Polska Nieruchomości komercyjne odporne

W pierwszej połowie 2020 roku wartość transakcji inwestycyjnych zawartych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce była o 5 proc. wyższa niż w analogicznym okresie rekordowo dobrego ubiegłego roku i przekroczyła 2,9 mld euro – wynika z raportu At A Glance Investment Market in Poland H1 2020, opublikowanego przez firmę doradczą BNP Paribas Real Estate Poland. W normalnych okolicznościach tak dobry wynik byłby świetnym prognostykiem na cały 2020 rok, jednak panujący ogólnoświatowy kryzys może mieć odzwierciedlenie w wynikach w drugim półroczu. Spodziewany całoroczny wolumen będzie zapewne niższy niż roku temu i prawdopodobnie zbliży się do kwoty transakcji zawartych 3 lata wcześniej.

Do prognoz na kolejne dwa kwartały i zamknięcie roku 2020 podchodzimy z dużą dozą ostrożności. Mimo dobrych wyników w pierwszej połowie roku 2020, na które znaczny wpływ miały transakcje zawarte w pierwszych miesiącach roku, spodziewamy się spowolnienia na rynku inwestycyjnym. Inwestorzy z pewnością potrzebują nieco czasu, aby przeanalizować i ocenić obecną sytuację ekonomiczną i finansową. Wiele z planowanych na ten rok transakcji przesunie się w czasie – mówi Mateusz Skubiszewski, dyrektor Działu Rynki Kapitałowe w BNP Paribas Real Estate Poland.

Niemal połowa wolumenu inwestycyjnego wypracowanego w okresie styczeń–czerwiec obecnego roku przypadła na sektor biurowy (1,33 mld euro). Dla porównania, w pierwszej połowie 2019 roku był on wyższy o około jedną czwartą, w dużej mierze za sprawą większej ilości aktywów będących przedmiotem transakcji inwestycyjnych na regionalnych rynkach biurowych, kiedy to dokonano sprzedaży 28 biurowców. W bieżącym roku w regionach właściciela zmieniło 21 obiektów, w tym 11 budynków z portfela GTC (61,49 proc. udziałów w GTC zostało sprzedane przez Lone Star węgierskiemu funduszowi państwowemu Optimum Ventures). Najbardziej znaczącą transakcją pierwszego półrocza było przejęcie kolejnej z faz kompleksu High 5ive w Krakowie przez Credit Suisse. Natomiast w Warszawie najwyższą kwotę za pojedynczy biurowiec zapłacił Hines przejmując Wola Center za około 102 mln euro.

W samym drugim kwartale nieruchomości biurowe zlokalizowane na rynkach regionalnych cieszyły się wśród nabywców nieco większym powodzeniem niż obiekty warszawskie. W Krakowie np. właściciela zmieniły biurowce z kompleksu Equal Business Park zakupione przez konsorcjum zarządzane przez Apollo – Rida, natomiast filipiński ISOC Holding powiększył swoje polskie portfolio o dwa biurowce w ramach Silesia Business Park w Katowicach. W tym samym okresie największe wartościowo transakcje sfinalizowane w Warszawie obejmowały sprzedaż Nowogrodzka Square (Yareal do Amundi) oraz siedziby własnej firmy DSV (DSV Group do Corum) – mówi Piotr Goździewicz MRICS, dyrektor, Rynki Kapitałowe, BNP Paribas Real Estate Poland.

Od trzech lat widać wyraźny wzrost zainteresowania inwestorów lokowaniem kapitału w nieruchomości magazynowe, przemysłowe i logistyczne. W pierwszej połowie roku na ten sektor przypadło prawie 40 proc. zrealizowanego wolumenu inwestycyjnego. Wypracowany wynik blisko 1,15 mld euro jest tylko o około 20 proc. niższy od całorocznej wartości zainwestowanej w szeroko pojęty segment aktywów magazynowych w ubiegłym roku. Ponad 1 mld euro przyniosły transakcje portfelowe, m. in. akwizycja portfela pięciu nieruchomości Panattoni za 188 mln euro przez Savills IM dla funduszu z Azji, sprzedaż CGL (chiński kapitał) sześciu parków logistyczno-przemysłowych przez Hines za 140 mln euro czy nabycie przez GIC (Singapur) portfela sześciu obiektów logistycznych od funduszu zarządzanego przez Apollo Global Management.

W drugim kwartale 2020 roku co prawda sektor magazynowy stracił pozycję lidera na korzyść segmentu biurowego, ale lipiec zaczął się już kolejnym mocnym akcentem przejęcia portfela kilkunastu nieruchomości Goodman przez GLP Group (transakcja te nie jest ujęta w wyliczeniach za pierwszą połowę roku).

Eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland przewidują, że kryzys związany z koronawirusem może jeszcze wzmocnić sentyment nabywców w stosunku do aktywów magazynowych, przemysłowych i logistycznych. Spodziewany wzrost znaczenia sektora e-commerce w Polsce przekłada się na jeszcze wyższe zainteresowanie tą klasą produktu inwestycyjnego. Z kolei załamanie łańcuchów dostaw i produkcji w krajach azjatyckich może częściowo przełożyć się na zmianę strategii wielu firm europejskich, którzy będą dążyć do skrócenia łańcuchów dostaw i przeniesienia części produkcji bliżej swoich krajów pochodzenia. Polska jest bardzo atrakcyjną lokalizacją do tzw. reshoringu produkcji, oferując nowoczesne zasoby powierzchni magazynowo-przemysłowo-logistycznej, cały czas dobrą dostępność terenów pod nowe inwestycje, wciąż poprawiającą się infrastrukturę transportową, atrakcyjne finansowo zasoby pracowników i w końcu całkiem duży rynek zbytu. Zainteresowanie kapitału zagranicznego produktem inwestycyjnym z tego sektora wydaje się więc być naturalną konsekwencją.

W sektorze nieruchomości handlowych pierwszej połowie roku przyniosła transakcje o wartości 446 mln euro, z czego zdecydowana większość przypada na wspominane już wcześniej przejęcie udziałów Lone Star w GTC przez węgierski fundusz państwowy Optimum Ventures. Transakcja ta dotyczyła również udziałów w portfelu handlowym GTC, obejmującym dwa centra handlowe – Galerię Północną w Warszawie i Galerię Jurajską w Częstochowie. Sporym zainteresowaniem inwestorów cieszą się wolnostojące wyspecjalizowane obiekty handlowe, małe parki handlowe i centra tzw. zakupów w sąsiedztwie (convenience retail). Dużym echem w czerwcu odbiło się przejęcie sieci 301 supermarketów Tesco przez Sailing Group, czyli właściciela duńskich sklepów spożywczych Netto. Transakcja ta czeka na zatwierdzenie przez UOKiK, które ma nastąpić jesienią i wtedy nastąpi jej finalizacja.

Globalny kryzys spowodowany pandemią Covid-19 przekłada się na korektę stóp kapitalizacji, w różnym stopniu w zależności od sektora aktywów. Według ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland, w sektorze biurowym najwyższej klasy aktywa mogą obecnie uzyskać stopę zwrotu na poziomie około 4,6 proc., podczas gdy na początku roku, jeszcze przed pandemią, trwały rozmowy pomiędzy kupującymi a sprzedającymi przy zakładanej stopie kapitalizacji około 4,25-4,35 proc. Na sytuację w nadchodzących kwartałach wpływ może mieć wiele czynników, z których kluczowymi będą rozwój sytuacji epidemiologicznej i zagospodarowanie przestrzeni biurowej w warunkach reżimu sanitarnego, skala zjawiska pracy zdalnej i kształtujące się zupełnie nowe podejścia do elastyczności umów najmu.

W sektorze handlowym stopy kapitalizacji dla wiodących obiektów wzrosły o około 25-50 punktów bazowych, w zależności od formatu handlowego. Największa dekompresja dotyczy centrów handlowych, które są aktywem najbardziej poszkodowanym przez pandemię i wynikające z niej obostrzenia prowadzenia działalności oraz zmianę zachowań konsumentów.

Nieruchomości magazynowe zdają się przechodzić przez obecne zawirowania rynkowe bez większej szkody. Stopy kapitalizacji dla najwyższej klasy obiektów logistycznych i magazynowych wynajmowanych przez kilku najemców (tzw. multi-tenant) są ustabilizowane i kształtują się jak w poprzednim kwartale między 5,75 a 6,5 proc., w zależności od lokalizacji. Zdecydowanie niższe stopy zwrotu mają zastosowanie w przypadku centrów dystrybucyjnych, zajmowanych przez gigantów e-commerce, zabezpieczonych długoterminowymi umowami najmu. W takich przypadkach stopa kapitalizacji może oscylować na poziomie około 4,25 proc. Silny popyt inwestorów na tej klasy aktywa zapewne utrzyma ten trend.

Dobry wynik pierwszej połowy 2020 roku pozwala z umiarkowanym optymizmem patrzeć na nadchodzące miesiące, choć oczywiście spowodowane pandemią globalny kryzys i spodziewana recesja polskiej gospodarki wywołują niepokój i będą rzutować na wyniki kolejnych kwartałów. Spora część toczących się transakcji została opóźniona bądź zastopowana przez wprowadzone od połowy marca ostre obostrzenia i zamknięcie granic, które uniemożliwiło kontynuowanie procesów transakcyjnych. Strony powoli wracają do rozmów, choć w obecnej rzeczywistości często omawiane są zmienione warunki transakcji biorące pod uwagę wydarzenia z pierwszej połowy roku.