EN

Świat Potrzeby najemców na pierwszym miejscu

Biura i projekty wielofunkcyjne
W najbliższej przyszłości głównym priorytetem przedsiębiorstw, operujących w branży nieruchomości komercyjnych, będzie znalezienie właściwej odpowiedzi na potrzeby i oczekiwania najemców. Przyczynią się do tego przede wszystkim upowszechniające się innowacje technologiczne i zmieniające się preferencje klientów – analizują eksperci z Deloitte.

Zdecydowana większość respondentów Deloitte przewiduje, że nawet w obliczu ewentualnego spowolnienia gospodarczego nie zmniejszą się nakłady inwestycyjne branży CRE (Commercial Real Estate), dotyczące zagadnień technologicznych. Co czwarty badany uważa, że zostaną one utrzymane na dotychczasowym poziomie, 42 proc. mówi o pewnym, a 5 proc. o ich znacznym wzroście. Spadki rozważa 26 proc. ankietowanych, a zaledwie 3 proc. odpowiedzi wskazuje na sporą negatywną zmianę w tym zakresie. Te przewidywania znalazły odzwierciedlenie w nastawieniu rynku nieruchomości komercyjnych do kryzysu wywołanego koronawirusem.

Mimo, iż raport nie odnosi się bezpośrednio do Polski, jego wnioski mają zastosowanie również na naszym lokalnym rynku. Pandemia i związane z nią obostrzenia spowodowały zmiany w wielu dziedzinach naszego życia i aktywności zawodowej. Zmieniający się model korzystania z powierzchni komercyjnych, w tym powierzchni biurowych oraz przeobrażenia, które przechodzi branża handlowa i logistyczna, wymuszają na deweloperach i właścicielach poszukiwanie rozwiązań, w tym technologicznych, które będą odpowiadały nowym oczekiwaniom nie tylko najemców, ale i innych użytkowników powierzchni komercyjnych – mówi Dominik Stojek, partner associate w dziale Doradztwa Nieruchomościowego, Deloitte.

Ekspert dodaje, że niebagatelne znaczenie ma również kwestia poczucia bezpieczeństwa. Zatem tak wysoki poziom podmiotów przewidujących utrzymanie lub wzrost nakładów na digitalizację jest oczywisty i w przyszłości ten trend na pewno będzie się umacniał.

Jak wynika z raportu Deloitte, priorytety sektora nieruchomości komercyjnych uległy w ostatnich latach istotnym zmianom. Przez długi czas branża skupiała się wyłącznie na kontekście lokalizacyjnym wynajmowanych obiektów, a następnie na znaczeniu zyskały aspekty informacyjne i analityczne. Chociaż nadal ważne jest, aby przestrzeń znajdowała się blisko klientów, pracowników i / lub dostawców, rozwiązania technologiczne oparte na zbieraniu i analizowaniu różnego rodzaju danych zaczęły stanowić nowe sposoby tworzenia wartości dodanej dla użytkowników nieruchomości, wyróżniania się na tle konkurencji, a nawet znaleźć nowe źródła dochodów. Teraz przewidywana jest kolejna zmiana. Przyszłość sektora nieruchomości komercyjnych będzie się skupiała wokół trzech aspektów: lokalizacji, doświadczeniu najemców i analityce zebranych przez różnego rodzaju narzędzia danych.

Nowe okoliczności, w jakich dzisiaj przyszło operować firmom, powodują, że zaangażowanie najnowszych rozwiązań technologicznych staje się normą, a nie opcją dodatkową. Poza poszukiwaniem rozwiązań, które mają przyczynić się do jak najlepszego dopasowania oferty powierzchni komercyjnych do oczekiwań klientów, aktualnie dużym zainteresowaniem cieszą się narzędzia zapewniające bezpieczeństwo użytkownikom budynku. Dodatkowo, wdrożenia wielu innowacyjnych rozwiązań związanych z zarządzaniem nieruchomościami zostały przyspieszone w czasie – ocenia Magdalena Topolska-Ziemak, manager w dziale Doradztwa Nieruchomościowego, Deloitte.

