Polskie condo już nie takie zyskowne

Polski rynek nieruchomości condo rośnie dynamicznie od kilku lat, a ostatnie lata przyniosły prawdziwy wysyp tego typu inwestycji w kurortach i dużych miastach. Jednak dynamika tego segmentu wyraźnie słabnie. Jak wynika z najnowszego raportu "Aparthotele i condohotele w dużych miastach", w ciągu roku deweloperzy ogłosili budowy lub rozpoczęli realizację 17 nowych projektów, podczas gdy rok wcześniej tych inwestycji było 29. Tegoroczne projekty aparthoteli mają dostarczyć na rynek w sumie 2 952 jednostki condo (rozumiane jako pokoje hotelowe i apartamenty).
Nowe inwestycje wchodzą do realizacji i planów, ale aż dzewięć projektów planowanych jeszcze rok temu zostało wycofanych. Powodów rezygnacji z planów budowy jest kilka. Część deweloperów postanowiła na razie zawiesić projekty, inni zdecydowali się wyjść z tego segmentu, a jeszcze inny porzucili plany inwestycyjne i planują sprzedaż gruntów. Z kolei dwie inwestycje w Gdańsku, wstępnie planowane do sprzedaży w formule condo, powstaną, ale w ramach międzynarodowych sieci hotelowych – deweloper wybuduje je w całości i nie będzie sprzedawał lokali inwestorom indywidualnym. – Deweloperzy, którzy nie mieli przemyślanych planów i doświadczenia w branży hotelowej chyba dość szybko się zorientowali, iż hotele to biznes dużo bardziej złożony niż budowa mieszkań. Dodatkowo zwolniła dynamika sprzedaży. Inwestorzy indywidualni mają tysiące ofert condo, w tym z kurortów, a także wiele innych form lokowania środków w nieruchomości – wyjaśnia Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl. I, jak podkreśla, powodem rezygnacji jest również fakt, iż polskim rynkiem hotelowym na poważnie zaczął się interesować duży, zagraniczny kapitał. – A to oznacza tylko jedno: może się okazać, że deweloperom bardziej opłaci się wybudować hotel i sprzedać go w całości funduszowi, niż przez długi czas zajmować się sprzedażą pojedynczych pokoi – dodaje Marlena Kosiura. Uwzględniając korektę związaną z wycofaniem projektów oraz dodając nowe, planowane aparthotele, rynki w dużych miastach liczą dziś 11 185 jednostek condo (oddane, w budowie i w planach), co oznacza wzrost rok do roku o 36 proc. W zeszłym roku dynamika rynku condo w miastach notowana była na poziomie 174 proc. Największa część inwestycji typu aparthotel ulokowana jest w Warszawie – 43 proc. (w sumie 4 814 jednostek condo, rozumianych jako pokoje i apartamenty), drugą pozycję zajmuje Gdańsk – 21 proc. (2 392 jednostki), a trzecią Wrocław – 17 proc. rynku (1 920 jednostek). Nowością na mapie condo w miastach jest Poznań, gdzie planowane są dwa aparthotele.
Wyraźnie widać profesjonalizację branży. Planując nowe obiekty deweloperzy sięgają po międzynarodowe marki hotelowe, lub sprawdzone firmy, które specjalizują się w obsłudze wynajmu krótkoterminowego. Coraz mocniej branża skręca w kierunku pobytów na długie okresy. – To model znany i z powodzeniem funkcjonujący od wielu lat na rynkach zagranicznych. Obiekty aparthotelowe spełniają wówczas zarówno potrzeby turystów, którzy zatrzymują się jedną-dwie noce, ale również gości biznesowych, którzy zostają na przedłużone pobyty i oczekują hotelowej jakości obsługi – wyjaśnia Krzysztof Wiśniewski, współzałożyciel spółki WIK Capital. Projekty condohotelowe w Warszawie WIK realizuje właśnie w formule "extanded stay". Obie inwestycje powstają we franczyzie międzynarodowych marek hotelowych. Jedna z nich – Staybridge Suites – będzie pierwszym hotelem tej marki w Polsce. – Szansą, a dla wielu inwestycji condo – jedynym rozwiązaniem umożliwiającym osiągniecie satysfakcjonującej rentowności (tj. dla dewelopera – wysokiej ceny sprzedaży metra, a dla nabywcy – wysokich wpływów z najmu) jest powiązanie inwestycji z marką i siecią hotelową. Siły sprzedażowej systemów rezerwacyjnych największych sieci hotelowych nie da się porównać z niczym innym. Dlatego od dawna rekomendujemy inwestorom korzystanie z profesjonalnych rozwiązań i planowanie inwestycji od samego początku jako markowych obiektów hotelowo-apartamentowych – zapewnia Marcin Podobas, partner zarządzający w Fortech Consulting.
Dynamika branży aparthoteli w miastach jest ogromna. Sytuacja będzie się jednak nadal zmieniać, bowiem w siłę rośnie segment mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo przez platformy typu Booking i Airbnb – z jednej strony ten rynek jest jeszcze w Polsce mały (w porównaniu do innych krajów), z drugiej – jego problemem jest brak określenia skali zjawiska. – Brak odpowiednich regulacji i jasnych definicji nie pozwala sprawować choćby minimalnej kontroli nad tym segmentem rynku. Przyznają to otwarcie nawet urzędnicy miejscy i przedstawiciele organów nadzoru budowalnego – informuje Dorota Kaczyńska, analityk rynkowy firmy Vera Insight. Pozytywnym sygnałem jest jednak fakt, że rynek firm zarządzających najmem krótkoterminowym również się profesjonalizuje. Zarządcy podejmują działania, by minimalizować ewentualne sytuacje konfliktowe, m.in. poprzez wyjście z obsługi indywidualnych lokali w budynkach mieszkalnych, w których mieszkańcy niechętnie widzą turystów, i skupiają się na zarządzaniu budynkami przeznaczonym w całości na najem turystyczny.