Tygrysy czy kociaki?

Dla Hindusa to wstyd nie wiedzieć, gdzie znajdują się Katowice, czy Łódź, a polskiemu agentowi czerwienią się uszy, gdy obcokrajowiec zainteresowany otwarciem biura nad Wisłą rzuca nazwę ulicy w jednym z tych miast, a Polak nigdy o niej nie słyszał. Rynek biurowy w regionach ma swoje 5 minut

W Łodzi i Katowicach – przez ostatnich kilka lat biurowych pustyniach – coraz częściej powstają oazy w postaci nowoczesnych kompleksów. Może na razie odpowiedniejszym określeniem byłoby „zamierzają powstać”, jednak niewątpliwie widać ożywienie chociażby w postaci komunikatów deweloperów o najnowszych zakupach działek lub wbiciu pierwszej łopaty na budowie. Imponująco prezentują się szacunki agencji King Sturge, według których do końca 2008 roku w Łodzi przybędzie 140 tys. mkw. powierzchni biurowych (obecnie jest 110,2 tys. mkw.), a w Katowicach 42 tys. mkw. (obecnie 159,7 tys. mkw.). Natomiast całkowita wielkość inwestycji planowanych to odpowiednio 170 tys. mkw. i 300 tys. mkw.!

– Od kilku miesięcy obserwujemy ogromne zainteresowanie powierzchniami biurowymi w miastach regionalnych. Aglomeracje takie jak Łodź, Trójmiasto czy Katowice są rozpoznawalne nawet w tak odległych krajach jak Indie. Docierają do nas inwestorzy, którzy przychodzą i dokładnie znają te ośrodki, warunki gospodarcze, a nawet konkretne nazwy ulic. Agent, który rozmawia z takim biznesmenem, musi naprawdę być solidnie przygotowany – uważa Tomasz Buras, dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w King Sturge.

Skuszony niższymi kosztami pracy oraz dużą wydajnością pracowników zagraniczny inwestor to niezła gratka dla dewelopera, który dzięki jednej umowie może wynająć nawet kilkanaście tysięcy mkw. Jednak o takie transakcje można walczyć miesiącami, nie zawsze skutecznie. Jak podają nieoficjalne źródła, szefowie Ghelamco Poland (znani z sukcesów w komercjalizacji swoich inwestycji jeszcze przed ich ukończeniem) już zaczynali martwić się o przyszłość swojego wrocławskiego projektu Bema Plaza (23 tys. mkw. powierzchni biurowej), którego budowa rozpoczęła się jesienią 2006 roku. Problemy z komercjalizacją były o tyle niezwykłe, że stolicę Dolnego Śląska uznawano za silny magnes dla centrów BPO (Business Process Outsourcing). Ostatecznie jednak udało się skusić Amerykanów, czyli koncern Google.

„Kwitnący Gierek” to za mało

W przypadku dawnego miasta fabrykantów, zainteresowanie nowoczesnymi biurami płynie także z innego – lokalnego – źródła, które jest nie mniej ważne.

– Moim zdaniem w Łodzi popyt na nowoczesne powierzchnie rozkłada się dość proporcjonalnie między zagraniczne koncerny oraz polski biznes. Jeszcze rok czy dwa lata temu realia były zupełnie inne – nie było właściwie zapytań o powierzchnie 500, tysiąc czy 2 tysiące i więcej metrów kwadratowych. Obecnie takie zapotrzebowanie zgłaszają firmy chcące otworzyć na przykład call centers czy centrum księgowe, ale także dynamicznie rozwijające się przedsiębiorstwa lokalne. Firmy bogacą się, więc biuro z epoki „kwitnącego Gierka” staje się niewystarczające – mówi Gabriela Nowosielska-Pawlik z łódzkiej agencji Pawlik Nieruchomości.

Kolejka jest dłuuuuga

Przyspieszony puls łódzkiego rynku zauważyło kilku deweloperów, którzy dotychczas silnie zakorzenieni byli w stolicy. Globe Trade Centre przy ulicach Kościuszki i Wólczańskiej chce zbudować 2 biurowce (27 tys. mkw. pow. biurowej). Niedawno pozwolenie na budowę Textorial Park (docelowo 12 tys. mkw.) otrzymał St. Paul’s Developments Polska, a w kolejce po najemców czekają także Faktoria z Forum 76 Business Centrum (7 tys. mkw. pow. biurowej) oraz Ghelamco Poland, które na razie nie zdradza szczegółów inwestycji. Nową formę dawnym zakładom Próchnika zamierza nadać Mermaid Properties, które docelowo zaoferuje około 35 tys. mkw. w kompleksie Cross Point. Z rynkiem nie zamierza żegnać się również Echo Investment, które wprawdzie sprzedało dwa biurowce (Orion i Centrum Biznesu), ale w międzyczasie kupiło działkę przy al. Piłsudskiego i będzie budować kompleks 3 budynków (blisko 30 tys. mkw.). Najwyraźniej szefowie kieleckiego dewelopera mimo wszystko wierzą w potencjał miasta.

