Marzy mi się bombonierka...

Zwykłe, popularne osiedla coraz częściej wyglądają jak prestiżowe zespoły apartamentowe. Czy w sytuacji, gdy wszystkie nowe mieszkania są sprzedawane

na pniu, opłaca się inwestować w oryginalne projekty architektoniczne?

Zdaniem architekta Ryszarda Urbanowicza, dyrektora i członka zarządu AukettFitzroyRobinson, znane pracownie architektoniczne zwykle są zatrudniane przy projektowaniu apartamentowców i zespołów mieszkaniowych o tzw. standardzie podwyższonym, które charakteryzują się wysoką jakością rozwiązań technicznych i architektonicznych, materiałów (wewnętrznych i zewnętrznych) oraz wysokim poziomem usług i funkcji towarzyszących.

 – Ten segment, jeżeli będzie się rozwijał stabilnie, może świadczyć o rodzeniu się polskiej klasy średniej, dla której posiadanie 4-, 5-pokojowego mieszkania z dwoma miejscami w podziemnym garażu na zamkniętym i strzeżonym osiedlu jest czymś w rodzaju społecznego awansu – uważa Ryszard Urbanowicz.

W opinii dyrektora AukettFitzroyRobinson nadal niewiele interesujących projektów mieszkaniowych powstaje poza „modnymi” dzielnicami i śródmieściem. Przeważają projekty o niższym standardzie: nieskomplikowane elewacje, okna z pcv i mieszkania 2- lub 3-pokojowe.

– Niestety funkcje oświaty i usług, które powinny być naturalnym uzupełnieniem nowych osiedli, często powstają w późniejszych etapach, co skutkuje brakiem integracji szybko rozwijających się przedmieść – mówi Ryszard Urbanowicz.

– W Polsce projektowanie osiedli – jakkolwiek od strony wizualnej lepsze niż np. 5 lat temu – ciągle powtarza podobne schematy – dodaje Maciej Miłobędzki, architekt i partner biura JEMS Architekci. – Mamy do czynienia z manierystycznym kopiowaniem swoich i cudzych pomysłów, których katalog jest ograniczony. Jeśli nawet rozwiązania te same w sobie nie są szkodliwe czy złe, jako wzornik są świadectwem braku refleksji i jakichkolwiek intelektualnych podstaw „twórczości”.

Wizerunek na sprzedaż

Do niedawna wyraźna granica między popularnym osiedlem a ekskluzywnym zespołem apartamentowym staje się jednak coraz bardziej mglista.

– Inwestowanie w sferę wizualną osiedli przynosi deweloperowi wymierne korzyści zarówno w przypadku projektów prestiżowych, jak i popularnych – uważa Michał Pawlaczyk, architekt z UBM Polska. – Widać to choćby podczas targów mieszkaniowych. Zwiedzający – a więc potencjalni klienci – chętniej i dokładniej zapoznają się z ofertami budynków atrakcyjnych z wyglądu. To nie tajemnica, że pierwsze wrażenie często wpływa na decyzję o kupnie, a mieszkania nie są tu wyjątkiem.

– Musimy pamiętać, że tworzymy jakość na wiele lat – nie będziemy mogli za 3 lata wprowadzić „nowego modelu” czy dokonać liftingu oddanych mieszkań, jak to się dzieje np. w przypadku samochodów – dodaje Kornelia Bargielska, pełnomocnik zarządu trójmiejskiego inwestora, firmy Ekolan.

Podejścia inwestora do kwestii estetycznych dobrze obrazuje wartość kontraktu z architektem, czyli – innymi słowy – udział kosztów projektowania w ogólnych kosztach budowy. Zapytani przez „Eurobuild Poland” inwestorzy i deweloperzy – budujący w standardzie podstawowym i podwyższonym – określają ten udział na od 2 do 12 proc., a więc różnica jest spora.

– Przy projektowaniu osiedli coraz częściej operuje się tzw. kosztem PUM, czyli stawką za 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkań – mówi Maciej Miłobędzki z JEMS Architekci. – W zależności od wielkości obiektu i kondycji architekta koszt PUM waha się od 100 zł (ten ociera się o dumping) do ponad 200 zł.

Taka forma rozliczeń jest wygodna dla inwestora, bo motywuje architekta do maksymalnego wykorzystania całej powierzchni projektowej. Jest jednak także „subtelną” metodą wymuszenia na architekcie maksymalnego „zagęszczenia” PUM kosztem np. powierzchni wspólnych.

