Polska Czekając na biurowy boom

W I kwartale 2021 roku na stołeczny rynek dostarczono około 167 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w ośmiu nowych projektach. W rezultacie całkowita podaż nowoczesnych zasobów biurowych w stolicy przekroczyła poziom 6 mln mkw. Do największych inwestycji dostarczonych na rynek w tym okresie były: Skyliner, zrealizowany przez Karimpol (48,5 tys. mkw.) oraz kolejny etap Generation Park Y - wieża (44,2 tys. mkw.), zrealizowany przez Skanska Property Poland. Obie inwestycje powiększyły istniejące zasoby biurowe strefy Centrum. Ponadto pozwolenie na użytkowanie otrzymały: Forest Kampus (19,7 tys. mkw., w strefie Centrum), kolejne dwa budynki (M oraz N) kompleksu Koneser (17,7 tys. mkw., w strefie Wschód), II etap kompleksu Moje Miejsce (15,2 tys. mkw., w strefie Mokotów), X20 (13,7 tys. mkw., w strefie Mokotów) oraz pierwszy budynek kompleksu Baletowa Business Park (8 tys. mkw., w korytarzu Puławskiej).

Boom deweloperski w sektorze biurowym obserwowany od kilku lat w czasie pandemii zwolnił. Sytuacja w I kwartale charakteryzowała się zachowawczą aktywnością zarówno deweloperów, jak i najemców. Ci pierwsi ponownie analizowali decyzję o rozpoczęciu nowych inwestycji lub analizują nadal scenariusz oddalenia w czasie ich rozpoczęcia - w okresie od stycznia do końca marca 2021 roku nie rozpoczęto budowy żadnego projektu biurowego w stolicy. Wolumen powierzchni w budowie jest obecnie najniższy od dekady – 430 tys. mkw., z czego około połowa zasobów ma zostać dostarczona na rynek do końca tego roku. Najemcy natomiast uważnie obserwowali rynek oraz sytuację we własnych organizacjach. Analizowane były aspekty wdrożenia modelu pracy hybrydowej. Każda z firm podejmuje indywidualne decyzje po przeprowadzeniu własnych wnikliwych analiz bieżącej oraz przyszłej sytuacji organizacji. Dziś praca ta przynosi efekt, widzimy coraz więcej konkretnych rozwiązań planowanych przez najemców, a tym samym idące za tym decyzje co do przyszłości własnych powierzchni biurowych - mówi Mikołaj Laskowski, head of Office Agency, BNP Paribas Real Estate Poland

Wzrost podaży w I kwartale idzie w parze z mniejszą aktywnością najemców, którzy wynajęli 109 tys. mkw. powierzchni. W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku oznacza to spadek o 21 proc. i jest to najniższa kwartalna wartość na przestrzeni ostatnich lat. Największym zainteresowaniem najemców w I kwartale 2021 roku cieszyły się strefy Mokotów oraz Centrum. W strukturze popytu w okresie od stycznia do końca marca 2021 roku najwyższy udział przypadł nowym umowom – 66 proc. (włączając 11 proc., które stanowiły umowy przednajmu). Renegocjacje i przedłużenia obowiązujących kontraktów odpowiadały za 32 proc. zarejestrowanego popytu, a ekspansje – 2 proc. Do największych transakcji najmu w tym kwartale należały: umowa przednajmu Zarządu Transportu Miejskiego w Fabryce PZO na 9,8 tys. mkw., renegocjacja umowy na 7,5 tys. mkw. przez Credit Suisse w Atrium 2 oraz odnowienie umowy przez Royal Bank of Scotland na 5,7 tys. mkw. w Wiśniowy Business Park. Najbardziej aktywne sektory w Warszawie to usługi finansowe, produkcja oraz usługi konsumenckie.

Absorpcja powierzchni biurowej w I kwartale 2021 roku spadła o ponad 60 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem i wynosi obecnie 22,6 tys. mkw., co potwierdza mocną pozycję warszawskiego rynku. Jednocześnie możemy zauważyć mniejszą dynamikę przyrostu ofert podnajmu, których aktualnie w Warszawie jest około 120 tys. mkw - wyjaśnia Klaudia Okoń, konsultant, BNP Paribas Real Estate Poland.

W I kwartale tego roku poziom pustostanów wzrósł do 11,4 proc. (12,2 proc. w strefach centralnych i 10,9 proc. poza centrum). W ciągu kwartału współczynnik pustostanów w Warszawie wzrósł o 1,5 p.p., natomiast w ciągu roku, czyli w okresie trwania pandemii, aż o 3,9 p.p. Największy wzrost współczynnika odnotowano w strefach centralnych, co bezpośrednio skorelowane jest z wysokim wolumenem nowej podaży w tym obszarze. W sumie w stolicy dostępnych jest ponad 691 tys. mkw. biur.

Stawki czynszów w Warszawie wahają się od 16,75 do 22 euro za mkw. miesięcznie. W lokalizacjach poza centrum ten koszt spada do 12,5-14,5 euro, natomiast w najlepszych centralnych lokalizacjach czynsz waha się od 22,5 do 24,5 euro za mkw. na miesiąc. W centralnych lokalizacjach można zauważyć niewielkie korekty czynszu, sięgające 0,5 euro, porównując z poprzednim kwartałem.

Bieżący rok będzie stał pod znakiem powrotu pracowników do biur. Przed branżą biurową stoi wyzwanie polegające na ponownym rozpoczęciu pracy w przestrzeniach biurowych. To co było oczywiste przez ostatnie 25 lat, czyli praca w biurze, dziś zyskuje nowy wymiar. Hybrydowy model pracy, który zapowiada wiele firm, umożliwi rozgęszczenie stanowisk pracy w biurach. Dzięki temu pracownik zyska przestrzeń do bardziej komfortowej i cichej pracy, dostosowanej do jego zadań, zapewniając jednocześnie bezpieczny dystans. Praca w biurze stworzy również nowe warunki do współpracy zespołowej i pracy kreatywnej oraz do mniej formalnych interakcji między pracownikami jakich nam wszystkim tak bardzo brakuje - podsumowuje Agnieszka Żygieło, senior consultant, BNP Paribas Real Estate Poland.