Badanie Deloitte pokazuje, że zmienił się sposób nastawienia do nieruchomości i korzystania z nich przez najemców. Budynek biurowy czy mieszkalny nie są już tylko betonową konstrukcją. To miejsca, które tworzą nasze codzienne otoczenie, mają wpływ na środowisko, nasze samopoczucie czy gospodarkę. Na tę zmianę w zachowaniu najemców miało wpływ wiele czynników bezpośrednio związanych z przemianami społecznymi i rozwojem technologicznym współczesnego świata. Należy tu wymienić przede wszystkim: postępującą urbanizację i globalizację (56 proc.), zmieniające się wymagania pracowników w zakresie elastycznej lokalizacji i przestrzeni roboczej (54 proc.), a także postęp technologiczny i upowszechnianie się rozwiązań sztucznej inteligencji (AI) lub Internetu Rzeczy (52 proc.).

Kluczem do personalizacji doświadczenia najemców będzie postępująca digitalizacja. Ułatwia ona efektywne wykorzystanie zajmowanej przestrzeni, niezależnie od charakteru działalności użytkownika końcowego: klienta w sklepie, mieszkańca apartamentowca, pracownika biurowego czy producenta korzystającego z magazynu.

Zgodnie z przewidywaniami na znaczeniu zyskają gromadzenie i analiza danych oraz konieczność ich kontroli i bezpiecznego dostępu do zasobów. To będzie się po części wiązało z wykorzystaniem rozwiązań bazujących na sztucznej inteligencji, która może nie tylko zwiększyć wydajność operacyjną, ale także pomóc zidentyfikować zagrożenia i szanse znacznie szybciej niż obecne technologie i procesy. Już teraz z rozwiązań AI korzysta 31 proc. badanych podmiotów z branży CRE, a 63 proc. planuje to robić w przyszłości.

Do kreacji angażującego doświadczenia najemców coraz częściej wykorzystywana jest technologia rzeczywistości cyfrowej, która śmiało wkracza w rejony poza szeroko rozumianą rozrywką. Narzędzia takie jak rzeczywistość rozszerzona (AR), wirtualna (VR) i mieszana (MR), filmy 360 stopni i technologie immersyjne, łączące świat realny z cyfrowym, stanowią potencjał, który branża CRE może wykorzystywać na wielu polach.

Aby sprostać tak szybko zachodzącym zmianom, konieczna będzie współpraca sektora CRE z proptechami, czyli podmiotami wykorzystującymi innowacyjne technologie, zwykle teleinformatyczne, w działaniach podejmowanych przez właścicieli lub deweloperów.

Tak jak w wielu innych gałęziach gospodarki, w sektorze CRE bardziej powszechne wykorzystanie różnych narzędzi cyfrowych będzie się wiązało z pojawianiem się nowych zagrożeń. Kwestiom cyberbezpieczeństwa będzie trzeba poświęcać jeszcze więcej uwagi niż do tej pory. Zarówno właściciele nieruchomości jak i najemcy decydując się na wykorzystanie nowych technologii z ich pomocą gromadzą coraz więcej danych osobowych klientów, takich jak lokalizacja użytkowników, ich metody i narzędzia komunikacyjne, a także zachowania i codzienne przyzwyczajenia.

Luki w połączonych systemach informatycznych dostawców lub zewnętrznych dostawców usług, nieautoryzowany dostęp do danych klientów przez infrastrukturę obiektów, podatność pracowników na ataki cybernetyczne, utrata kontroli nad systemami zarządzania budynkiem, mogąca prowadzić wręcz do zagrożeń fizycznych czy wreszcie włamania do sieci firmowych – to wszystko są zagadnienia, które w związku z postępującą cyfryzacją sektora nieruchomości komercyjnych będą musiały spotkać się z jego szybką i adekwatną reakcją – mówi Maciej Krasoń, partner, lider sektora nieruchomości i budownictwa Deloitte w Polsce i Europie Środkowej.

Zarządzenie zagadnieniami dotyczącymi cyberbezpieczeństwa wiąże się z wieloma wyzwaniami, z którymi dziś nie wszystkie firmy potrafią sobie radzić. 39 proc. ankietowanych dyrektorów w tym sektorze za takie uznaje brak wsparcia i finansowania w zarządzaniu, 38 proc. wskazuje brak strategii bezpieczeństwa cybernetycznego, a 37 proc. słabe zrozumienie cyberzagrożeń. Najwięcej odpowiedzi (45 proc.) dotyczy braku wykwalifikowanych specjalistów zajmujących się cyfrowym bezpieczeństwem.

