Polska E-commerce przyspiesza dzięki pandemii

Przed wybuchem pandemii przewidywano, że średni udział branży e-commerce w całkowitej sprzedaży detalicznej w Europie Zachodniej wzrośnie do 15,3 proc. do roku 2022. Jednak według prognoz Centre for Retail Research (CRR), wskutek wpływu pandemii poziom ten zostanie osiągnięty już w 2021 roku.

Zgodnie z danymi brytyjskiego urzędu statystycznego (ONS) w czasie lockdownu udział handlu internetowego w całkowitej sprzedaży detalicznej w Wielkiej Brytanii wzrósł na pewien czas nawet do poziomu 33 proc. Zgodnie z analizami, udział handlu internetowego w sprzedaży detalicznej w Europie Zachodniej powinien ustabilizować się w 2021 roku na poziomie 15,3 proc.

Wzrost wydatków na zakupy internetowe zawsze oznaczał większe zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową, a od czasu wprowadzenia lockdownu obserwujemy bezprecedensowy wzrost w tym zakresie na wszystkich rynkach. Część klientów z czasem powróci do tradycyjnych sklepów, ale grono konsumentów korzystających obecnie z kanału online znacząco się powiększyło i zjawisko to zapewne się utrzyma – mówi Marcus de Minckwitz, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego w regionie EMEA, Savills.

CRR prognozowało w lipcu tego roku, że udział handlu internetowego w całkowitej sprzedaży detalicznej w sześciu największych gospodarkach Europy Zachodniej wzrośnie z 12 proc. w roku 2019 do 16,2 proc. w 2020 roku, a w roku 2021 zmniejszy się do 15,3 proc., co świadczyłoby o normalizacji nawyków zakupowych w miarę ponownego otwierania się sklepów i powrotu konsumentów do tradycyjnych obiektów handlowych.

Badania przeprowadzone przez firmę Savills potwierdzają, że popyt ze strony najemców na powierzchnie logistyczne w Europie w pierwszej połowie 2020 roku był o 4 proc. niższy od średniej półrocznej. Jednak Portugalia (+86 proc.), Rumunia (+78 proc.), Wielka Brytania (+41 proc.) i Polska (+31 proc.) odnotowały najwyższe wzrosty w porównaniu ze średnimi za pierwsze półrocze.

Rynek nieruchomości magazynowych i logistycznych w Polsce odnotował bardzo dobre wyniki w 2020 roku, o czym świadczy wzrost udziału branży e-commerce w popycie brutto z poziomu 6 proc. (w pierwszej połowie 2019 roku) do 15 proc. (w pierwszej połowie 2020 roku). Dane całościowe wskazują na dobrą kondycję rynku – pomimo pandemii popyt netto wzrósł w pierwszej połowie 2020 roku o 44 proc. rok do roku, zasoby powiększyły się o 17 proc., a stopa pustostanów wzrosła o zaledwie 1,5 punktów procentowych. Pandemia Covid-19 wpłynęła przede wszystkim na zmianę struktury podpisywanych umów najmu i wzrost popularności umów krótkoterminowych (o 175 proc. rok do roku), aczkolwiek sytuacja obecnie się stabilizuje i po kryzysie powraca się do tradycyjnych okresów najmu – mówi John Palmer, dyrektor zespołu doradztwa inwestycyjnego w sektorze nieruchomości magazynowych i przemysłowych, Savills Polska.

Zgodnie z danymi Savills, średni wskaźnik niewynajętej powierzchni logistycznej w Europie wzrósł w pierwszej połowie 2020 roku z 5,1 do 5,8 proc., ale utrzymuje się na historycznie niskim poziomie, znacznie poniżej 12 proc. W kontekście sektora nieruchomości magazynowych w Wielkiej Brytanii jest to poziom świadczący o równowadze rynku i umożliwiający potencjalny wzrost stawek czynszu.

Ograniczona podaż dostępnej powierzchni będzie stanowić wyzwanie dla najemców, a na rok 2021 przewidujemy wzrost odsetka renegocjowanych umów najmu. Jednocześnie z powodu niepewności biznesowej najemcy są zainteresowani krótszymi okresami najmu, a dla wielu obecne magazyny nie zapewniają już odpowiednich warunków do obsługi zwiększonego ruchu e-commerce. W niemieckich miastach obserwujemy wzrost popytu na obiekty o powierzchni 5-10 tys. mkw., które umożliwiałyby realizację zamówień w ramach logistyki ostatniej mili – mówi Mike Barnes, associate, dział badań europejskich w Savills.

W związku z logistyką ostatniej mili Savills przewiduje wzrost stawek czynszu, częściowo z powodu niewystarczającej podaży gruntów przeznaczonych na dystrybucję na terenach miejskich. W ramach dążenia do maksymalnego wykorzystania dostępnych działek analitycy firmy obserwują w Europie wzrost udziału wielopiętrowych obiektów magazynowych wśród nieruchomości będących w budowie.

Z danych firmy Savills wynika, że w pierwszej połowie bieżącego roku łączna wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości logistycznych w Europie wyniosła 13,3 mld euro, co oznacza spadek o 8 proc. rok do roku. Niemcy wyprzedziły Wielką Brytanię pod względem aktywności inwestycyjnej, odnotowując w pierwszym półroczu wzrost wartości inwestycji o 21 proc. rok do roku do ponad 3 mld euro. Dysponujące dużym kapitałem europejskie fundusze utrzymały dominującą pozycję na rynku i często przelicytowują inwestorów spoza Europy w rywalizacji o najlepsze aktywa. Zainteresowanie inwestorów z Korei Południowej i innych krajów azjatyckich jest nadal duże, ale obostrzenia w podróżowaniu związane z lockdownem spowodowały ograniczenie aktywności zakupowej z ich strony.

Średnie stopy kapitalizacji dla najbardziej atrakcyjnych nieruchomości logistycznych w Europie (4,58 proc.) utrzymały się na stabilnym poziomie, ale w przypadku kilku obiektów z najwyższej półki (ultra prime) zajmowanych przez firmę Amazon zmniejszyły się w ostatnich miesiącach.