Betonowe białe kruki

Grunty powoli stają się cenniejsze od złota, więc należy przechowywać je w bankach (ziemi). Jednak deweloperzy coraz częściej sceptycznie podchodzą do ofert zakupu działek i zdarza się, że sprzedający słyszą od nich twarde „nie”

W ostatnich dniach największe tuzy rynku mieszkaniowego licytowały się deklaracjami co do wielkości swoich banków ziemi, a raczej co do tego, ile metrów kwadratowych mieszkań (w skrócie PUM) można na nich postawić, bo w taki właśnie sposób deweloperzy patrzą na działki. Spółka J.W. Construction – uważana za największego dewelopera – składa deklaracje o gruntach pozwalających na budowę 6,5 tys. lokali (300 tys. mkw.), zaś Dom Development – obecnie srebrny medalista w tej niełatwej konkurencji – chwali się działkami, które pozwolą na przekazanie klientom 6 tys. mieszkań i domów o łącznej powierzchni 460 tys. mkw. PUM. W banku leży także ziemia pod budowę kolejnych blisko 3 tys. lokali mieszkalnych, natomiast zakup kolejnych nieruchomości pod budowę 6,5 tys. lokali jest w trakcie negocjacji.

Przyczajona PUM-a

Na lidera polskiego rynku mieszkaniowego wyrasta (a przynajmniej tak zapowiadają jej szefowie) spółka Polnord, która w maju połączyła siły z NFI Progress i Zachodnim NFI. Dzięki przejęciu portfela projektów należących do funduszy Polnord może poszczycić się bankiem ziemi umożliwiającym oddanie do użytku 1,7 mln mkw. powierzchni mieszkalnej i użytkowej (w tym około 10 tys. mieszkań).

– Przejęcia na rynku mieszkaniowym, tak rzadkie dotychczas, będą zdarzały się coraz częściej, m.in. właśnie z powodu chęci pozyskania gruntów. Czasem o wiele łatwiej i szybciej niż działkę, można kupić spółkę stając się w ten sposób właścicielem atrakcyjnych terenów – uważa Anna Kwiatkowska, szefowa działu mieszkaniowego Cushman & Wakefield. Na rynku działają firmy, które deweloperami mieszkaniowymi stały się w ciągu dosłownie kilku dni ogłaszając zakup działki lub identyfikując w zasobach firmy tereny, które można zabudować, na przykład poprzez realizację projektu apartamentowego. Tacy „deweloperzy” to odpowiedni kąsek dla innych deweloperów, którzy dysponując odpowiednią wiedzą i zapleczem, są w stanie sprawnie przeprowadzić proces budowlany.

– Do tej pory nigdy jeszcze nie był rozwinięty na tak dużą skalę tzw. „land development”, który ucywilizował obrót gruntami. Jest to proces przygotowujący teren pod inwestycję, który ma na celu uzyskanie warunków zabudowy lub pozwolenia na budowę. Dopiero taki gotowy produkt oferowany jest na rynku za znacznie wyższą cenę – wyjaśnia Anna Kwiatkowska z Cushman & Wakefield.

Precz z rolnymi!

– Najwięksi jednak „dostawcy” ziemi to osoby prywatne, które często nie są świadome, jak cennymi perełkami dysponują – mówi Mariusz Motty, właściciel i prezes warszawskiej Kancelarii Motty.

Podkreśla on, że podaż gruntów w stolicy w najbliższym czasie może znacznie się zwiększyć.

– Przyjęty przez rząd projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje uproszczenie i skrócenie procedury planowania. W konsekwencji w Warszawie kilka tysięcy hektarów terenów zostanie objętych planami miejscowymi. Do tego na rynek może trafić część gruntów kolejowych. Rozpatrywana jest również możliwość ustawowego odrolnienia gruntów rolnych w administracyjnych granicach miast – wylicza Mariusz Motty.

Do listy lokalizacji pod budownictwo mieszkaniowe należy dodać nieruchomości, których przeznaczenie w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Warszawy zmieniono z przemysłowego na mieszkaniowe. Chodzi tu między innymi o tereny wokół Wyścigów Konnych, a także tzw. Żoliborz Przemysłowy czy Odolany. Deweloperzy jak świeże bułeczki wykupili działki, więc zmiana charakteru tych części stolicy jest tylko kwestią czasu.

Kosztow(n)e hamulce

Jedną z pierwszych firm, które rozpoczną projekt w tej części Woli, przy ulicy Jana Kazmierza, jest BPH Real Estate. Spółka córka banku BPH będzie realizować przedsięwzięcia mieszkaniowe.

