Nowe trendy na radarze Cushmana

Rynek biurowy należał do tych sektorów nieruchomości, w których nie wprowadzono bezpośrednich ograniczeń wyłączających powierzchnię biurową z użytkowania. Pomimo to, liczba stanowisk pracy w biurach znacznie się zmniejszyła, a firmy wprowadziły zalecenie pracy zdalnej dla wszystkich lub znacznej części swoich pracowników. Według badania przygotowanego przez Cushman & Wakefield oraz firmę Antal wynika, że jedynie 21 proc. ankietowanych pracowało w czasie pandemii w biurze. Obecnie wraz ze stopniową poprawą sytuacji epidemiologicznej w Polsce, rozpoczął się proces powrotów do biur, stawiając, tym samym, organizacje przed wyzwaniem zapewnienia bezpieczeństwa pracownikom i dostosowania przestrzeni do nowych norm.

W ostatnich dwóch miesiącach część najemców wstrzymało decyzje dotyczące najmu nowej powierzchni, co wpłynie na statystyki dotyczące popytu w tym kwartale i kolejnych miesiącach. Jednak zdaniem autorów raportu sytuacja na rynku stopniowo poprawia się a część procesów transakcyjnych może zostać wznowiona w najbliższym czasie. Jednocześnie wydłużone procedury administracyjne, mniejsza dostępność pracowników i ryzyko przerwania łańcucha dostaw skutkują przesunięciem terminów oddania do użytku projektów biurowych będących w budowie. Według Cushmana, obecna sytuacja wpłynie także na decyzje deweloperów o odłożeniu realizacji inwestycji planowanych do oddania na lata 2022-2023, co może doprowadzić do luki podaży w tym okresie.

Eksperci firmy Cushman & Wakefield szacują ponadto, że około 50 proc. pracowników biurowych na świecie prawdopodobnie będzie korzystać w przyszłości z różnych form elastycznego modelu pracy, a przestrzeń biurowa będzie ewoluować od tradycyjnego biura do tzw. modelu hybrydowego, łączącego pracę w standardowej przestrzeni z biurem elastycznym oraz przy wykorzystaniu pracy zdalnej. Redukcja powierzchni biurowych nie będzie możliwa, nawet przy mniejszej liczbie pracowników, ze względu na konieczność zachowania dystansu społecznego.

– Jesteśmy przekonani, że COVID-19 przyspieszy trwającą wcześniej transformację środowiska pracy w kierunku elastyczności i mobilności. Z pewnością w najbliższych miesiącach możemy się nadal spodziewać dynamicznych zmian oraz rewizji strategii licznych organizacji – komentuje Paulina Misiak, partner, head of tenant representation, Cushman & Wakefield.

Z kolei zniesienie ograniczeń w funkcjonowaniu centrów handlowych sprawiło, że obiekty handlowe w krótkim czasie musiały przygotować się do ponownego otwarcia przy zachowaniu wszystkich obowiązujących zasad związanych z bezpieczeństwem klientów. Stanowiło to wyzwanie podnoszące jednocześnie koszty funkcjonowania tych obiektów.

Mimo wcześniejszych spekulacji na temat końca funkcjonowania centrów handlowych zdecydowana większość najemców (średnio 90 proc.) otworzyła ponownie swoje sklepy. Z danych Cushmana wynika, że średnia odwiedzalność od ponownego otwarcia obiektów handlowych systematycznie rośnie, przy czym wyższe wskaźniki odnotowują małe i średnie centra. Z raportu Trends Radar wynika ponadto, że czeka nas zmiana formatów i restrukturyzacja sieci placówek. Nowe rozwiązania technologiczne i bezdotykowa obsługa klienta w galeriach handlowych będą zyskiwać na znaczeniu, a kanał e-commerce stanie się uzupełnienie sprzedaży stacjonarnej.

– Od pierwszego dnia lockdownu było oczywiste, że rynek handlowy będzie wyglądał inaczej niż przed pandemią. Zmiany będą zauważalne zarówno po stronie najemców, jak i wynajmujących. Nawet jedna trzecia najemców może w różnym stopniu wycofać się z rynku, zmienić kanał dystrybucji lub format, w związku z czym w centrach pojawią się wakaty. Będzie to więc czas dla łowców okazji. Pojawi się możliwość zaistnienia w dobrych lokalizacjach dla najemców, którzy do tej pory nie dostali od rynku takiej szansy. Mam na myśli koncepty dyskontowe, które nie ucierpiały tak mocno na skutek pandemii – mówi Beata Kokeli, partner, head of retail agency, Cushman & Wakefield.

Z danych Cushman wynika także, że rynek magazynowy znajduje się z kolei w relatywnie dobrej kondycji, pomimo ogólnego kryzysu wywołanego pandemią. Spowodowane jest to głównie rozwojem branży e-commerce, przyśpieszonym w pierwszych tygodniach pandemii z uwagi na wprowadzone obostrzenia w sektorze handlowym i przeniesienie się części aktywności zakupowej do kanału online. Bieżąca wartość rynku e-commerce szacowana jest na 50 mld zł – wynika z danych Unity Group – a do końca roku 2020 może się ona nawet podwoić.

– Głównym czynnikiem rozwoju rynku magazynowego pozostanie wysoka dynamika branży e-commerce, która w warunkach bezprecedensowego kryzysu nabrała jeszcze większego znaczenia – komentuje Joanna Sinkiewicz, partner, head of industrial & logistics w Cushman & Wakefield.

Z kolei rynek inwestycyjny w porównaniu z pierwszym kwartałem praktycznie zamarł. Sfinalizowane w drugim kwartale transakcje dotyczyły głównie nieruchomości biurowych i magazynowych i zostały zapoczątkowane jeszcze przed pandemią.
Eksperci Cushmana szacują obecnie, że nieruchomości logistyczne nadal stanowią klasę aktywów, którą kryzys dotknął w najmniejszym stopniu i, która cieszy się wciąż dużym zainteresowaniem inwestorów. W przeciwieństwie do nieruchomości handlowych, czy hotelowych oraz alternatywnych (mieszkania na wynajem instytucjonalny, akademiki i domy seniora), które stanowią nadal niewielką część rynku w Polsce.

– Przewidujemy, że transakcje w drugim i trzecim kwartale będą niewielkie ze względu na przyjęcie przez wielu inwestorów strategii wyczekiwania. W wyniku uzależnienia od inwestorów zagranicznych, którzy dotychczas odpowiadali za ponad 90 proc. transakcji, odbicie może nastąpić z kilkutygodniowym opóźnieniem w porównaniu z innymi rynkami w Europie i wiązać się będzie z planowanym na połowę czerwca i początek lipca złagodzeniem obostrzeń w podróżowaniu samolotem. W drugim półroczu aktywność inwestycyjna na polskim rynku inwestycyjnym może szybko wzrosnąć, ponieważ inwestorzy nadal będą mogli liczyć na atrakcyjniejsze stopy kapitalizacji w porównaniu z Europą Zachodnią oraz silny popyt ze strony najemców – podsumowuje Marcin Kocerba, associate, capital markets, Cushman & Wakefield.