kompleks z 40 tys. mkw. powierzchni handlowej, 5,5 tys. mkw. powierzchni rozrywkowej, a także 6,8 tys. mkw. biur i 85 mieszkaniami. Zostanie on zrealizowany do końca przyszłego roku. Kolejny punkt na mapie handlowej stolicy Węgier powstanie dzięki firmie Chayton Duna Property, która w dzielnicy 19 na południowy wschód od Centralnej Dzielnicy Biznesowej w październiku rozpoczęła budowę wielofunkcyjnego obiektu Neo Center. Będzie to 17 tys. mkw. powierzchni handlowej, centrum rozrywkowe
o powierzchni 5 tys. mkw. oraz 17 tys. mkw. biur.

Handel poza stolicą

Centra handlowe pojawiają się również w innych dużych miastach Węgier. W maju otwarto posiadające 15 tys. mkw. powierzchni Vértes Center w miejscowości Tatabánya, które zrealizował fundusz Európa Real Estate Investment Fund – część grupy HVB Bank. W 2008 roku Devirs International planuje ukończenie posiadającego 23 tys. mkw.  powierzchni centrum Magellán Center w Szombathely, natomiast Wallis Real Estate buduje w miejscowości Eger obiekt Agria Park (21,8 tys. mkw.). Nową koncepcją na węgierskim rynku handlowym są centra typu „strip mall” (zob. ramka). Ten rodzaj centrum jest wprowadzany na rynek przez Sybil Holding realizujący obiekt Új Buda Center – którego drugi budynek ma zostać oddany w przyszłym roku. Centrum mieści się w Południowej Budzie na działce należącej niegdyś do fabryki kabli i posiada 15 tys. mkw. pow. biurowej oraz centrum rozrywkowo-rekreacyjne o powierzchni 11 tys. mkw. Poza granicami Budapesztu sieć Stop Shops planuje budowę obiektów tego typu w miejscowościach Gödöllõ, Debrecen, Kaposvár oraz Keszthely. Family Centers chce zrealizować podobne obiekty w miejscowościach Gyõr, Hódmezõvásárhely oraz Sopron.

Sektor magazynowy

DTZ przewiduje, że w tym roku na rynku pojawi się 160 tys. mkw. powierzchni przemysłowej, dzięki czemu jej łączna liczba sięgnie około 1,1 mln mkw. Amerykański gigant
z sektora magazynowego
– ProLogis – posiada w obszarze aglomeracji budapeszteńskiej kilka parków logistycznych na różnych etapach budowy. Jeden z nich – ProLogis Park Budapest – mieści się w miejscowości Gyál, 5 km na południowy wschód od stolicy. 103,5 tys. mkw. powierzchni w tym obiekcie zostanie oddane do końca roku. ProLogis Harbor Park na południowo-zachodnich przedmieściach Budapesztu posiada obecnie 102 tys. mkw. ukończonej powierzchni, a kolejne 50 tys. mkw. będzie dodane w następnym etapie. Również na południu mieści się należący do ProLogis Park Sziget, w ramach którego do dziś w
ybudowano 75 tys. mkw. Kolejne 100 tys. mkw. potencjalnej powierzchni może powstać na działce ProLogis w miejscowości Batta w pobliżu Budapesztu – pierwsze 15 tys. mkw. jest już w fazie budowy. Immoeast do końca roku ukończy 30 tys. mkw. powierzchni magazynowej we wspomnianym wcześniej obiekcie Mester Park; na działce można wybudować aż 380 tys. mkw.

                                              n

Nathan North