Polska Regiony pełne pustych biur

Na koniec marca 2021 roku całkowite zasoby biurowe na ośmiu największych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Poznań, Szczecin, Lublin) wyniosły ponad 5,8 mln mkw. Jedynie 46,4 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej dostarczono w I kwartale tego roku, co oznacza spadek odpowiednio o 47 proc. i 42 proc. w porównaniu do IV kwartału 2020 roku i analogicznego okresu 2020 roku. Tak niski poziom nowej podaży to efekt oddania do użytkowania nowej powierzchni tylko w dwóch miastach: Trójmieście i Krakowie. Rynek krakowski powiększył się o trzy projekty biurowe: Equal Business Park D (11,7 tys. mkw.), Ocean Office Park A1 (prawie 7,8 tys. mkw.) i Lubicz I Business Centre (2 tys. mkw.). Z kolei na rynek trójmiejski dostarczono: Palio A (16,5 tys. mkw.) i wybudowany na potrzeby własne biurowiec LPP Fashion Lab I (8,5 tys. mkw.).

Na rynkach regionalnych łącznie w budowie znajduje się obecnie około 695 tys. mkw., z terminem dostarczenia do końca 2022 roku.

Realizowane obecnie projekty w większości przypadków zostały rozpoczęte jeszcze przed pandemią. Deweloperzy są obecnie bardzo ostrożni w podejmowaniu decyzji odnośnie rozpoczynania nowych inwestycji, obserwują rynek, analizują popyt, przysłuchują się dyskusjom o powrotach do biura i wyczekują dogodnego momentu na start nowej inwestycji. Taka sytuacja może jednak doprowadzić do wystąpienia luki podażowej w kolejnych latach - wyjaśnia Klaudia Okoń, konsultant, Business Intelligent Hub & Consultancy, BNP Paribas Real Estate Poland

Katowice to obecnie rynek z największą ilością metrów w budowie, odpowiadający za 25 proc. wszystkiego, co się dziś buduje w regionach. Do największych realizowanych inwestycji na tym obszarze należą: Global Office Park A1 i A2 (27,7 tys. mkw. i 27,5 tys. mkw.) oraz KTW II (42 tys. mkw.). Drugim rynkiem, odpowiadającym za 22 proc. powierzchni w budowie, jest Kraków z największym realizowanym projektem, którym jest Brain Park I faza (30 tys. mkw.). Trójmiasto z kolei odpowiada za prawie 20 proc. realizowanych obecnie biur, a największym realizowanym projektem jest 3T Office Park (38,5 tys. mkw.).

W I kwartale 2021 roku w regionach wynajęto 98,3 tys. mkw. powierzchni biurowej, co oznacza 54 proc. spadek popytu w stosunku do analogicznego okresu w 2020 roku, który jeszcze funkcjonował w realiach przed-pandemicznych. Obecna sytuacja spowodowała, że renegocjacje notują najwyższy - 45 proc. udział w strukturze popytu w regionach. Nowe umowy z kolei odpowiadają łącznie za 42 proc. zrealizowanego popytu. Największymi transakcjami zawartymi od stycznia do marca 2021 roku były umowy zawarte w Krakowie i Trójmieście, w tym: renegocjacja umowy klienta poufnego z branży IT w budynkach Galileo, Newton i Edison w Krakowie o łącznej powierzchni 11,3 tys. mkw. oraz odnowienie umowy Intel w Tryton Business House w Gdańsku na 9,8 tys. mkw.

Rynek, z którym obecnie mamy do czynienia, przechyla się na stronę najemcy, w postaci wielu różnorodnych zachęt, jakie wynajmujący oferują podczas prowadzonych negocjacji. Dotyczy to zarówno długości trwania umowy, możliwości optymalizacji powierzchni podczas okresu najmu, atrakcyjnego okresu zwolnienia z czynszu, który bezpośrednio wpływa na poziom czynszów efektywnych czy też wyższe niż dotychczas dofinansowanie do prac aranżacyjnych - mówi Mikołaj Laskowski, head of Office Agency, BNP Paribas Real Estate Poland

Na koniec I kwartału 2021 roku współczynnik pustostanów oszacowany dla ośmiu głównych rynków regionalnych kształtował się na poziomie 12,9 proc., co daje łącznie 753 tys. mkw. powierzchni biurowej dostępnej do wynajęcia od zaraz (poziom wyższy zarówno od tego w poprzednim kwartale – o 0,2 p.p. jak i od odnotowanego w analogicznym okresie ubiegłego roku o 3,4 p.p.). Najwyższy współczynnik powierzchni niewynajętej odnotowano w Łodzi (16,9 proc.), zaś najniższy w Szczecinie – 7,4 proc.

W I kwartale 2021 roku wywoławcze stawki czynszu w miastach regionalnych pozostały na stabilnym poziomie, choć rynek najemcy może spowodować wzrost spreadu pomiędzy czynszami bazowymi i efektywnymi w kolejnych kwartałach.