Stopy kapitalizacji w dół

Stopy kapitalizacji zmniejszyły się na wszystkich rynkach nieruchomości logistycznych w Niemczech, Szwecji i we Włoszech, a także w niektórych lokalizacjach na terenie Wielkiej Brytanii – łącznie do poziomu 5,95 proc. Kompresja stóp kapitalizacji dotknęła także około 1/3 monitorowanych lokalizacji biurowych, a średnia ważona dla najlepszych obiektów obniżyła się z 4,49 do 4,42 proc. Z kolei stopy kapitalizacji dla nieruchomości przy głównych ulicach handlowych wzrosły na niektórych rynkach, wskutek czego w skali europejskiej były wyższe na koniec ostatniego kwartału o 1 pb (4,19 proc.). Pomimo spadku stóp kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych poniżej 6 proc., różnica względem sektora biurowego i handlowego jest nadal wyższa niż w poprzednim cyklu. Czynsze za powierzchnie w budynkach biurowych wzrosły o 0,8 proc. kwartał do kwartału, a na kilku rynkach w różnych krajach i regionach Europy – nawet o 5 proc. Niewielki wzrost czynszów odnotowano w sektorze nieruchomości handlowych, ale został on zniwelowany przez korektę stawek czynszowych w Turcji, wskutek czego średni czynsz ważony był o 0,1 proc. niższy niż w pierwszym kwartale.

Nieruchomości biurowe

Czynsze za powierzchnie biurowe rosną nieprzerwanie od siedmiu kolejnych kwartałów – w drugim kwartale wzrosły średnio o 0,8 proc., a wzrosty odnotowano na 11 spośród 47 monitorowanych rynków. Pod tym względem liderem był Rzym (+5 proc.), co wynikało z dużej aktywności najemców w drugim kwartale. Czynsze wzrosły także w innych regionach, m.in. w krajach Beneluksu, Europy Środkowo-Wschodniej, Niemczech, krajach nordyckich i semi-core oraz w Wielkiej Brytanii. Barcelona odnotowała w drugim kwartale jeden z najwyższych wzrostów czynszów – o 4,2 proc. w ujęciu kwartalnym i aż o 11,1 proc. rok do roku. W Wielkiej Brytanii średni czynsz ważony wzrósł o 0,1 proc. Z kolei w Birmingham i Glasgow czynsze za powierzchnie w najlepszych budynkach biurowych wzrosły tylko nieznacznie, a w centrum Londynu i na innych rynkach regionalnych utrzymały się na dotychczasowym poziomie.

– W drugim kwartale na niemieckim rynku nieruchomości biurowych czynsze wzrosły tylko w Berlinie. Jednak w drugiej połowie bieżącego roku stawki czynszowe będą rosły także w innych miastach Niemiec ze względu na dobrą koniunkturę gospodarczą i rosnące zainteresowanie najemców. Czynsze w Londynie, które w ostatnim czasie znalazły się w trendzie spadkowym, pozostały na niezmienionym poziomie w drugim kwartale, częściowo dzięki stosunkowo dużej aktywności na rynku najmu. Nie można jednak wykluczyć ponownych spadków w krótkiej i średniej perspektywie ze względu na niepewności związane z brexitem, wolniejsze tempo tworzenia nowych miejsc pracy oraz ponadprzeciętną skalę realizowanych inwestycji – komentuje Nigel Almond, dyrektor zespołu analiz danych w dziale badań i analiz w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.

– Warszawa w dalszym ciągu odnotowuje największą aktywność na rynku najmu powierzchni biurowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, o czym świadczy m.in. wzrost absorpcji netto o 11 proc. rok do roku w pierwszym półroczu. W pierwszej połowie 2018 roku do Polski weszła firma WeWork, która podpisała dwie umowy najmu w Warszawie, a Standard Chartered ogłosił plan otworzenia w stolicy centrum usług wspólnych i utworzenia 750 miejsc pracy. Na rynku nadal trudno o aktywa typu core i niewiele nowych obiektów pojawi się na nim w 2018 roku. Przewidujemy, że do końca bieżącego roku stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych spadną do rekordowo niskiego poziomu poniżej 5 proc. – dodaje Soren Rodian Olsen, partner, Grupa Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield Polska.

Średnie stopy kapitalizacji dla nieruchomości biurowych w Europie zmniejszyły się o 7 pb do 4,42 proc., czyli najniższego poziomu od 2001 roku. Obniżyły się na 14 spośród 47 monitorowanych rynków, a na pozostałych nie zmieniły się. W drugim kwartale br. stopy kapitalizacji spadły o 25 pb na sześciu rynkach regionalnych w Wielkiej Brytanii (w Birmingham, Bristolu, Leeds, Manchesterze, Newcastle i Edynburgu), wskutek czego w minionym roku kompresja tego wskaźnika dotknęła w różnym stopniu wszystkie regiony na Wyspach Brytyjskich po okresie stabilizacji w poprzednich 12 miesiącach. Stopy kapitalizacji zmniejszyły się także w krajach Beneluksu – o 11 pb do 4,76 proc. Podobnie jak miało to miejsce w przypadku czynszów, stopy kapitalizacji w Niemczech obniżyły się nieznacznie (o 1 pb do 3,09 proc.). Inwestorzy podchodzą obecnie z większą ostrożnością do wycen, gdyż stopy kapitalizacji na niemieckim rynku należą do najniższych w Europie.

Nieruchomości logistyczne

W drugim kwartale 2018 roku czynsze za wynajem powierzchni logistycznych wzrosły na pięciu z 45 monitorowanych rynków, a na pozostałych utrzymały się na stabilnym poziomie. Największy wzrost, bo aż o 16,7 proc. kwartał do kwartału i o 25 proc. rok do roku, odnotował Manchester w wyniku dużej aktywności najemców. Czynsze wzrosły także w Helsinkach (+4,3 proc.), Budapeszcie (+3,9 proc.) i Rzymie (+3,8 proc.).