– Myślę, że powoli rynek się uspokaja. Zwłaszcza przez ostatni rok widać było podbijanie cen gruntów, często przez pośredników – uważa Zbigniew Sajdak, wiceprezes BPH Real Estate. – Obecnie ceny ziemi w metrze kwadratowym powierzchni użytkowej mieszkania – magicznym PUM – dochodzą nawet do 3 tys. zł i to jest pewne maksimum. Wyższe stawki można ewentualnie zaakceptować w przypadku wyjątkowo atrakcyjnych lokalizacji. Myślę, że obecnie i w przyszłości ceny działek będą hamowane przez rosnące koszty materiałów budowlanych i robocizny. Kalkulując przedsięwzięcie nie możemy zapominać, że ceny gotowych apartamentów uspokoiły się.

Za metr kwadratowy własnego lokum w stolicy w styczniu 2007 roku płaciliśmy średnio nieco ponad 7,8 tys. zł, a w kwietniu – już trochę powyżej 8 tys. zł (dane RedNet Property Consulting). Zeszłoroczna gorączka z Warszawy i Krakowa przeszła do Wrocławia, Poznania, Trójmiasta i Łodzi, które gonią średnią warszawską.

– Ceny działek jako pierwsze poszybowały w górę po wejściu do Unii – dodaje Łukasz Madej, wiceprezes Home Broker. – W przypadku niektórych nieruchomości można mówić o wzroście rzędu kilkuset procent. Jednak niezwykle trudno określić średnie ceny, bo każda działka jest inna – i nie chodzi tylko o lokalizację, ale także o stan prawny czy przygotowanie do prowadzenia inwestycji. W ostatnich tygodniach, kiedy ceny mieszkań przestały rosnąć z tygodnia na tydzień, widać coraz chłodniejsze podchodzenie deweloperów do zakupów. Wiem, że zdarza się, iż deweloper mówi „nie” i sprzedający odchodzi z kwitkiem.

Zdaniem Łukasza Madeja nie ma szans na powtórzenie się sytuacji z zeszłorocznych, zdumiewających przetargów, kiedy to kwoty oferowane np. przez hiszpańskich deweloperów chcących za wszelką cenę wejść na nasz rynek, wprawiały w zdumienie polskich graczy. Wystarczy wspomnieć rywalizację o zajezdnie w Warszawie (Chełmska i Inflancka), Centrum Południowe we Wrocławiu oraz śmiałe zakupy Verity Development także we Wrocławiu.

Fajerwerki cenowe

– Ceny działek muszą rosnąć i będą rosły – zapewnia Mariusz Motty. – Dopiero wkroczyliśmy na ścieżkę wzrostu gospodarczego, więc wartość mieszkań też będzie się zwiększała. Dziś nikogo chyba nie dziwi udział gruntu w cenie mkw. mieszkania na poziomie 2, a nawet 3 tys. zł. Chociażby na Mokotowie, w okolicach Dworca Południowego, cena metra kwadratowego działek osiągnęła 12 tys. zł. Trudno uśredniać cenę gruntu, ale myślę, że w tym roku dynamika wzrostu będzie skorygowana do około 30 procent w przypadku Warszawy i okolic.

Właściciel kancelarii Motty podkreśla, że obecnie deweloperzy szturmują lokalizacje w pobliżu stolicy, np. na południu (Piaseczno, Konstancin-Jeziorna, a nawet Góra Kalwaria) oraz w pasie północno-zachodnim (Legionowo, Łomianki i Ożarów Mazowiecki).

Nieco ostrożniej podchodzi do szacunków Zbigniew Sajdak.

– Moim zdaniem wzrost cen gruntów w całym 2007 roku można wstępnie szacować na 10–20 proc. – uważa wiceprezes BPH Real Estate. – Przy ustabilizowanych cenach gotowych mieszkań koszty wykonawstwa są czynnikiem ograniczającym gwałtowny ruch cen w górę. Przecież koszt wzniesienia metra kwadratowego mieszkania z około 2,4 tys. powędrował do 4,5 tys. zł.

Zdaniem Zbigniewa Sajdaka duży wzrost czeka tereny pod budownictwo jednorodzinne wokół większych miast. Spodziewać się także można fajerwerków cenowych w przypadku atrakcyjnych parceli w centrach miast.

Słone ceny płacone za ziemię są na porządku dziennym nie tylko w stołecznych realiach. Jednak w innych większych miastach Polski częściej zdarzają się „super korzystne okazje” zakupu świetnych działek.

– Terenów dostępnych jest po prostu za mało w stosunku do popytu – mówi Anna Kwiatkowska z Cushman & Wakefield. – Jednym z remediów jest uchwalenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Spośród największych miast jedynie Gdańsk wyróżnia się pozytywnie spośród miast, których pokrycie planami osycyluje wokół kilkunastu procent.

Wszystko zatem wskazuje na to, że jeszcze przez lata deweloperzy będą się musieli nieźle napocić, by rozbić bank... ziemi.