Wynajem powierzchni komercyjnych przestał się ograniczać tylko do jej fizycznego udostępniania. Sposoby, w jakie najemcy nieruchomości i jej użytkownicy angażują się w otoczenie, szybko ewoluują i to samo dzieje się z ich oczekiwaniami. Firmy CRE powinny więc zmienić swój sposób myślenia i spojrzeć na nieruchomości jako na usługę, odchodząc od czysto funkcjonalnych zastosowań na rzecz całego spektrum doświadczeń, także cyfrowych. Skutkować to będzie zmianą podejścia firm z branży, które muszą gruntownie przeprojektować sposób myślenia o takich zagadnieniach jak lokalizacja, wymagania przestrzenne, użytkownicy i ich preferencje.

Globalne badanie „2020 Commercial Real Estate Outlook” zostało przeprowadzone przez Deloitte US Center for Financial Services w czerwcu 2019 roku na grupie 750 dyrektorów z sektora nieruchomości komercyjnych (CRE) z 10 krajów w obu Amerykach, Europie i Azji.

Ostatnie nowości

Wydarzenia

Polska Inwestycje pod presją?

schedule 20 stycznia 2021
Eurobuild Conferences

Już 22 kwietnia odbędzie się siódma konferencja inwestycyjna Eurobuild CEE. Spotkanie będzie po dwakroć kompaktowe – po pierwsze dlatego, że ponownie spotkamy się w kameralnych wnętrzach (studia telewizyjnego i Państwa mieszkań lub biur), a po drugie: tegorocznym dyskusjom będzie towarzyszyć duch grupy rockowej, która sprzedała miliony płyt kompaktowych.

Artykuł sponsorowany

Polska PGNiG sprzedaje biurowiec

schedule 12 stycznia 2021

Polskie Górnictwo Naftowe i Gazownictwo SA z siedzibą w Warszawie ogłasza przetarg ustny na sprzedaż łódzkiego budynku biurowego przy ul. Uniwersyteckiej 2/4, cena wywoławcza netto wynosi 19,14 mln zł.

Biura i projekty wielofunkcyjne

Polska Centrum Solidarności z Finami

schedule 21 stycznia 2021
Opr./edited by AKL

Młode Miasto w Gdańsku zyska nowy obiekt wielofunkcyjny. Fiński deweloper YIT otrzymał pozwolenie na budowę kompleksu, który powstanie w sąsiedztwie Europejskiego Centrum Solidarności.

Powierzchnie handlowe i rozrywkowe

Polska Kolejny salon w Domotece

schedule 21 stycznia 2021
Opr./edited by AKL

Do grona najemców Domoteki dołączyła polska marka Dion. Na powierzchni blisko 300 mkw. na parterze obiektu prezentowane są przede wszystkim meble tapicerowane.

Biura i projekty wielofunkcyjne

Polska Rossmann lubi Plac Zamkowy

schedule 21 stycznia 2021
Opr./edited by AKL

Pod koniec 2020 roku spółka Senatorska Investment, właściciel budynku Plac Zamkowy – Business with Heritage, przedłużyła umowę najmu z Rossmann Supermarkety Drogeryjne Polska. Drogeria zajmuje powierzchnię około 300 mkw. u zbiegu ulic Miodowej oraz Senatorskiej.

Artykuł sponsorowany

Polska Industrialna metamorfoza w Ostródzie

schedule 21 stycznia 2021

Hale EXPO Mazury położone w Ostródzie (woj. warmińsko-mazurskie) dotychczas pełniły funkcję obiektu targowo-konferencyjnego. Pandemia spowodowała jednak drastyczne ograniczenie działań branży eventowej, w konsekwencji czego obiekt zmienił swoje przeznaczenie i otworzył się na najemców poszukujących powierzchni magazynowej lub produkcyjnej.

Biura i projekty wielofunkcyjne

Polska Warszawskie biura różowym okiem

schedule 21 stycznia 2021
Opr./edited by AKL

Na koniec grudnia 2020 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły około 5 912 500 mkw. Na stołeczny rynek dostarczono około 75,8 tys. mkw. powierzchni biurowej w trzech projektach - Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK) publikuje zagregowane dane dotyczące warszawskiego rynku najmu powierzchni biurowych w IV kwartale 2020 roku.

