Antykwariusze biurowych marzeń

Restaura, Reinhold, UBM, Von der Heyden, Ghelamco czy Yareal – grono firm inwestujących w renowację kamienic stale się powiększa pomimo skomplikowanych procedur budowlanych i często trudnej współpracy z konserwatorem zabytków

Jeszcze kilka lat temu działalność tego typu nie była popularna. Pojedyncze projekty zostały realizowane przez m.in. Von der Heyden (np. hotel Lublinianka w Lublinie) czy Yareal Polska (kamienica w Warszawie przy ul. Mokotowskiej 19). Teraz, kiedy ceny działek pod zabudowę poszybowały, przybyło zainteresowanych kupnem i renowacją starych budynków, w tym firm specjalizujących się w tej dziedzinie.

Historia i biznes

Jedną z nich jest hiszpańska Restaura. Firma od 30 lat rewitalizuje obiekty, m.in. w Hiszpanii, Portugalii czy Francji, i to nie tylko pojedyncze kamienice, ale również całe kwartały ulic. Dziś spółka może pochwalić się 600 odnowionymi budynkami. W Polsce Restaura rozpoczęła działalność od kupna zabytkowej kamienicy i willi przy ul. Pięknej 44 i 44a oraz oficyny przy ul. Hożej 50 w Warszawie. Natomiast szwedzka firma Reinhold, nabyła w stolicy dwie kamienice w centrum miasta, przy Alejach Jerozolimskich 61 oraz 63.

– Interesują nas zabytkowe budynki, które można zamienić w luksusowe biura – mówi Marta Kwintal reprezentująca skandynawskiego inwestora.

Restaura i Reinhold należą do grupy firm, które wiedzą jak rozwiązywać szereg trudności związanych z inwestowaniem w stare budynki i podejmują ryzyko związane z dłuższym okresem realizacji projektu, większymi nakładami finansowymi, roszczeniami byłych właścicieli czy też konfiliktów z lokatorami, którzy często nie chcą opuścić nieruchomości.

– Te sprawy można załatwić pokojowo. Właśnie jesteśmy w trakcie negocjacji z mieszkańcami kamienicy przy ulicy Pięknej – mówi Paweł Augustyn z firmy Restaura.

W większości przypadków, nie jest to jednak tak proste. Tomasz Gudzowaty, zanim zdecydował się sprzedać Reinholdowi budynek przy Al. Jerozolimskich 63, przez wiele miesięcy nie mógł sobie poradzić z lokatorami. Trzy lata temu media rozpisywały się o dantejskich scenach, jakie rozgrywały się w kamienicy. Mieszkańcy twierdzili, że właściciel robi wszystko, aby ich wyrzucić, nawet jest w stanie zaspawać windę.

Konserwator nie taki konserwatywny

Przekształcenie starej kamienicy w luksusowy apartamentowiec czy biurowiec często wiąże się z koniecznością współpracy z konserwatorem. Dotyczy to zwłaszcza obiektów wpisanych do rejestru zabytków, których nie można dowolnie przebudowywać. Dlatego to bardzo ważne, aby inwestor nim stanie się właścicielem budynku, wiedział jaki jest dokładnie zakres wpisu do rejestru: czy obejmuje on tylko elewację czy również wnętrze. Sytuacja jest jednak bardziej skomplikowana, gdy procedura uznania za zabytek zostaje wszczęta już po zakupie nieruchomości. Często dzieje się tak na skutek interwencji stowarzyszeń miłośników zabytków, które obawiają się znacznych przekształceń i wyburzeń planowanych przez inwestora. Z podobną sytuacją boryka się francuska firma Yareal, która nabyła historyczne zabudowania fabryki Braci Łopieńskich przy ul. Hożej z zamiarem przekształcenia ich w apartamenty. Na razie projekt jest wstrzymany, choć początek prac był planowany na sierpień. Wojewódzki konserwator zabytków wszczął procedurę uznania tego obiektu za zabytek. Olga Prokopiak z Yareal Polska odmówiła nam podania szczegółów inwestycji ze względu na toczące się postępowanie administracyjne.

Ze względów konserwatorskich szczególnie kłopotliwa była realizacja przed czterema laty, projektu Domu Dochodowego przy pl. Trzech Krzyży firmy Platan Group. Obrońcy zabytków sprzeciwiali się nadbudowie, która góruje nad zabytkowymi elewacjami i próbowali blokować inwestycję. Dziś już nikt o tym nie pamięta, a jak twierdzą przedstawiciele dewelopera, obiekt przynosi zyski.

