Lekka orka na ugorze

Brak działek budowlanych w dużych miastach powoduje, że inwestorzy coraz częściej interesują się gruntami rolnymi, których przeznaczenie po zakupie można zmienić

Zgodnie z ustawą o ochronie grutnów rolnych i leśnych z 1995 roku zmiana celu, na który grunt jest przeznaczony, odbywa się w dwóch etapach: podczas zdobywania decyzji o warunkach zabudowy inwestor powinien uzyskać zgodę na zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę – uzyskać decyzję o faktycznym wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej.

Wersja „light”

Kluczową sprawą jest zapis w MPZP – jeśli plan dopuszcza inwestycje budowlane na działce rolnej, odrolnienie jest proste, bo jednoetapowe. Urząd miasta zazwyczaj zgadza się na wyłączenie terenu z produkcji rolnej, o ile właściciel potwierdzi fakt złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.

– Jest to dla nas informacja, że inwestor poniósł koszty projektu i doszedł do etapu pozwolenia na budowę, a więc rzeczywiście wyłączy ten grunt z produkcji rolnej oraz że opłaty z tego tytułu będzie ponosił od dnia faktycznego wyłączenia – mówi Piotr Landowski z Biura Promocji i Informacji Urzędu Miejskiego w Szczecinie.

Druga zasadnicza sprawa to klasa gruntu. Decyzję o wyłączeniu działki z produkcji rolniczej wydaje się w przypadku gleb mineralnych klas od I do IIIb oraz gleb organicznych klas od IV do VI.

– Jeden z naszych klientów zakupił grunty rolne pod budowę osiedla mieszkaniowego. Były to grunty IV klasy i w związku z tym procedura odrolnienia nie była skomplikowana – zapewnia Marek Wollnik, dyrektor zarządzający katowickiej firmy doradczej Metropolis. – Przy odrolnianiu gruntów niższej klasy (IV i V) opłaty są niewielkie. Jeśli teren posiada MPZP zgodny z planowaną inwestycją, zmiana kwalifikacji gruntu trwa około 1 miesiąca.

Działka ze schodami

Problem jednak może pojawić się w sytuacji, gdy grunt, na który ostrzy sobie zęby inwestor, jest wysokiej klasy (I – IIIb) lub jest pochodzenia organicznego. Jeśli w okolicy nie ma zbyt wielu dobrych terenów rolniczych, gmina może nakazać zdjęcie z działki żyznej warstwy próchniczej i przeniesienia jej na inny, uboższy grunt. Procedura jest zgodna z zapisami wspomnianej ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, według której na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim tereny określane jako nieużytki oraz grunty „o najniższej przydatności produkcyjnej”.

– Problemem jest także określenie powierzchni przeznaczonej do wyłączenia – wskazuje Piotr Landowski ze szczecińskiego magistratu. – Zgodnie z przepisami za grunt rolny uważa się grunt poddany mechanicznej uprawie i czynny rolniczo, natomiast nie można przymusić inwestora do zabudowania większej powierzchni działki, niż tego potrzebuje. Załóżmy, że ze 1000-metrowej działki rolnej zostanie wyłączone 200 mkw., na których stanie budynek. Wiadomo, że na pozostałych 800 mkw. inwestor niczego nie będzie uprawiał, choć w MPZP działka przeznaczona jest w całości na cele budowlane. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych powinna precyzować, co zrobić z resztą terenu, a działki powinny być wyłączane z produkcji rolniczej w całości. Inaczej dochodzi do absurdalnych sytuacji podczas rysowania przez geodetę konturów użytków przy pomiarze powykonawczym.

Sezon na rolnika

Trudno się dziwić, że zainteresowanie gruntami rolnymi w granicach miast nie maleje.

– W ostatnich trzech latach do Biura Gospodarki Nieruchomościami wpływa średnio ok. 800 wniosków o wyłączenie rocznie – podaje Jan Budniak, naczelnik Wydziału Nieruchomości Skarbu Państwa warszawskiego ratusza. – W 2006 roku zaobserwowaliśmy tendencję zwyżkową – liczba wniosków wzrosła o ok. 20 proc. Najbardziej popularnymi pod tym względem dzielnicami są Wawer, Białołęka i Wilanów.

