POLSKA Inwestycje w czasach pandemii

Wielkim wygranym w 2020 roku okazał się sektor przemysłowo-logistyczny, który odnotował 85 proc. wzrost wolumenu inwestycyjnego i tym samym przyciągnął najwięcej kapitału (2,6 mld euro). 60 proc. kapitału zostało zainwestowane poprzez nabycie portfeli i platform. Największą transakcją był zakup przez singapurską grupę GLP portfela logistycznego Goodman w Europie Środkowo-Wschodniej, obejmującego magazyny w Polsce o powierzchni 900 tys. mkw.

Zdaniem ekspertów na rynku przemysłowo-logistycznym nadal będziemy obserwować boom, zarówno pod kątem najmu, jak i transakcji inwestycyjnych. Widoczna będzie przyspieszona transformacja magazynów w takich segmentach jak last-mile logistics, small business units, data centers, co w konsekwencji będzie się przekładać na dywersyfikację business planów wśród inwestorów.

Pandemia Covid-19 początkowo zatrzymała toczące się transakcje i ostudziła zainteresowanie inwestorów segmentem biurowym w obliczu rozpowszechnieniu pracy zdalnej, ale już w drugiej połowie roku duża część inwestorów powróciła do aktywnego poszukiwania odpowiednich aktywów. W biura zainwestowano łączenie niemal 2 mld euro, z czego 1,32 mld euro w Warszawie. Warszawska strefa biurowa Mokotów-Służewiec odnotowała najwyższy w historii wolumen transakcyjny o łącznej wartości 395 mln euro.

W sektorze biurowym eksperci Cushman & Wakefield przewidują zdecydowany wzrost liczby i wartości transakcji.

Spadek podaży nowo wybudowanych obiektów z odpowiednim poziomem wynajęcia może w dużym stopniu zwiększyć apetyt inwestorów na istniejące aktywa z ugruntowaną pozycją na rynku. Utrzyma się mniejszy popyt na duże transakcje o skali 100-200 mln euro i więcej, ze względu na ograniczoną aktywność kapitału z Azji. Wzrośnie natomiast zainteresowanie transakcjami w obszarze 10-20 mln euro, spowodowane popytem ze strony inwestorów prywatnych tzw. „family offices” – prognozuje Marcin Kocerba, associate, Capital Markets, Cuhsman & Wakefield.

Redefinicji ulegnie pojęcie biurowca stabilnego inwestycyjne, czyli zdolnego do utrzymywania wysokiego poziomu wynajęcia oraz z potencjałem wzrostu czynszów i wartości w średnim/długim terminie, odpowiadającego na potrzebę elastyczności, konkurującego środowiskiem pracy z koncepcją pracy zdalnej oraz oferującego krótki i komfortowy dojazd do biura. Bardziej niż kiedykolwiek będzie liczyć się stabilność finansowa i sektor działalności najemcy. Stopy kapitalizacji dla aktywów, spełniających powyższe cechy i wpisujących się w kryteria większej grupy inwestorów, mogą w średnim terminie ponownie ulegać kompresji. Z kolei wartości nieruchomości, których słabości obnażyła pandemia, w krótkim terminie nie powrócą do dawnych poziomów.

Centra handlowe, będące najbardziej dotkniętą pandemią grupą aktywów, de facto zniknęły ze strategii inwestycyjnych funduszy nieruchomościowych. Zyskał na tym segment parków handlowych oraz centrów typu convenience, które zdominowały transakcje handlowe. Eksperci prognozują, że w roku 2021 będą miały miejsce większe transakcje handlowe, a zainteresowaniem inwestorów będą się cieszyć obiekty typu convenience, z dużym udziałem najemców z branży spożywczej i drogeryjnej. Inwestorzy staną przed wyzwaniem określenia stabilnego poziomu czynszów, w związku z wciąż trwającymi negocjacjami stawek.

Rynek mieszkań na wynajem zaczął przyciągać coraz większą grupę inwestorów i po raz pierwszy odnotował transakcję produktami instytucjonalnymi na tak dużą skalę. Nadal jednak są to w dużej mierze transakcje polegające finansowaniu lub współfinansowaniu budowy, nie zaś zakup istniejących budynków z zabezpieczonym dochodem.

Coraz większego znaczenia nabierać będą transakcje w aktywa alternatywne, takie jak mieszkania na wynajem instytucjonalny (PRS), akademiki czy domy senioralne.

Pomimo ostatnich turbulencji niespotykana skala taniego kapitału sprawi, że nieruchomości komercyjne nadal stanowić będą jeden z najbardziej atrakcyjnych i bezpiecznych aktywów, szczególnie w obliczu presji inflacyjnej. Rok 2021 zapowiada się interesująco. Nadal widoczna jest niepewność co do implikacji Covid-19 w długim okresie. Z drugiej strony ilość kapitału alokowanego na inwestycje nieruchomościowe jest ogromna. W zaawansowanych negocjacjach są transakcje przekraczające 2 mld euro i całkowity wolumen inwestycyjny z dużym prawdopodobieństwem przewyższy ubiegłoroczny – podsumowuje Marcin Kocerba, associate, Capital Markets, Cuhsman & Wakefield.

Cushman & Wakefield jest firmą doradczą. Zatrudnia około 50 tys. pracowników w 400 biurach i 60 krajach na całym świecie. W 2020 roku jej przychody wyniosły 7,8 mld dolarów.