– Obecnie podaż nowoczesnych obiektów – wśród których znajdują się m.in. Centrum Biurowe Targowa, Lumiere Center firmy Opus Film czy biurowce Echo Investment – to stanowczo za mało. Wierzę, że inwestycje, które powstaną jako pierwsze, nie będą miały problemu z wynajmem, gdyż przez ostatnie miesiące byliśmy zmuszeni odprawiać zainteresowane firmy z kwitkiem z powodu braku odpowiednich, dostępnych powierzchni, albo chociaż planowanych na konkretny termin. Teraz sytuacja się zmienia i nie musimy odsyłać ich do Wrocławia czy Gdańska. Jednak jeśli wszyscy deweloperzy ruszą z inwestycjami w Łodzi dopiero za jakiś czas i ukończą realizacje za 2-3 lata w tym samym czasie, to rynek może jednak ich nie wchłonąć – dodaje Gabriela Nowosielska-Pawlik.

Śląski znak zapytania

Janusz Garstka z katowickiego oddziału agencji Knight Frank, do tamtejszego rynku podchodzi z dużą ostrożnością. Kilka lat temu firma podjęła się wynajęcia Altusa (13,2 tys. mkw. powierzchni biurowej) i choć obecnie nie ma już tam wolnych biur, to jednak wcześniej zapełnienie ich najemcami było wyzwaniem nie lada.

– Myślę, że nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak zachowa się rynek, gdy za kilka lat wszyscy deweloperzy, którzy dziś rozpoczynają inwestycje, oddadzą je do użytku. To będzie zupełnie nowa sytuacja. To prawda, że teraz inwestorzy wybierają Kraków, gdzie są dostępne biura, ale Katowice także mają swoje niepodważalne zalety – mówi Janusz Garstka.

Mocne strony Katowic wymienia Tomasz Buras z King Sturge. Jego zdaniem nie można zapominać, że jest to najważniejsze miasto 4-milionowej aglomeracji, która dysponuje silnym zapleczem dobrze wykształconych i stosunkowo niedrogich pracowników. Porównując podaż nowoczesnej powierzchni biurowej na Śląsku do liczby mieszkańców, region ten ma duży potencjał wzrostu (ok. 0,45 w Katowicach porównując z ok. 1,6 w Warszawie).

– Zaletą Katowic jest także świetne położenie – pomiędzy Wrocławiem i Krakowem. Podróż autostradą do grodu Kraka trwa około pół godziny. Można zatem mieszkać w pięknym mieście, a pracować w Katowicach – mówi szef Działu Powierzchni Biurowych agencji King Sturge. Przypomina także o przewidywaniach dotyczących warszawskiego Mokotowa sprzed 12-18 miesięcy, według których dzielnica ta miała nie poradzić sobie z natłokiem nowych inwestycji biurowych. Jak się okazało, niewielka część deweloperów zrezygnowała z realizacji swoich planów, ale większość buduje i dzisiaj nie ma większych problemów z wynajmem. Podobne zjawisko – tzn. silny popyt na powierzchnię biurową – obserwujemy teraz na rynkach regionalnych.

Na Katowice postawiło GTC (dysponuje dwiema lokalizacjami: przy ulicach Francuskiej – 21 tys. mkw. pow. biurowej i Mikołowskiej – 27 tys. mkw. pow. biurowej), Echo Investment (przy skrzyżowaniu Górnośląskiej i Francuskiej planuje biznes park na około 70 tys. mkw.) i TriGránit (rozpoczyna III etap Silesia City Center – 60 tys. mkw.). Do portfela nieruchomości tereny w Katowicach dołączyła także Skanska Property Poland (przy ul. Chorzowskiej – obiekt o docelowej powierzchni 30 tys. mkw.) i Reinhold Polska, który przejął od Metropolis Nieruchomości Komercyjne projekt biurowy Silesia Atrium (około 17 tys. mkw.). Pokaźna lista deweloperów (na której nie zabrakło m.in. GTC, Echa Investment oraz ING Real Estate, Verity Development czy Clairmont Global) zgłosiła chęć zajęcia się przebudową centrum miasta według koncepcji Tomasza Koniora, który zaprojektował m.in. budowę biurowców.

Narzekanie na nudę

Firmy, które zebrały silne zespoły pracowników zajmujących się obsługą inwestycji i ich wynajmem, nie mogą sobie pozwolić na chwilę przestoju, bo personel może przejść tam, gdzie jest więcej pracy i pieniędzy. Jednym rozwiązaniem problemu może być rozszerzenie działalności na sektor mieszkaniowy, innym – ekspansja poza Warszawą.

– W Warszawie niektórym firmom coraz trudniej wypracować oczekiwany zysk z projektu – trudno kupić działkę za rozsądną cenę, koszty budowy rosną. Czynsze co prawda poszły w górę, ale nie aż tak dynamicznie, by uzasadnić wygórowane ceny niektórych gruntów. By zapewnić pracownikom zajęcie najłatwiej jest poszukać okazji na innych rynkach – tłumaczy Tomasz Buras.

Ceny ziemi w Katowicach czy Łodzi także rosną, więc może teraz zainteresowanie deweloperów zwróci się w stronę jeszcze mniejszych ośrodków. Czy to oznacza, że nadszedł już czas na nowoczesne biura w dawnej Polsce „B”?                

Ewa Andrzejewska