Średnia stopa kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych zmniejszyła się aż o 14 pb kwartał do kwartału i o 42 pb rok do roku – to najwyższy spadek w ujęciu rocznym w minionych dziewięciu kwartałach. Stopy kapitalizacji spadły na 15 z 45 monitorowanych rynków, w tym we wszystkich lokalizacjach w Niemczech, Szwecji i we Włoszech. Znacznie mniejszą kompresję odnotowano natomiast w krajach Beneluksu i Europy Środkowo-Wschodniej.

– Ze względu na rozwój sektora e-commerce i zwiększanie efektywności łańcuchów dostaw, nieruchomości logistyczne stają się pożądaną przez inwestorów kategorią aktywów i mają coraz większy udział w wolumenie transakcji inwestycyjnych. Przyczyniło się to do znacznego spadku stóp kapitalizacji, które są obecnie na najniższym poziomie od 10 lat na praktycznie wszystkich monitorowanych rynkach. Jednak naszym zdaniem w drugiej połowie roku stopy kapitalizacji mogą jeszcze bardziej się obniżyć na niektórych rynkach – mówi Lisa Graham, dyrektor działu badań i analiz rynku nieruchomości przemysłowych i logistycznych w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.

– Rynek nieruchomości logistycznych w Polsce nadal rozwija się dynamicznie. Z dostępnych danych wynika, że czynsze efektywne wzrosły w kilku największych centrach dystrybucyjnych, a wskaźnik pustostanów dla całego kraju na koniec drugiego kwartału 2018 roku wyniósł 4 proc., czyli spadł do najniższego poziomu w historii. Mimo iż obecnie szereg dużych transakcji portfelowych jest przygotowywanych na zasadzie wyłączności, inwestorzy nie mają dużego wyboru produktów inwestycyjnych.Ponadto utrzymuje się duże zainteresowanie nieruchomościami logistycznymi w segmencie core i value-add, a kilka koreańskich firm zarządzających aktywami poszukuje rzadkich na polskim rynku aktywów gwarantujących dochód w dłuższej perspektywie. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości utrzymują się na stabilnym poziomie 6,25-6,75 proc. – powiedział, Soren Rodian Olsen, partner, Grupa Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield Polska.

Główne ulice handlowe

Czynsze za lokale przy głównych ulicach handlowych wzrosły zaledwie o 0,1 proc. kwartał do kwartału i tylko na pięciu rynkach, a na ponad połowie monitorowanych rynków nie odnotowano w minionych 12 miesiącach żadnych zmian w tym zakresie. W drugim kwartale czynsze wzrosły najbardziej w Budapeszcie – o 7,7 proc. kwartał do kwartału i o 16,7 proc. rok do roku, co wynikało z silnej konsumpcji krajowej i popytu ze strony sieci handlowych. Z kolei w Lizbonie stawki czynszowe wzrosły o 4,0 proc. kwartał do kwartału i o 13,0 proc. rok do roku.

Stopy kapitalizacji dla nieruchomości przy głównych ulicach handlowych wzrosły o 1 pb do 4,19 proc., co zakończyło czteroletni okres trendu spadkowego. Na większości rynków Europy kontynentalnej pozostały na dotychczasowym, najniższym od 10 lat poziomie, ale w Wielkiej Brytanii zaczęły rosnąć (o 1 pb do 3,23 proc. w drugim kwartale), tym samym odbiły się od 10-letniego minimum wynoszącego 3,12 proc. Inwestorzy zachowują coraz większą ostrożność przy podejmowaniu decyzji o inwestowaniu na brytyjskim rynku nieruchomości handlowych, ponieważ szereg sieci handlowych planuje redukcję liczby sklepów lub oczekuje obniżki czynszów ze względu na spadek obrotów i rosnącą sprzedaż w kanale online, co spowodowało spowolnienie aktywności inwestycyjnej. W warunkach silnego wzrostu PKB Budapeszt odnotował spadek stóp kapitalizacji o 25 pb w drugim kwartale i ponownie zajął pierwsze miejsce w tabeli. Według analizy przeprowadzonej przez firmę Cushman & Wakefield, stopy kapitalizacji w węgierskiej stolicy mogą ulec dalszej kompresji. Dotyczy to także innych największych rynków w Europie Środkowo-Wschodniej, w tym Warszawy i Bukaresztu, gdzie nieruchomości handlowe są nadal wyceniane według realnej wartości.

– Sektor nieruchomości handlowych jest nadal główną siłą napędową aktywności inwestycyjnej – od początku roku jego udział w rynku wzrósł do 59 proc. Po pierwszym półroczu 2018 roku wartość transakcji inwestycyjnych zawartych w tym sektorze wyniosła 1902 mln euro, czyli ponad dwukrotnie więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Tak wysoki wzrost wynika przede wszystkim ze sfinalizowania dużych transakcji portfelowych przez inwestorów doceniających coraz lepsze wyniki sprzedaży detalicznej w Polsce. Pomimo wysokiego wolumenu transakcji inwestycyjnych i bardzo dużej podaży aktywów, aktywność inwestycyjna w sektorze nieruchomości handlowych w drugim półroczu spowolniła, co odzwierciedla ogólny trend w tym segmencie rynku. Jednak obiekty handlowe o dominującej pozycji nadal cieszą się ogromnym zainteresowaniem inwestorów, co przekłada się na coraz niższe stopy kapitalizacji – mówi Paweł Partyka, associate, Dział Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield Polska.