Powierzchnie handlowe i rozrywkowe

Polska DentalPro debiutuje w Manufakturze

schedule 21 stycznia 2021
Opr./edited by AKL

Oferta Manufaktury w Łodzi poszerzyła się o klinikę dentystyczną DentalPro. To pierwsza placówka włoskiej sieci w Polsce.

Technologie

Polska Aplikacja od CitySpace

schedule 21 stycznia 2021
Opr./edited by AKL

CitySpace App to nowa aplikacja do zarządzania nowoczesną przestrzenią biurową. Udostępnił ją operator biur elastycznych w Polsce – CitySpace. Została udostępniona zarówno dużym firmom oraz samozatrudnionym i osobom indywidualnym.

Powierzchnie handlowe i rozrywkowe

Polska Naładujesz elektryka w Krasnem

schedule 21 stycznia 2021
Opr./edited by AKL

Ceetrus Polska poszerza ofertę obiektu Centrum Handlowego Auchan Krasne koło Rzeszowa. Do dyspozycji są dwie ładowarki samochodów elektrycznych sieci GreenWay Polska.

Rynek mieszkaniowy

Polska Mieszkania nadal się sprzedają

schedule 21 stycznia 2021
Opr./edited by AKL

Działający na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce deweloperzy zakończyli rok, poprawiając o 5 proc. wyniki sprzedaży sprzed kwartału. Sprzedaż 14 tys. mieszkań w IV kwartale i 53 tys. w całym 2020 roku, to rezultat wyjątkowo dobry, zaledwie o 19 proc. gorszy niż ubiegłoroczny - podliczają eksperci JLL w najnowszym raporcie.

Rynek mieszkaniowy

Polska Jaśminowo po raz czwarty

schedule 21 stycznia 2021
Opr./edited by AKL

Ruszyła sprzedaż IV etapu warszawskiego osiedla Jaśminowy Mokotów. Nowy etap to 83 mieszkania o powierzchniach od 25 do 127 mkw. i trzy lokale usługowe, znajdujące się w sześciu dwupiętrowych budynkach.

Powierzchnie magazynowe i produkcyjne

Polska Panattoni ciągnie na wschód (Poznania)

schedule 21 stycznia 2021
Opr./edited by AKL

Panattoni Park Poznań East Gate o powierzchni 45,1 tys. mkw. powstanie na działce o powierzchni 10 hektarów w Paczkowie w gminie Swarzędz. Budowa pierwszego parku Panattoni na wschód od Poznania ruszy w II kwartale.

Biura i projekty wielofunkcyjne

Polska Zgoda dla Skylinera

schedule 21 stycznia 2021
Opr./edited by AKL

Biurowiec Skyliner, należący do grupy Karimpol, uzyskał pozwolenie na użytkowanie. Warszawski wieżowiec otrzymał też oficjalny adres – ul. Prosta 67. Najemcy zaczną się wprowadzać w I połowie tego roku.

Rynek inwestycyjny i finansowy

Polska Austriacy na zakupach w Szczecinie

schedule 21 stycznia 2021
Opr./edited by TC

Vastint Poland sprzedał szczeciński kompleks biurowy Brama Portowa, nowym właścicielem został fundusz FLE SICAV FIS, zarządzany przez wiedeńską spółkę FLE. Wartość transakcji nie została ujawniona.

Rynek mieszkaniowy

Polska Kolejne mieszkania dostępne na Zachodzie

schedule 21 stycznia 2021
Opr./edited by AKL

Dom Development wprowadził do oferty 140 mieszkań i pięć lokali użytkowych w ramach nowego etapu projektu Dzielnica Mieszkaniowa Metro Zachód na warszawskim Bemowie. Przekazanie kluczy planowane jest na IV kwartał 2022 roku.

Rynek mieszkaniowy

Polska Wrocławskie Pilczyce na zielono

schedule 21 stycznia 2021
Opr./edited by AKL

Polski oddział Bouygues Immobilier przygotowuje ósmą inwestycję mieszkaniową we Wrocławiu. Tym razem deweloper wybrał Pilczyce, gdzie u zbiegu ul. Pilczyckiej i Gosławickiej postawi Le Vert.