Szanuj zieleń

Trudno wyobrazić sobie jakiekolwiek nowe osiedle bez zieleni. Jednak także w tym przypadku – ze względu na rosnące ceny gruntów – inwestorzy starają się maksymalizować rozmiary budynków. Dodatkowo rynek wymusza konieczność budowy większej niż dotychczas ilości miejsc parkingowych. Jednocześnie inwestorzy są ustawowo zobligowani do stworzenia na parceli odpowiednio dużej tzw. powierzchni biologicznie czynnej. Rozwiązaniem jest lokalizowanie zieleni na stropach garaży czy na dachach budynków.

– Ze względu na wysoki popyt nie każdy deweloper decyduje się inwestować w okazałą zieleń, jest to jednakże jeden z podstawowych czynników określających wartość nieruchomości – uważa architekt krajobrazu Dariusz Malinowski, współzałożyciel firmy Pleneria. – Badania przeprowadzone w 50 niemieckich miastach przez berlińską politechnikę w latach 1999–2005 udowodniły, że wartość nieruchomości wzrasta proporcjonalnie do nakładów poniesionych na zieleń.

W Polsce jak dotąd nikt nie zdecydował się na wykonanie takich badań, jednak z analiz firmy Reas Konsulting wynika, iż dostępność zieleni jest trzecim z czynników wpływających na decyzję przy zakupie mieszkania w Warszawie (pierwszy z nich to bezpieczeństwo, a drugi – dzielnica).

– Bardzo dobrze fakt ten wykorzystują lokalni deweloperzy – prawie w każdym ogłoszeniu o sprzedaży mieszkań umieszczają informację, że ich osiedle będzie posiadać „wewnętrzny ogród” czy też zostanie otoczone „starannie wypielęgnowaną zielenią” – dodaje Jakub Stanowski, drugi z założycieli Plenerii. – Słowa „park”, „aleja” czy „skwer” pojawiają się także w nazwach osiedli, jednak w wielu przypadkach jest to jedynie chwyt marketingowy.

Powszechnie przedstawia się klientom wizualizacje przyszłych osiedli z bujną zielenią, rzadko jednak mieszkańcy są informowani o tym, iż ten imponujący rezultat zostanie osiągnięty np. dopiero za 15 lat. Jednak – zdaniem właścicieli Plenerii – sytuacja ta ulega systematycznie zmianie. Deweloperzy coraz częściej żądają stosowania dużych roślin, które od razu po posadzeniu dadzą właściwy efekt wizualny i zachęcą klientów do decyzji o zakupie.

Ale często pomimo zainwestowaniu znacznych środków w zieleń szpeci ona nowy budynek. W wielu przypadkach dzieje się tak dlatego, że tereny zielone zostały zaprojektowane przez dostawców roślin albo przez architektów budowlanych – i jedni, i drudzy o architekturze krajobrazu mają pojęcie w najlepszym przypadku średnie. Swoje trzy grosze dokładają także przyszli zarządcy buydnków, dla których zieleń bywa jedynie utrapieniem – trzeba przecież regularnie kosić trawę, pielęgnować kwiaty i sprzątać opadłe liście.

Mglista przyszłość

Choć wiele osiedli nadal stawia się według typowych, szablonowych projektów, to deweloperzy coraz częściej korzystają z droższych, bardziej wyszukanych i oryginalnych projektów, za które są skłonni zapłacić znacznie więcej. Na ile rozwój budownictwa mieszkaniowego pociągnie za sobą rozwój biur architektonicznych?

– Wzrost liczby inwestycji przekłada się niewątpliwie na ilość pracy dla całej branży projektowej, a architekci mają w tym swój naturalny udział – uważa Ryszard Urbanowicz z AukettFitzroyRobinson. – Nazwisko znanego projektanta lub dużej pracowni o uznanej pozycji rynkowej jest ważnym elementem marketingowym, ułatwiającym sprzedaż mieszkań.

Nieco bardziej sceptyczny jest Maciej Miłobędzki z JEMS Architekci.

– W sytuacji boomu jakość wizualna osiedla nie jest wśród wiodących kryteriów zakupów, bo klienci prywatni czy inwestorzy i tak wszystko wykupią – nawet mieszkania na osiedlu, w których odległość między oknami sąsiadujących, wielokondygnacyjnych budynków wynosi 11 metrów – uważa architekt.

Tomasz Cudowski