Wzrost zainteresowania odrolnionymi gruntami odnotowano również we Wrocławiu. W 2005 roku w granicach miasta przeznaczenie zmieniło 39 ha ziemi o klasach
I-III, w 2006 – 67 ha, zaś do końca roku bieżącego – według szacunków wrocławskiego magistratu – liczba ta przekroczy 100 ha. Rośnie także liczba wniosków o odrolnienie kierowanych do Urzędu Miasta Łodzi. W 2005 roku do miejskiego Wydziału Geodezji, Katastru i Inwentaryzacji wpłynęło 130 podań, w 2006 roku – 146, a w tym roku – już ponad 100. Najwięcej z nich dotyczy dzielnic Widzew i Łódź Górna.

– Szczególne nasilenie wniosków o wyłączenie z produkcji rolniczej jest zawsze w okresie wiosenno-letnim – mówi Piotr Landowski z Urzędu Miasta Szczecin. – W bieżącym roku do chwili obecnej wpłynęły 133 wnioski o wydanie zgody na wyłączenie z produkcji rolniczej oraz o określenie warunków wyłączenia, podczas gdy do połowy roku 2006 wpłynęły 84 takie podania.

Także stolica Podlasia notuje zwiększone zainteresowanie wyłączaniem działek z produkcji rolnej. Według Anny Rakieć, kierownik Referatu Geodezji i Katastru Urzędu Miasta Białystok, w roku 2006 wpłynęło 270 takich wniosków, zaś do czerwca tego roku – 138, jednak nasilenia spływu podań urzędnicy spodziewają się po wakacjach. Białystok może stać się łakomym kąskiem dla inwestorów, jako że w ubiegłym roku miasto zwiększyło swój obszar o ponad 400 ha (czyli ok. 10 proc.), przyłączając część sąsiedniej gminy Zabłudów, w dużej części składającej się z terenów rolnych.

Bank na peryferiach

Największym polskim bankiem ziemi rolnej są zasoby Agencji Nieruchomości Rolnych. Pod koniec 2006 roku ANR dysponowała łącznie ok. 2,6 mln ha ziemi (z czego 1,9 mln ha było dzierżawionych).

– Jedynie ok. 80 tys. ha z tych gruntów znajduje się w strefach oddziaływania dużych miast i ma jednocześnie charakter nierolniczy, a więc nadaje się częściowo pod budownictwo mieszkaniowe, strefy ekonomiczne czy parki logistyczne – mówi Grażyna Kapelko z Agencji Nieruchomości Rolnych. – Ponieważ ziemie te niegdyś były własnością PGR-ów, w najlepszym przypadku leżą na obrzeżach miast.

Ceny za grunty uzyskiwane przez ANR na przetargach odpowiadają tendencjom rynkowym, więc także tutaj od 2002 roku odnotowuje się gwałtowny wzrost wartości działek. W 2003 roku za 1 ha gruntów rolnych z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (wcześniejsza nazwa Agencji) trzeba było zapłacić ok. 3,7 tys. zł, podczas gdy w I kwartale 2007 roku cena sięgnęła 9 tys. zł. To oczywiście średnia wartość krajowa, bo ceny są zróżnicowane w zależności od regionu. Np. zwycięzcy przetargów w Wielkopolsce płacą obecnie stawki identyczne jak za ziemię we wschodnich landach Niemiec, natomiast wylicytowaną cenę 1 ha ziemi na warszawskiej Białołęce czy Tarchominie liczy się już w milionach złotych.

Czy poseł da radę?

Inwestorzy godzą się na utrudnienia związane z odrolnieniem, bo atrakcyjnych lokalizacji w granicach administracyjnych miast zaczyna brakować.

– 99 proc. ziemi, na której budujemy osiedla mieszkaniowe, pochodzi z odrolnienia – mówi Sergiusz Gniadecki, prezes zarządu gdyńskiej firmy Allcon Investment. – Także biurowiec Intela (10 tys. mkw. powierzchni biurowej) stoi na odrolnionej działce. Moim zdaniem wszystkie tereny rolne w granicach miast są – siłą rzeczy – skazane na odrolnienie, bo działek oznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego jako budowlane jest coraz mniej, a boom budowlany nie słabnie.

Sytuację może diametralnie poprawić proponowane przez Ministerstwo Budownictwa odrolnienie z mocy prawa wszystkich gruntów położonych w granicach administracyjnych miast i przekwalifikowanie ich na tereny pod budownictwo mieszkaniowe. Regulujący tę kwestię projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym został 8 maja br. przyjęty przez Radę Ministrów i przesłany do sejmu.

Tomasz Cudowski