Biura i projekty wielofunkcyjne

Polska Większy poziom absorbcji

schedule 21 stycznia 2021
Opr./edited by AKL

Na warszawskim rynku biurowym w 2020 roku przybyło 314 tys. mkw. powierzchni – wynika z najnowszego raportu CBRE. Wynajęto w sumie 602 tys. mkw., dominowały renegocjacje umów. Pomimo początkowych negatywnych prognoz, poziom absorbcji powierzchni biurowej pozostaje dodatni i jest nawet wyższy niż rok wcześniej.

Powierzchnie magazynowe i produkcyjne

Polska Dziesięć razy Amazon

schedule 21 stycznia 2021
Opr./edited by AKL

Amazon ogłosił rozpoczęcie kolejnej inwestycji logistycznej w Polsce – w Świebodzinie koło Zielonej Góry powstanie budynek o powierzchni 193 tys. mkw. wyposażony w technologię Amazon Robotics – tysiąc pracowników będzie wspierać 3 tys. robotów.

Powierzchnie handlowe i rozrywkowe

Polska Action wchodzi do Konina

schedule 21 stycznia 2021
Opr./edited by AKL

Sieć dyskontów niespożywczych Action zadebiutowała w Koninie. Sklep holenderskiej marki znajduje się w parku handlowym przy ul. Spółdzielców 6A.

Najnowsze w Biura i projekty wielofunkcyjne

schedule 21 stycznia 2021

Centrum Solidarności z Finami

Młode Miasto w Gdańsku zyska nowy obiekt wielofunkcyjny. Fiński deweloper YIT otrzymał pozwolenie na budowę kompleksu, który powstanie w sąsiedztwie Europejskiego Centrum Solidarności.

schedule 21 stycznia 2021

Rossmann lubi Plac Zamkowy

Pod koniec 2020 roku spółka Senatorska Investment, właściciel budynku Plac Zamkowy – Business with Heritage, przedłużyła umowę najmu z Rossmann Supermarkety Drogeryjne Polska. Drogeria zajmuje powierzchnię około 300 mkw. u zbiegu ulic Miodowej oraz Senatorskiej.

schedule 21 stycznia 2021

Warszawskie biura różowym okiem

Na koniec grudnia 2020 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły około 5 912 500 mkw. Na stołeczny rynek dostarczono około 75,8 tys. mkw. powierzchni biurowej w trzech projektach - Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK) publikuje zagregowane dane dotyczące warszawskiego rynku najmu powierzchni biurowych w IV kwartale 2020 roku.

schedule 21 stycznia 2021

Zgoda dla Skylinera

Biurowiec Skyliner, należący do grupy Karimpol, uzyskał pozwolenie na użytkowanie. Warszawski wieżowiec otrzymał też oficjalny adres – ul. Prosta 67. Najemcy zaczną się wprowadzać w I połowie tego roku.

schedule 21 stycznia 2021

Większy poziom absorbcji

Na warszawskim rynku biurowym w 2020 roku przybyło 314 tys. mkw. powierzchni – wynika z najnowszego raportu CBRE. Wynajęto w sumie 602 tys. mkw., dominowały renegocjacje umów. Pomimo początkowych negatywnych prognoz, poziom absorbcji powierzchni biurowej pozostaje dodatni i jest nawet wyższy niż rok wcześniej.

schedule 20 stycznia 2021

Taka Mennica to skarb

Mennica Skarbowa otworzyła jeden z największych i najlepiej strzeżonych skarbców w Polsce, trezor do użytku komercyjnego mieści się w podziemiach przedwojennego budynku warszawskiego Banku Rolnego.

schedule 20 stycznia 2021

Ciąg dalszy rewitalizacji Bohemy

Okam podpisał z firmą FineTech Construction umowę na dalszą rewitalizację historycznej zabudowy Bohemy – Strefa Praga w jej centralnej części.

schedule 19 stycznia 2021

Intel rozbudowuje centrum w Gdańsku

Intel rozpocznie inwestycję w nowe centrum badawczo-rozwojowe w Gdańsku, na budowę i wyposażenie którego otrzymał około 50 mln zł z Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego. Nowy budynek o nazwie IGK6 ma być gotowy w 2023 roku.

