Deweloperzy magazynowi nadal zapracowani

– Ubiegłoroczny popyt brutto to drugi najlepszy rezultat w historii rynku oraz czwarty rok z rzędu, w którym przekroczony został próg 3 mln mkw. wynajętej powierzchni magazynowej. Natomiast popyt netto (czyli nie obejmujący przedłużeń umów) wyniósł 2,6 mln mkw. Niezmiennie najpopularniejszymi lokalizacjami magazynowymi w Polsce są rynki wielkiej piątki, a szczególnie Warszawa, Górny Śląsk i Wrocław, których łączny udział w całkowitej wynajętej powierzchni wyniósł prawie 60 proc. – podaje Tomasz Mika, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo-Przemysłowych JLL w Polsce.

Wybrane transakcje w 2019 roku Najemca Park Powierzchnia (mkw.) Poufny Hillwood BTS 73 000 BBK Panattoni Park Gdańsk Airport 68 500 Pantos Logistics Panattoni Park Wrocław XI 60 500 Pepsico P3 Mszczonów 58 500 Raben Prologis Ruda Śląska 51 200
Źródło: JLL, www.magazyny.pl, 2019 r.
Polski rynek magazynowy, choć niezmiennie napędzany był przez nowe umowy i ekspansje, odnotował też wyjątkowo wysoki udział renegocjacji, które stanowiły ponad 32 proc. całkowitego popytu. Jednym z powodów tej sytuacji jest kończący się okres najmu dla umów zawartych między 2013 a 2014 rokiem, kiedy rynek ponownie rozpoczął dynamiczny rozwój po globalnym spowolnieniu gospodarczym. W ciągu ostatniego roku nie zaobserwowano żadnych umów powyżej 100 tys. mkw., co wskazuje na coraz większe znaczenie kontraktów o mniejszej skali. – W 2019 roku na rynku dominowały firmy logistyczne, lekka produkcja i sieci handlowe, z udziałem odpowiednio 41-, 27- i 26 proc. Pomimo obserwowanego ogólnego spadku produkcji przemysłowej w Polsce, warto zwrócić uwagę na aktywność tego sektora na rynku magazynowym, na który przypadła jedna czwarta całkowitego popytu – dodaje Maciej Kotowski, konsultant w Dziale Badań Rynku i Doradztwa, JLL.

Miniony rok to przede wszystkim wyjątkowo wysoka aktywność deweloperów – rynek powiększył się o rekordowe 2,8 mln mkw. Polska zajęła drugie miejsce w Europie pod względem dostarczonej powierzchni, jednocześnie będąc dopiero ósmym rynkiem pod względem całkowitej podaży. Na koniec grudnia istniejące zasoby sięgnęły 18,7 mln mkw. W ubiegłym roku najwięcej nowej powierzchni dostarczono w Polsce Centralnej i na Górnym Śląsku – w sumie prawie 1,2 mln mkw. Deweloperzy kontynuowali dynamiczny rozwój także we Wrocławiu i Warszawie, gdzie ukończono odpowiednio 440 tys. i prawie 300 tys. mkw. Powyżej 100 tys. mkw. ukończono z kolei w Poznaniu, Trójmieście, Olsztynie i Szczecinie. Najbardziej popularnym formatem były średnie i duże obiekty przeznaczone dla wielu najemców. – Na koniec ubiegłego roku w budowie wciąż pozostawało 1,9 mln mkw. z czego 450 tys. mkw. na Górnym Śląsku, ponad 500 tys. mkw. w Warszawie, a w Trójmieście – 240 tys. mkw., co było najwyższym wynikiem w historii tego rynku. Warto podkreślić, że na stosunkowo wysokim poziomie utrzymywał się udział powierzchni budowanej spekulacyjnie, który wyniósł 47 proc. – podaje Maciej Kotowski.

Wysoka aktywność deweloperów wpłynęła na wzrost wskaźnika pustostanów, który w czwartym kwartale osiągnął 7,6 proc. Czynsze pozostały stabilne. Wzrost stawek nadal wstrzymywany jest przez dynamiczny rynek deweloperski i wysoki udział inwestycji spekulacyjnych. W ostatnim kwartale 2019 roku do najdroższych rynków w Polsce należały lokalizacje miejskie. W warszawskiej strefie miejskiej miesięczne czynsze bazowe wahają się pomiędzy 4,3 a 5,2 euro za 1 mkw. miesięcznie. Najbardziej atrakcyjne stawki oferowane są w podmiejskich magazynach typu big‑box w Polsce Centralnej (2,6 – 3,2 euro za 1 mkw. miesięcznie).

Wartość transakcji inwestycyjnych na rynku magazynowym wyniosła 1,48 mld euro, w porównaniu do 1,84 mld euro w 2018 roku. – Nieco niższy od oczekiwanego wynik inwestycyjny w 2019 spowodowany był przesunięciem kilku znaczących umów o łącznej wartości 1 mld euro na 2020 rok. Nie zmienia to jednak faktu, że był to mocny rezultat – drugi w historii rynku magazynowego. Największą ubiegłoroczną transakcją była sprzedaż portfela BARN przez 7R/Hillwood do GLL Partners za 175 mln euro. Najbardziej aktywny był kapitał niemiecki, koreański, amerykański i chiński – podaje Tomasz Puch, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych i Magazynowych, JLL. Średnia stopa kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości magazynowych w Polsce wynosi 6,25 proc., z pojedynczymi przypadkami wybranych parków o długoterminowych umowach najmu (poniżej 4,5 proc.) oraz magazynów miejskich w Warszawie (poniżej 5,5 proc.).