POLSKA Nieruchomości bez rekordu, ale z perspektywą

Od ponad roku pandemia wpływa na wyniki na poszczególnych sektorów rynku nieruchomości. Początkowe ostrożne podejście inwestorów, decyzje rządu i trudności w finalizacji toczących się negocjacji skutkowały przesunięciem lub wydłużeniem się procesów na rynku inwestycyjnym.

Rekordowy wyniki rynku inwestycyjnego 7,7 mld euro z 2019 roku nie został pobity. Jednak ubiegłoroczna wartość transakcji na poziomie 5,3 mld euro, niższa o 31 proc. w porównaniu do dotychczas najlepszego roku w historii, nie okazała się złym rezultatem. Wartość transakcji dla ostatnich 10 lat średnio wynosiła 4,2 mld euro.

Kumulacja dostępnego kapitału, który z uwagi na pandemię nie został zainwestowany w 2020 roku, skutkuje poszukiwaniem różnych możliwości alokacji. Polska jako największy i najbardziej perspektywiczny rynek w Europie Środkowo-Wschodniej, dodatkowo będący na stabilnym poziomie, jest oczywistym celem inwestorów do tego typu działań – wyjaśnia Krzysztof Cipiur, dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych w Knight Frank.

Struktura transakcji w I kwartale 2021 roku ułożyła się na korzyść sektora biurowego, którego udział stanowił 47 proc. i wyniósł 600 mln euro. Dobry wynik sektor zawdzięcza finalizacji przejęcia pakietu nieruchomości dewelopera Buma za około 200 mln we Wrocławiu i Krakowie oraz trzech transakcji w Warszawie w przedziale 70-90 mln euro.

Inwestorzy w dalszym ciągu dość ostrożnie podchodzą do sektora biurowego. Niektóre oddane w ubiegłym roku biurowce są na niskim poziomie komercjalizacji, co przekłada się na ich atrakcyjność. Inwestorzy analizując biurowce patrzą uważnie na poziom oraz długość pozostającego najmu oraz stabilność ich najemców. Optymizmem napawać może poprawiająca się aktywność firm w ostatnim czasie, szukających m.in. ekspansji w Warszawie i miastach regionalnych. Co prawda widzimy wciąż różnicę między oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących, ale duża podaż pieniądza i ujemne stopy procentowe mogą ją zasypać. W związku z tym jeszcze w tym roku możemy spodziewać się kilku spektakularnych transakcji na rynku biurowym – komentuje Krzysztof Cipiur.

Sektor magazynowy, który od 2018 roku w widoczny sposób zaznacza swoją obecność w strukturze transakcji, w I kwartale 2021 roku uplasował się na drugiej pozycji z wynikiem 454 mln euro (36 proc. wartości wszystkich transakcji). Jednak w dalszym ciągu jest to najchętniej wybierany przez inwestorów obszar. W szeroko rozumianej logistyce popyt wciąż przekracza podaż, co wpływa na wzrost cen.

Wartość transakcji w I kwartale 2021 roku na rynku handlowym wyniosła 185 mln euro, co stanowiło 15 proc. ogółu wolumenu i było na znacznie niższym poziomie niż w latach poprzednich.

Niemożliwość prowadzenia działalności handlowej w dużych obiektach, a to one były w ostatnich latach w kręgu zainteresowania inwestorów, zwalnianie najemców z czynszu i brak wsparcia właścicieli centrów handlowych powodują, że dzisiaj cały sektor handlu tradycyjnego stoi przed szeregiem wyzwań. Obronną ręką - a można się nawet pokusić o stwierdzenie, że zwycięską ręką - wyszły z pandemii parki handlowe i niewielkie obiekty convenience. W ostatnim czasie obserwujemy zainteresowanie i chęć lokowania kapitału w centra handlowe, ale z myślą o ich repozycjonowaniu lub przebudowie – dodaje Krzysztof Cipiur.

Większość udziału w strukturze transakcji na rynku handlowym miał portfelowy zakup czterech nieruchomości przez EPP za kwotę ponad 100 mln euro. Dodatkowo zanotowano kilka mniejszych transakcji z dyskontem zrealizowanych przez fundusze oportunistyczne.

W wolumenie transakcji ostatnie 2 proc. należały do rynku hotelowego, który zanotował tylko jedną transakcję, czyli zakup z dużym dyskontem hotelu Regent przez PHN.

Rynek hotelowy, podobnie jak handlowy, bardzo dotkliwie odczuł i wciąż odczuwa skutki pandemii. Wydawać by się mogło, że trudna sytuacja spowoduje, że na rynek trafią kolejne obiekty, które nie poradziły sobie w tym trudnym okresie, ale właściciele nie chcą sprzedawać nieruchomości poniżej ich wartości, a potencjalni kupujący właśnie w związku z pandemią liczą na atrakcyjniejsze ceny – tłumaczy Krzysztof Cipiur.

Knight Frank jest globalnym doradcą w zakresie nieruchomości.