Czynsze prawie nie rosną

Gdy w drugiej połowie pierwszego kwartału skutki pandemii COVID-19 zaczęły być odczuwalne na europejskich rynkach nieruchomości komercyjnych, zaczęły się pojawiać także pierwsze sygnały świadczące o spowolnieniu i odwróceniu generalnie pozytywnych trendów zaobserwowanych pod koniec 2019 roku.
– W 2019 roku czynsze na europejskich rynkach nieruchomości komercyjnych wzrosły w ujęciu rocznym aż o 3,9 proc., czyli w najszybszym tempie od czasu ożywienia po globalnym kryzysie finansowym. Natomiast w pierwszym kwartale 2020 roku nie odnotowano żadnych wzrostów na 41 spośród 48 analizowanych rynków. To najwyższy wskaźnik od czasu rozpoczęcia prowadzenia statystyk w 1992 roku, ponieważ zarówno wynajmujący, jak i najemcy ograniczyli aktywność i oceniają skutki pandemii – komentuje Nigel Almond, dyrektor zespołu ds. analiz danych z działu badań i analiz Cushman & Wakefield w regionie EMEA.
Czynsze za wynajem powierzchni wzrosły najbardziej w sektorze nieruchomości biurowych – o 0,4 proc. w ujęciu kwartalnym i o 3,6 proc. rok do roku. Na żadnym rynku nie odnotowano spadków w ciągu kwartału, a wzrosty stawek czynszowych dotyczyły zaledwie kilku lokalizacji. Rosnący popyt i poprawa nastrojów dzięki jednoznacznemu wynikowi grudniowych wyborów parlamentarnych w Wielkiej Brytanii przyczyniły się do wzrostu czynszów na niektórych regionalnych rynkach biurowych, między innymi w Leeds (+6,7 proc.) i Edynburgu (+5,7 proc.). Czynsze wzrosły także w Hamburgu (+3,4 proc.) i Berlinie (+2,6 proc.) przy utrzymującym się silnym popycie i niskich wskaźnikach pustostanów w wielu niemieckich miastach.
Stopy kapitalizacji w sektorze nieruchomości biurowych ponownie uległy nieznacznej kompresji – w skali ogólnoeuropejskiej spadły o 6 punktów bazowych do poziomu 4,23 proc., przy czym spadki odnotowano głównie w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, w Niemczech, krajach Beneluksu i w Wielkiej Brytanii. W obecnym cyklu jest to prawdopodobnie najniższy poziom stóp kapitalizacji, które w ciągu 2020 roku mogą wzrosnąć do pewnego stopnia na większości rynków.
Trendy spadkowe utrzymały się w sektorze nieruchomości handlowych, odzwierciedlając szersze zmiany strukturalne w tej branży wynikające z rosnącej popularności sprzedaży internetowej, a tymczasowe zamknięcie sklepów jeszcze przyspieszy tempo tych przemian. Wzrosty stawek czynszowych odnotowano na zaledwie kilku rynkach, ale nastroje pogarszają się. Na rok 2020 prognozowany jest spadek czynszów i wzrost stóp kapitalizacji na większości spośród analizowanych 46 rynków.
Sektor nieruchomości logistycznych pozostaje w dość dobrej kondycji, o czym świadczy wzrost czynszów i kompresja stóp kapitalizacji. Stawki czynszowe wzrosły o 0,1 proc. w ciągu kwartału i o 2,5 proc. w ujęciu rocznym, ale w porównaniu z ostatnim kwartałem spadły o 3,2 proc. Łańcuchy dostaw mają nadal kluczowe znaczenie w czasie pandemii, ale sektor ten odczuwa jednak spadek obrotów. W pierwszym kwartale 2020 roku wzrosty odnotowano tylko na czterech rynkach w porównaniu z szesnastoma w czwartym kwartale 2019 roku, w tym na dwóch rynkach w Niderlandach – w Hadze (+9 proc.) i Rotterdamie (+1,5 proc.).
– Nastroje w sektorze logistycznym są lepsze, ponieważ łańcuchy dostaw nadal odgrywają kluczową rolę w dystrybucji niezbędnych towarów. Ze względu na ograniczoną podaż w najważniejszych lokalizacjach, czynsze mogą jeszcze wzrosnąć – głównie w Niemczech i krajach Beneluksu. Wzrosty te będą jednak stanowiły wyjątek od reguły, ponieważ czynsze w przypadku najlepszych obiektów na rynku pozostaną na stabilnym poziomie – zapowiada Nigel Almond z Cushman & Wakefield.