Polska C&W: możliwa luka podażowa

Całkowite zasoby powierzchni biurowej w Warszawie w 2020 roku powiększyły się o 314 tys. mkw. i wyniosły 5,91 mln mkw. Do największych projektów oddanych do użytku w ubiegłym roku można zaliczyć: wielofunkcyjny kompleks The Warsaw Hub (Ghelamco – B – 43,4 tys. mkw. i C – 45,6 tys. mkw.), wieżowiec Mennica Legacy Tower (Golub Get House – 47,9 tys. mkw.) oraz biurowiec Varso II (HB Reavis – 39,9 tys. mkw.). Obecnie w budowie znajduje się blisko 550 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, planowanej do oddania w latach 2021-2022. Według szacunków Cushman & Wakefield w 2021 roku ukończonych zostanie blisko 320 tys. mkw., natomiast w 2022 roku – około 230 tys. mkw.

Biorąc pod uwagę obecną sytuację pandemiczną i mniejszą aktywność najemców spodziewamy się ograniczenia liczby nowych projektów wprowadzonych na rynek z terminem oddania do użytku w latach 2023-2024, co może doprowadzić do wystąpienia efektu luki podażowej w tym okresie – mówi Jan Szulborski, starszy konsultant w Dziale Doradztwa i Analiz Rynkowych.

Niepewna sytuacja gospodarcza i ostrożność najemców doprowadziły do odwrócenia trendu kompresji wskaźnika powierzchni niewynajętej obserwowanego w latach 2016-2019. W okresie ostatnich dwunastu miesięcy poziom pustostanów w Warszawie wzrósł o około 148,5 tys. mkw. i na koniec 2020 roku wyniósł 583,5 tys. mkw. Nowo realizowane budynki cieszyły się dużym zainteresowaniem najemców, a średni wskaźnik dostępnej powierzchni w momencie oddawania biurowców do użytkowania w 2020 roku wynosił 15 proc. Wynika to w dużej mierze z rekordowego wolumenu transakcji przednajmu zawartych bądź rozpoczętych jeszcze przed pandemią.

Zwiększenie dostępności powierzchni biurowej przełożyło się na wzrost wskaźnika pustostanów, który na koniec IV kwartału 2020 roku wyniósł 9,9 i był o 2,1 pp. wyższy niż rok wcześniej. Ponadto, od początku pandemii mogliśmy zaobserwować zwiększoną liczbę ofert podnajmów na warszawskim rynku biurowym. Według szacunków na koniec IV kwartału 2020 roku całkowita powierzchnia oferowanych podnajmów wyniosła ponad 108 tys. mkw., co jest wielkością o 16,8 tys. mkw. wyższą niż w III kwartale.

Okres kwarantanny oraz niepewność związana z wpływem pandemii koronawirusa na gospodarkę spowodowały, że część najemców zdecydowała się na tymczasowe wstrzymanie decyzji dotyczących negocjacji umów najmu. Popyt brutto w całym 2020 roku wyniósł 602 tys. mkw. i był o 31 proc. niższy niż w 2019 roku.

Mimo że procentowy spadek wolumenu transakcji w ujęciu rocznym wydaje się wysoki, to należy zauważyć, że w 2019 roku mieliśmy do czynienia z rekordowym popytem na poziomie blisko 880 tys. mkw., a wstępne prognozy mówiły o nawet 40-50 proc. zmniejszeniu aktywności najemców w tym roku. W samym IV kwartale 2020 roku łączny wolumen transakcji wyniósł 160,4 tys. mkw. i był niższy jedynie o 16 proc. niż rok wcześniej – podkreśla Katarzyna Lipka, dyrektor Działu Doradztwa i Analiz Rynkowych.

W 2020 roku zmianie uległa dotychczasowa struktura transakcji. Podczas gdy w ostatnich pięciu latach nowe umowy odpowiadały średnio za 61 proc. wszystkich zawieranych na rynku transakcji, w ubiegłym roku ich udział spadł do 54 proc. Jednocześnie z 29 do 37 proc. wzrósł udział umów renegocjacji.

Spodziewamy się utrzymania tego trendu w ciągu kilku kolejnych kwartałów, ponieważ część najemców może zdecydować się na krótkoterminowe przedłużenie dotychczasowych umów najmu, żeby odłożyć w czasie podjęcie długoterminowych decyzji – dodaje Katarzyna Lipka.

Wraz z pogarszającym się sentymentem wśród uczestników rynku, stawki bazowe za najlepsze powierzchnie biurowe dla stref Centrum i Poza Centrum w ujęciu rocznym spadły odpowiednio o 0,50 i 0,25 euro za mkw. miesięcznie i znalazły się na poziomie 23,50 euro w Centrum i 14,75 euro poza Centrum.

Przewidujemy, że w kolejnych kwartałach możemy spodziewać się stabilizacji czynszów bazowych wraz ze wzrostem pakietu zachęt, w postaci zwiększonego okresu zwolnienia z czynszu lub powiększonych dopłat do wykończenia biura, które zwiększą presję na czynsze efektywne – mówi Jan Szulborski.