W oczekiwaniu na kumulację

Jak wynika z danych JLL, w minionym kwartale do użytku oddano ponad 20 tys. mkw. w trzech biurowcach, z których największym był Spark B zrealizowany przez firmę Skanska Property Poland. Z kolei do największych biurowców przewidzianych do otwarcia w tym roku należą Mennica Legacy (Golub GetHouse) oraz Chmielna 89 (Cavatina).

Także w kolejnych latach rynek warszawski czekają dynamiczne zmiany. – Jesteśmy świadkami transformacji biznesowej panoramy Warszawy, w głównej mierze dzięki budowie licznych wież biurowych. Obecnie w realizacji znajduje się około 750 tys. mkw. biur, które zostaną ukończone do 2021 roku. Dwiema najbardziej spektakularnymi realizowanymi inwestycjami są The Warsaw Hub oraz Varso Place, którego wieża biurowa będzie najwyższym budynkiem w Unii Europejskiej – zapowiada Tomasz Czuba, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, JLL. Wśród innych projektów, które powstają w centrum stolicy, są także Generation Park, Skyliner i Warsaw Unit.

– Od dłuższego czasu obserwujemy silną koncentrację projektów budowanych w centralnych strefach Warszawy, co w średniej perspektywie może doprowadzić do braku nowego produktu na rynku poza centrum. Dlatego tym ważniejsze są planowane zmiany infrastrukturalne, które mają na celu poprawę komunikacji pomiędzy poszczególnymi częściami miasta – to może doprowadzić do wykreowania nowych adresów biurowych w stolicy. Przykładowo: taką szansę stwarza planowana budowa tramwaju z Dworca Zachodniego na Wilanów – dodaje Mateusz Polkowski, dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Rok 2019 będzie wyjątkowy dla operatorów przestrzeni elastycznych. Część z nich już w pierwszym kwartale zdecydowała się rozszerzyć skalę swojej obecności na stołecznym rynku (przykładem może być Spaces w Centrum Marszałkowska czy New Work w Wola Retro). Co więcej, około 50 tys. mkw. nowej powierzchni elastycznej jest już potwierdzone do otwarcia w 2019 roku, a liczba ta może być jeszcze większa – swoją pierwszą lokalizację może otworzyć m.in. UMA Workspace, o ile budynek Chmielna 89 zostanie otwarty przed końcem roku.

Od stycznia do końca marca tego roku zapotrzebowanie na biura w Warszawie osiągnęło ponad 140 tys. mkw., z czego za jedną trzecią popytu odpowiadały firmy z sektora IT, usług oraz sektora publicznego. Jednym z najważniejszych wydarzeń w tym czasie było ogłoszenie decyzji o konsolidacji i relokacji operacji MBanku, który docelowo zajmie około 40 tys. mkw., dzięki czemu będzie to jedna z rekordowych umów w historii polskiego rynku biurowego. Na uwagę zasługuje także rosnąca aktywność sektora publicznego. Aktywność najemców w Warszawie nabiera rozpędu, a w kolejnych miesiącach można spodziewać się szeregu znaczących transakcji. – Patrząc na poszczególne strefy biurowe największą popularnością w minionym kwartale cieszył się Mokotów, gdzie wynajęto 41 tys. mkw. Pierwsze trzy miesiące tego roku potwierdziły mocną kondycję tej części biurowej Warszawy i – mimo słabszej passy ostatnich lat – pokazują duży potencjał do dalszego rozwoju w przyszłości – dodaje Tomasz Czuba.

Według JLL średni wskażnik pustostanów dla całego miasta pozostaje na niskim poziomie – 9,1 proc. (6,3 proc. w strefach centralnych i 11 proc. poza nimi). Jest to skutek silnego zapotrzebowania na biura w stolicy – przez to duże firmy muszą rozważać opcje przednajmu, aby zabezpieczyć interesujące je powierzchnie. Poziom pustostanów spadł 1,7 pp rok do roku, a największy spadek zanotowała strefa Żwirki i Wigury (9,6 pp rok do roku). W 2019 roku przewiduje się dalszy spadek wakatów.

Najwyższe czynsze transakcyjne wzrosły w centralnych częściach Warszawy ze względu na wysoki popyt, niski wskaźnik pustostanów oraz rosnące koszty budowy. W szerokim centrum miesięczne czynsze dla najlepszych nieruchomości wynoszą od 17 do 24 euro za 1 mkw. miesięcznie, a poza nim – od 11 do 15 euro.