Europa Środkowo-Wschodnia Rynek inwestycyjny w restrukturyzacji

Magazyny
Rynek nieruchomości magazynowych i logistycznych to największy przegrany w 2008 roku, a teraz największy wygrany. Niemal każdy instytucjonalny inwestor poszukuje aktywów z tego sektora, a stopy kapitalizacji ulegają kompresji wraz z każdym kwartałem. Najniższe stopy kapitalizacji nieruchomości magazynowych typu „prime” zostały odnotowane w Czechach na poziomie 4,5 proc. Z kolei na Węgrzech i w Rumunii stopy kapitalizacji wynoszą odpowiednio 6,5 i 7,5 proc. W Polsce stopy kapitalizacji osiągnęły poziom około 4,75 proc., z perspektywą dalszej kompresji w następnych kwartałach.

Parki handlowe
Na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy każdy kraj w regionie CEE odnotował kompresję stóp kapitalizacji w sektorze parków handlowych. W związku z mniejszymi rozmiarami tego typu nieruchomości, odnotowywane wartości transakcji nie są wybitnie wysokie. Natomiast zapotrzebowanie na aktywa tego typu wzrasta, a stopy kapitalizacji dla nieruchomości typu „prime” w Czechach (5,75 proc.) zbliżają się do poziomu centrów handlowych (5,5 proc.). AY spodziewa się, że ten trend się utrzyma, ponieważ inwestorzy szukają aktywów „odpornych na Covid”; dlatego świetną okazją dla inwestorów są transakcje w sektorze parków handlowych w Polsce, gdzie stopy kapitalizacji dla nieruchomości typu „prime” oscylują wokół 7 proc. wobec większych centrów handlowych, gdzie stopy kapitalizacji wynoszą około 5,75 proc.

Biura
Jak prawie zawsze, i tym razem sektor biurowy zdominował całkowitą wartość inwestycyji, z wynikiem 1,95 mld euro, co odpowiadało udziałowi na poziomie 46 proc. Sektor wcale nie chyli się ku upadkowi; w rzeczywistości, jeśli sięgnąć do raportu AY Multiverse of Work, widać, że budynki biurowe będą tętnić życiem. Wolumeny transakcyjne potwierdzają również przekonanie inwestorów w tej kwestii, aczkolwiek strategie inwestycyjne uległy dywersyfikacji na inne klasy aktywów omówione w raporcie.

PRS
Nieruchomości mieszkaniowe na wynajem PRS (Private Rented Sector) i BTR (Build-to Rent) wskakują na listy zakupowe inwestorów instytucjonalnych, zarówno lokalnych, jak i międzynarodowych. Konkurencja jest wysoka, a stopy kapitalizacji niezwykle niskie, ponieważ inwestorzy liczą na długoterminowy wzrost wartości kapitału.

Pojawienie się tego sektora dojrzewało od wielu lat, ponieważ deweloperzy powoli dostosowywali swoje projekty i kanały sprzedaży - od inwestorów indywidualnych do sprzedaży całych portfeli. Teraz, gdy produkt trafia na rynek, jest wyprzedawany jeszcze przed finalizacją budowy. Inwestorzy walczą o zabezpieczenie tej ograniczonej ilościowo klasy aktywów i chętnie lokują w niej swoje fundusze. Do tej pory zostało zrealizowanych już wiele transakcji, ale dopiero tej zimy „RESI nadchodzi” i dopiero zaobserwujemy gwałtowny wzrost liczby transakcji, ponieważ liczne transakcje w regionie CEE są już w trakcie procesów due diligence.

Stopy kapitalizacji wahają się od 3,5 proc. w Pradze, przez około 5-5,5 proc. w Polsce, do 6 proc. + w Bukareszcie.

Inwestycje
Wartość inwestycji w I półroczu 2021 roku spadła o 30 proc., osiągając wynik 4,2 mld euro w stosunku do wyniku 6,1 mld euro z 2020 roku. Należy jednak pamiętać, że transakcje z I kwartału 2020 nie były jeszcze dotknięte efektem pandemii. Zarówno Słowacja jak i Rumunia odnotowują wzrost wolumenów w tym okresie, a Węgry wykazują bardzo silny start. Polska pozostaje numerem jeden pod względem lokowania kapitału, z wynikiem 2 mld euro zrealizowanych transakcji wobec wyniku regionu CEE z wynikiem 4,2 mld euro. Jest to wynik mniejszy w stosunku do I półrocza 2020 o około 1 mld euro. Czechy znajdują się w tyle, z wynikiem 790 mln euro wobec 1,9 mld w I półroczu 2020.

Czy dwaj ulubieńcy rynku CEE, Polska i Czechy, doświadczają mniejszego zainteresowania inwestorów w następstwie Covid-19? Zdecydowanie nie. To brak dostępnych nieruchomości jest najbardziej ograniczającym czynnikiem inwestycyjnym w tych dwóch krajach. Ilość funduszy, lokowanych w tych krajach, nadal rośnie, wywierając coraz większą presję na obniżenie stóp kapitalizacji.

W efekcie obserwujemy obniżanie się stóp kapitalizacji we wszystkich sektorach poza centrami handlowymi i aktywami typu „high street”. Ponadto, pozostała część regionu CEE przedstawia się bardzo atrakcyjnie na tle rekordowo niskich stóp kapitalizacji w Polsce i Czechach.

Konkurując z Zachodem
Wraz z łącznym wynikiem 740 mln euro, stanowiącym 17 proc. całkowitej wartości inwestycji Czechy zdominowały rynek inwestycyjny w regionie CEE. Kapitał węgierski zajmuje drugie miejsce na podium, realizując najważniejsze przejęcia w kraju i za granicą – np. w Polsce i Rumunii. Inwestorzy obecnie zwiększają swoją aktywność w Czechach, na Słowacji oraz szykują kolejne akwizycje w Polsce i w Rumunii.

Dzisiejszy wzrost i dominacja kapitału lokalnego przypomina lata 2008-2012, kiedy w kilku krajach regionu CEE królował on w krajobrazie transakcyjnym. Istotną różnicą jest to, że tym razem kapitał nie jest już po prostu „wypełniaczem pustki” pozostawionej przez instytucje zachodnie uciekające z bardziej ryzykownych rynków. Teraz inwestorzy pochodzący z regionu CEE aktywnie konkurują z kapitałem zachodnim i często wygrywają.

To znak dojrzałości rynku CEE: wraz ze wzrostem aktywności funduszy lokalnych wzrasta płynność na rynku, a region przechodzi z wycen opartych na zasadzie „rynki zachodnie plus premia” w kierunku wycen nieruchomości opartych na własnych solidnych fundamentach.