POLSKA E-commerce, inwestycje i stopy zwrotu

Chiny będą pierwszym krajem na świecie, gdzie sprzedaż przez internet będzie większa niż sprzedaż tradycyjna. Prognoza globalnej firmy badawczej eMarketer zakłada, że ​​handel elektroniczny w Chinach osiągnie w tym roku 52 proc. całkowitej sprzedaży detalicznej. W 2020 roku ta wartość wynosiła 44,8 proc., a 13 lat temu, w w 2008 roku - 1 proc. Na drugim miejscu jest Korea Południowa z wynikiem na poziomie 28,9 proc. W Europie najbardziej rozwinięty rynek e-commerce ma Wielka Brytania, gdzie udział sprzedaży online w całkowitej sprzedaży wynosi 28,3 proc. Średnia dla Europy Zachodniej to 12,8 proc.

W Polsce udział sprzedaży przez Internet przekroczy prawdopodobnie w tym roku 10 proc. - przewiduje Dorota Lachowska, head of Market Research w Polish Properties.

W roku 2020 udział sprzedaży online wahał się od 5,6 proc. w miesiącach przedpandemicznych do ponad 11 proc. w miesiącach twardych ograniczeń (11,9 proc. w kwietniu i 11,4 proc. w listopadzie).

Równocześnie w czasie pandemii spada całkowita sprzedaż detaliczna. W ujęciu rocznym skurczyła się w Polsce o 3,1 proc. W 2020 roku wszystkie kategorie handlowe zanotowały spadki, nawet żywność, napoje i papierosy, których sprzedaż zmniejszyła się o 1,9 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim. Największy spadek (15,9 proc.) zanotowały odzież i obuwie. Jedyną kategorią handlową, której sprzedaż wzrosła w ostatnim roku, to meble, RTV i AGD (wzrost o 4,7 proc.).

Polish Properties, analizując dane GUS, przewiduje, że sprzedaż przez internet będzie w Polsce dalej rosła. Nie tylko z powodu pandemii, która zmusiła klientów do zakupów on-line, ale też dzięki dużej liczbie gospodarstw domowych podłączonych do sieci (w 2020 roku było to 90,4 proc., w 2018 - 84,2 proc.). W ostatnim roku obserwowano też duży wzrost liczby transakcji przeprowadzonych w internecie przy użyciu kart. Jak podaje NBP, w samym III kwartale 2020 roku zrealizowano 38 mln takich transakcji, o 4,4 mln więcej niż w II kwartale.

Rozwój e-commerce odbywa się kosztem centrów handlowych, ale równocześnie doprowadził do wzrostu zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe. Obserwujemy bezprecedensowy wzrost ilości transakcji inwestycyjnych w sektorze obiektów magazynowych. Stopy zwrotu są porównywalne do najlepszych biurowców w centrum Warszawy – wyjaśnia Dorota Lachowska.

W 2020 roku transakcje nieruchomościami magazynowymi stanowiły 50 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego, podczas gdy rok temu było to tylko 21 proc. Z kolei procentowy udział transakcji w sektorze nieruchomości handlowych w całkowitym wolumenie inwestycyjnym spadł do 12 proc. (z 54 proc. w 2015 roku i 25 proc. w roku 2019). Wartość transakcji nieruchomościami magazynowymi w 2020 roku wyniosła ponad 2,6 mld euro, o 39 proc. więcej niż w 2019 roku i więcej niż kiedykolwiek odnotowano.

Od czasu wybuchu pandemii większość sprzedanych obiektów handlowych to niewielkie parki handlowe i centra handlowe w mniejszych miejscowościach, najmniej narażone na konkurencję ze strony e-commerce. Brakuje natomiast transakcji dużymi centrami handlowymi w głównych miastach, w których spada dochód z czynszów, a stopy zwrotu szacowane są o 25-50 punktów bazowych wyżej niż przed pandemią.

Z drugiej strony stopy zwrotu za najlepsze obiekty magazynowo-logistyczne wynoszą obecnie poniżej 6 proc. i dalej spadają. Ponadto, w przypadku nieruchomości magazynowych „szytych na miarę”, z długoterminowymi umowami najmu, stopy zwrotu są poniżej 5 proc. Przykładem jest niedawna transakcji magazynem Castoramy o powierzchni około 100 tys. mkw. w centralnej Polsce. Obiekt został sprzedany za 65,5 mln euro, co daje początkową stopę zwrotu na poziomie 4,95 proc.

Polish Properties to polska firma specjalizująca się w zakresie analizy inwestycji i wyceny nieruchomości.