Polska 20 milionów na koniec roku

Pierwsza połowa roku na rynku magazynowym udowodniła, że światowy szok spowodowany pandemią Covid-19 nie miał aż tak dużego wpływu na ten sektor. Wartość transakcji inwestycyjnych w Polsce wyniosła rekordowe blisko 1,2 mld euro i stanowił prawie 40 proc. ogólnego kapitału zainwestowanego nad Wisłą. Wśród wybranych największych transakcji zrealizowanych w drugim kwartale 2020 roku znalazły się m.in. sprzedaż przez P3 Parku Mszczonów (158 tys. mkw.) dla Elite Partners Capital, a także kupno przez Polish Logistics LLP, platformę inwestycyjną powołaną przez Reino Capital, IO AM i Grupę Grosvenor centrum logistycznego Logistic City Piotrków Trybunalski o wielkości 135 tys. mkw. Obecnie najlepsze obiekty typu big box wyceniane są na 6,25 proc., a nieruchomości typu prime w strefie Warszawa – miasto na 5,5 proc. Utrzymanie stóp kapitalizacji na niezmienionym poziomie to efekt stabilności i bezpieczeństwa prowadzonych operacji biznesowych, a także silnego popytu, który dla wielu zagranicznych funduszy jest argumentem do inwestowania w tę klasę aktywów w Polsce.

Pomimo spodziewanych trudności na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym w Polsce mogliśmy z optymizmem patrzeć na kolejne doniesienia o zawieranych transakcjach. W efekcie pierwsze półrocze 2020 roku udało się zamknąć z rekordowym wynikiem w granicach 1,2 mld euro. W kolejnych kwartałach będziemy obserwować dalsze przekierowanie zainteresowania inwestorów z sektora handlowego i biurowego na magazynowy. Nadal wyzwaniem będzie dostępność jakościowych produktów na rynku – mówi Renata Osiecka, partner zarządzająca, Axi Immo.

W pierwszej połowie 2020 roku zanotowano rekordową aktywność najemców. W analizowanym okresie popyt brutto wyniósł 2,38 mln mkw. powierzchni magazynowej (+25 proc. rok do roku), a wśród najatrakcyjniejszych rynków znalazły się Warszawa (602,4 tys. mkw.), Górny Śląsk i Polska Centralna (po 396 tys. mkw.) oraz Poznań (257 tys. mkw.). Co więcej, tylko w drugim kwartale 2020 roku wynajęto 1,36 mln mkw., czyli o ponad 50 proc., niż w analogicznym okresie sprzed roku. Natomiast w ramach umów krótkookresowych w pierwszej połowie roku wynajęto 326 tys. mkw. powierzchni. W całkowitych wartościach transakcji najmu najwyższy udział przypadł nowym umowom i ekspansjom, które stanowiły 75 proc. wszystkich podpisanych umów. Najaktywniejszymi sektorami w pierwszej połowie 2020 roku były: 25,5 proc. logistyka, 18 proc. elektronika/RTV i AGD, 14,5 proc. sieci handlowe, 14,4 proc. e-commerce i 7,5 proc. produkcja.

Między kwietniem a czerwcem w ramach umów krótkoterminowych tj. tych nieprzekraczających 2 lat odnotowaliśmy rekord wynoszący 262 tys. mkw. wynajętej powierzchni. Tak duże zapotrzebowanie wynikało głównie ze względu na rosnącą sprzedaż w kanale e-commerce. Dodatkowo niektórzy klienci przyjęli strategię, aby realizować część ekspansji za sprawą tymczasowych umów najmu – mówi Anna Głowacz, dyrektor w Dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, Axi Immo.

Wśród największych transakcji zamkniętych w pierwszej połowie 2020 roku należy wymienić Panattoni BTS Świebodzin na ponad 200 tys. mkw. dla poufnego najemcy z branży e-commerce, Euro Net w Prologis Park Janki na 73,4 tys. mkw., Amazon w Hillwood Łódź Górna na 72,9 tys. mkw. oraz dwóch poufnych najemców, z których pierwszy reprezentuje branżę odzieżową i zajmie 67 tys. mkw. w Panattoni Park Czeladź IV, natomiast drugi wynajął 51,9 tys. mkw. w ramach Exeter Park Stryków.