– Budynek jest wynajęty w 100 proc. Są nawet firmy, które upatrzyły sobie to miejsce i dopytują się, kiedy zwolni się umowa – mówi Anna Osada z działu marketingu Platan Group. Jak podkreśla nasza rozmówczyni, wysiłki związane z pracami konserwatorskimi, zwracają się. – Dłuższy proces inwestycyjny czy nakłady finansowe można rekompensować wyższą stawką najmu powierzchni. Ostatnio 1 mkw. kosztował u nas 25 euro.

Anna Osada podkreśla, że decydując się na taką inwestycję, trzeba pamiętać, że nadzór konserwatorski trwa pomimo ukończenia projektu. – Ostatnio jeden z najemców chciał wstawić drzwi od strony ulicy. Nie mogło obyć się bez uzgodnień z konserwatorem – wspomina.

Zdaniem Pawła Augustyna z Restaury kolejnym problemem, z którym trzeba się zmierzyć decydując się na realizację zabytkowego projektu, jest stworzenie miejsc parkingowych. Bywa to niezmiernie trudne w ścisłej śródmiejskiej zabudowie. – Parkingi to oprócz bezpieczeństwa jedna z kwestii, która powinna być rozwiązana wspólnie z władzami miasta mówi dyrektor marketingu Restaury.

Problem w większym stopniu dotyczy jednak obiektów biurowych. Dlatego inwestor Domu Dochodowego wystarał się o zgodę na wyburzenie sąsiedniego budynku niewpisanego do rejestru. Dzięki temu od strony ul. Mokotowskiej deweloper mógł wybudować podziemny parking, tyle że z windą dla samochodów, co podraża koszt inwestycji i eksploatacji biurowca.

Dusza w cenie

Deweloperzy twierdzą, że w Polsce trudno jest kupić dobrą kamienicę.

– Problemem są wysokie oczekiwania finansowe właścicieli – mówi Augustyn. – Decyzję o zakupie nieruchomości poprzedzają analizy. Nasi specjaliści sprawdzają stan techniczny obiektu: instalacji i stropów. Staramy się też poznać historię kamienicy. Ta wiedza pomaga nie tylko przywrócić budynkowi świetność, ale sprawia też, że ma on duszę i dzięki temu staje się atrakcyjny – przekonuje przedstawiciel Restaury.

Wbrew obiegowej opinii, przy renowacji kamienic wykorzystuje się elementy podobne jak w nowym budownictwie.

– Kluczem do sukcesu jest odpowiednie dobranie materiałów. Jeśli mamy kamienicę z XIX wieku to trzeba wiedzieć, że dąb trzeba połączyć z określonym marmurem – zdradza Anna Rostkowska, właścicielka pracowni Pro-Art, która pracuje m.in. dla Restaury. Jej zdaniem, koniunkturze na stare przedwojenne kamienice sprzyja też polityka konserwatorów. – Źle oceniają współczesne projekty, które próbują naśladować dawną architekturę – mówi architektka.

Kinga Konińska z Von der Heyden Group twierdzi, że warto inwestować nawet w niewielkie zabytkowe obiekty. Firma właśnie zakupiła dwa mieszkania w Warszawie w kamienicy z 1884 roku przy ul. Wilczej 22. Dzięki współpracy ze wspólnotą mieszkaniową zamierza też odrestaurować elewację oraz zyskać dodatkową powierzchnię przeprowadzając nadbudowę. W ten sposób powstanie sześć dwupiętrowych apartamentów.

– Ta inwestycja będzie naszą wizytówką, dlatego nie ma co mówić o dużym zysku. Ale działamy długookresowo i możemy sobie na to pozwolić – mówi Konińska.

Co z tym ryzykiem?

Jest też jeszcze jedna prawidłowość. Deweloperzy zajmujący się rewitalizacją równoważą ryzyko inwestując również w nowe budownictwo. Von der Heyden oraz Ghelamco realizują nowoczesne biurowce, a Restaura wybuduje osiedle mieszkaniowe w Poznaniu (projekt zakupiony od VDHG). Nieco inną politykę dywersyfikacji ma szwedzki Reinhold, który oprócz deweloperki prowadzi... kluby fitness.

n

Daniel Zyśk