schedule 19 stycznia 2021

Allegro bije rekord najmu

Poznański zespół Allegro przeniesie się do kompleksu Nowy Rynek budowanego przez Skanskę w centrum stolicy Wielkopolski. Na początek firma zajmie 24,6 tys. mkw. na dziesięciu kondygnacjach. To największa transakcja biurowa w historii rynku poznańskiego.

schedule 19 stycznia 2021

CBRE GWS obsłuży biurową część Centaurusa

CBRE Global WorkPlace Solutions podpisało umowę ze spółką Inopa w zakresie FM części biurowej inwestycji Centaurus w Olsztynie. Do zadań CBRE GWS należą bieżąca i interwencyjna obsługa techniczna nieruchomości.

schedule 19 stycznia 2021

Tęskniąc za biurem

Już sześciu na 10 pracowników aktualnie wykonuje swoje obowiązki całkowicie zdalnie. Nie jest to jednak idealne rozwiązanie. Na pytanie, jaki jest optymalny model wykonywania pracy, większość odpowiada, że mieszany – wynika z badania Grafton Recruitment oraz CBRE.

schedule 18 stycznia 2021

Półkilometrowy płomień nad Petersburgiem

Zbliża się ku końcowi realizacja najwyższego budynku Europy – petersburski Łachta Centr, który osiągnął wysokość 462 metrów i został wybudowany kosztem ponad 1,8 mld dolarów, będzie główną siedzibą koncernu Gazprom.

schedule 18 stycznia 2021

Kredyty i ubezpieczenia na 11 piętrze

Notus Finanse, firma pośrednictwa finansowego, podpisała umowę najmu na ponad 1 tys. mkw. na 11 piętrze w warszawskim Placu Unii. Firma wprowadzi się do biura z początkiem marca.

schedule 18 stycznia 2021

Piętro Skysawy w cztery dni

Cztery dni trwa budowa jednej kondygnacji wieżowej warszawskiego kompleksu biurowo-handlowego Skysawa. Inwestycja Polskiego Holdingu Nieruchomości, powstająca przy ulicy Świętokrzyskiej 36, osiągnęła już wysokość 13 piętra, docelowo ponad 155-metrowa wieża będzie liczyć 40 pięter.

schedule 18 stycznia 2021

Qatar Airways lądują na dłużej

Katarskie linie lotnicze - Qatar Airways - przedłużyły umowę najmu powierzchni biurowej w budynku Epsilon. We wchodzącym w skład wrocławskiego kompleksu Promenady Business Park budynku najemca zajmuje biuro o powierzchni prawie 1,7 tys. mkw.

schedule 15 stycznia 2021

Shell na dłużej w Bitwy Warszawskiej Business Center

Shell Polska, część globalnej grupy spółek energetycznych i petrochemicznych, przedłużyła umowę najmu w biurowcu Bitwy Warszawskiej Business Center, należącym do CA Immo. To główna siedziba Shell w Polsce.

schedule 15 stycznia 2021

Nowy najemca przy Grzybowskiej

Mazowieckie Centrum Polityki Społecznej wynajęło ponad 2 tys. mkw. powierzchni biurowej w warszawskim budynku Kolmex.

schedule 15 stycznia 2021

Nadal rekrutują w Placu Unii

Marka Antal, specjalizująca się w rekrutacji, zostaje na dłużej w obiekcie wielofunkcyjnym Plac Unii w Warszawie. Firma zajmuje 1,4 tys. mkw. powierzchni.

schedule 14 stycznia 2021

Więcej IT w Skylinerze

Firma MicroStrategy przenosi swoją polską siedzibę do biurowca Skyliner. Grupa Karimpol podpisała umowę na wynajem 3 tys. mkw. powierzchni w swojej flagowej inwestycji przy Rondzie Daszyńskiego w Warszawie.

schedule 13 stycznia 2021

Dermatolodzy na fali

Do gdańskiego biurowca Wave, autorstwa Skanski, wprowadzi się nowy najemca – LEO Pharma. Firma farmaceutyczna urządzi swoje biura na powierzchni 1,5 tys. mkw.

Kategorie