Jedną z długotrwałych konsekwencji pandemii Covid-19, która definiuje na nowo rynek magazynowy, jest przeniesienie handlu do Internetu. Nie znamy jeszcze decyzji wszystkich najemców, jednak spodziewamy się, że te firmy, które postanowią zrezygnować z powierzchni handlowej, a będą chciały pozostać na polskim rynku zdecydują się na wynajęcie powierzchni magazynowej. Dlatego nieobecność w centrum czy parku handlowym nie będzie oznaczać całkowitego wycofania się firmy z polskiego rynku. To z kolei będzie dodatkowy bodziec do rozwoju sektora magazynowego, w tym mniejszych formatów magazynowych, jak np. projekty w formule SBU, które poza powierzchnią magazynową mogą zaoferować przestrzeń w ramach showroomu – mówi Anna Głowacz.

Na koniec czerwca 2020 roku deweloperzy oddali około 1,1 mln mkw. nowej powierzchni (+9,6 proc.rok do roku), przez co całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły blisko 19,5 mln mkw.(+15,9 proc. rok do roku). Najwięcej inwestycji oddano w regionie Warszawy (ponad 325 tys. mkw.), na Dolnym Śląsku (200 tys. mkw.) i na Górnym Śląsku (192 tys. mkw.). Wśród największych oddanych projektów w analizowanym okresie znalazły się Panattoni A2 Warsaw Park na 103 670 mkw., BTS P3 PepsiCo Mszczonów na 58,5 tys. mkw. oraz Hillwood Wrocław Wschód II na 52,4 tys. mkw. W kontekście nowej podaży obecnie w budowie znajduje się około 1,77 mln mkw. (-24 proc. rok do roku), głównie w regionie Warszawy oraz na Dolnym i Górnym Śląsku. Ograniczenia w podaży spowodowane są większą ostrożnością związaną z niepewną sytuacją rynkową i wyższymi wymogami związanymi z finansowaniem projektów, którą można m.in. zaobserwować po spadku powierzchni budowanej spekulacyjnie. Na koniec czerwca jej odsetek wynosił 33,6 proc., w porównaniu do 45,3 proc. pod koniec marca. Sytuacja ta wpływa także na współczynnik pustostanów, który obecnie wynosi 6,8 proc. (+0,8 pp. rok do roku). Najwięcej powierzchni dostępnej od zaraz oferuje rynek wrocławski (10,1 proc.), Poznań (7,4 proc.) i Polska Centralna (6,9 proc.). W kontekście podaży na mniejszych rynkach magazynowych warto śledzić sytuację w Trójmieście i Polsce Zachodniej, gdzie odpowiednio całkowite zasoby tych rynków po ukończeniu budowanych projektów powinny wzrosnąć odpowiednio o 29 i 71 proc.

Na większości rynków czynsze w pierwszej połowie 2020 roku utrzymały się na stabilnym poziomie. Średnie stawki w obiektach typu big box wahają się w przedziale 3,20 – 3,60 euro za mkw., przy czym najdroższą lokalizacją pozostaje Warszawa-miasto (od 4,80 euro za mkw.). Natomiast w zakresie stawek efektywnych na koniec czerwca widoczny był delikatny trend spadkowy. Sytuacja ta dotyczy głównie regionów z wysokim poziomem pustostanów i lokalizacji o dużej konkurencyjności. Najniższe stawki efektywne możliwe są do uzyskania w okolicach Poznania oraz okolicach Warszawy (Błonie, Grodzisk Maz.).

Spodziewamy się, że zgodnie z prognozami całkowite zasoby magazynowe na zakończenie 2020 roku przekroczą 20 mln mkw. przy mniejszym niż dotychczas udziale powierzchni budowanej spekulacyjnie. Co więcej, oś współpracy na linii deweloper – doradca – najemca będzie głównie uzależniona od pozytywnej weryfikacji kondycji i stabilności finansowej ostatniego z podmiotów. W wyniku większej ostrożności ze strony deweloperów i spodziewanego spadku projektów spekulacyjnych w kolejnych kwartałach prawdopodobnie zaobserwujemy spadek powierzchni dostępnej od zaraz. Po stronie popytowej to w głównej mierze firmy logistyczne i sektor e-commerce będą najbardziej widoczną grupą najemców. Natomiast część klientów w obawie przed ponownym wprowadzeniem ograniczeń może zdecydować się na zwiększenie zapasów magazynowych, aby uniknąć przestoju w produkcji – podsumowuje Renata Osiecka.