Europa Niskie czynsze, tanie grunty

Firma Axi Immo ze swoimi partnerami zrzeszonymi w organizacji Gerald Eve przygotowały drugą edycję przewodnika po głównych rynkach magazynowo-produkcyjnych w Europie. Publikacja prezentuje średnie stawki czynszów w 80 lokalizacjach przemysłowo-logistycznych w 20 krajach europejskich oraz stopy kapitalizacji na tych rynkach. Ponadto raport zawiera ceny gruntów pod inwestycje magazynowe w 53 głównych ośrodkach przemysłowych. Polska pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych cenowo rynków w Europie.

Europejski sektor magazynowo-produkcyjny pozostaje na fali zainteresowania inwestorów jako najlepiej prosperująca część rynku nieruchomości komercyjnych. Utrzymujący się rekordowy popyt ze strony najemców oraz korzystne długoterminowe trendy takie jak e-commerce czy nearshoring sprawiają, że sektor jest uważany za bezpieczną przystań dla międzynarodowego kapitału.

Zaostrzony apetyt inwestorów na obiekty przemysłowe spowodował dalsze wzrosty cen transakcyjnych, a w konsekwencji kompresję stóp kapitalizacji na większości rynków. Im niższa stopa kapitalizacji, tym więcej za nieruchomość jest w stanie uzyskać sprzedający w relacji do generowanych przez obiekt czynszów. Stopy kapitalizacji w logistyce pozostają najniższe w Wielkiej Brytanii. W Londynie wynoszą one 3,25 proc. netto dla najatrakcyjniejszych obiektów big box, a więc o 0,25 – 0,5 p.p. mniej niż pod koniec 2020 roku. Niskie są również yieldy w głównych miastach niemieckich, gdzie wynoszą one między 3,6 a 3,8 proc. Jest to między 0,3 a 0,7 p.p. mniej niż w grudniu 2020 roku, w zależności od lokalizacji. Najdroższa w skali Polski Warszawa notuje natomiast stopę kapitalizacji netto na poziomie 5,3 proc. – o 0,2 punktów procentowych mniej niż pod koniec 2020 roku.

Obniżenie stóp kapitalizacji w Europie związane jest z korektami i pokoleniową zmianą w dostępności i jakości produktów inwestycyjnych na rynku magazynowym. W czasie pandemii nieruchomości przemysłowo-logistyczne okazały się najtrwalszym i najbezpieczniejszym rodzajem aktywów, co spowodowało duży popyt na tego rodzaju obiekty. Obecnie na wielu wschodzących i dojrzałych rynkach obserwujemy sytuację, w których zmiany właścicielskie odbywają się jeszcze na etapie budowy z jednym lub kilkoma najemcami na umowach pre-let. Dobrym przykładem jest Polska, która dysponuje relatywnie nową bazą nieruchomości magazynowych i największy boom na aktywność międzynarodowych inwestorów przypadł właśnie na czas pandemii. Przypomnę, że 2020 rok zakończyliśmy z rekordowym wynikiem 2,6 mld euro, co pokazuje, że Polska od wielu lat znajduje się w grupie dobrze rozpoznanych europejskich rynków, w których warto ulokować swój kapitał - komentuje Renata Osiecka, partner zarządzająca, Axi Immo.

Średnie czynsze bazowe dla nowoczesnych obiektów big box na najważniejszych polskich rynkach są dość wyrównane i kształtują się na poziomie 3,2 – 3,6 euro za mkw. miesięcznie w Poznaniu, 2,9 – 3,6 euro w Polsce Centralnej, 3,2 – 3,6 euro na Górnym Śląsku, 3,3 – 3,7 euro na Dolnym Śląsku oraz 3,3 – 3,9 euro w okolicach Warszawy. Są to jedne z najniższych stawek w całej Europie. W zestawieniu przygotowanym we współpracy z Gerald Eve wśród pięciu najtańszych ośrodków magazynowych typu big box w Europie trzy znajdują się w Polsce.

Dla porównania, czynsze u naszego zachodniego sąsiada Niemiec wynoszą 5,5-6 euro w najtańszym z analizowanych rynków – Nadrenii (z miastami Kolonia i Dusseldorf). Na najdroższym z niemieckich rynków – Monachium – czynsze dla A-klasowych obiektów big box sięgają natomiast 6,8-7,2 euro. Jeszcze większa przepaść cenowa dzieli Polskę od Wielkiej Brytanii i krajów skandynawskich. W najdroższym mieście w zestawieniu - Londynie - osiągalne czynsze dla wielkopowierzchniowych magazynów sięgają 15,8 euro. Kolejne miejsca zajmuje angielski region południowo-wschodni, Oslo, Helsinki i Sztokholm.

Polska jest atrakcyjna również jeśli chodzi o mniejsze, miejskie obiekty magazynowe. Wszystkie główne polskie rynki poza Warszawą znajdują się wśród 10 najbardziej przystępnych cenowo miejskich rynków magazynowych w Europie. Rynek stołeczny charakteryzuje się znacznie wyższymi stawkami niż inne polskie miasta ze względu na zamożność populacji i powszechność zakupów online oraz dużą konkurencję o grunty położone blisko lub wewnątrz granic miasta. Stawki last mile w Warszawie wynoszą między 4,5 a 5,25 euro za mkw. Jest to wciąż atrakcyjny poziom czynszów w porównaniu do najdroższego w zestawieniu Londynu, gdzie są one nawet pięciokrotnie wyższe (między 16 a 26 euro). Czynsze last mile w głównych niemieckich miastach to 8,2 – 8,5 euro w Monachium, 7,5 – 8 euro w Berlinie, 7,2 – 7,5 euro we Frankfurcie i 6,7 – 7 euro w Kolonii/Dusseldorfie. Najemcy zainteresowani nowoczesnymi magazynami miejskimi w regionie Paryża muszą natomiast liczyć się z czynszami na poziomie 7,1 – 8,3 euro.

Poza dynamicznie rosnącym rodzimym rynkiem e-commerce oraz szybko odradzającą się po pandemii konsumpcją gospodarstw domowych, polski rynek magazynowy napędza też popyt z zagranicy. Strategiczne położenie Polski oraz atrakcyjne czynsze, jak również względna łatwość w pozyskiwaniu gruntów pod inwestycje magazynowe zachęcają wiele międzynarodowych firm do przenoszenia łańcuchów dostaw na nasz rynek. Już teraz sieć wielkoformatowych hubów dystrybucyjnych obsługujących inne części Europy, szczególnie Niemcy, ma w Polsce Amazon i Zalando. Obecnie w budowie jest międzynarodowe centrum logistyczne Amazona w Świebodzinie o powierzchni ponad 200 tys. mkw. W drugim kwartale 2021 roku ruszyła również budowa hubu dystrybucyjnego o powierzchni ponad 80 tys. mkw. pod Gorzycami, który ma obsługiwać zamówienia online składane w Czechach.

Od wielu lat Polska jest pewnego rodzaju przedsionkiem dla międzynarodowych firm, które rozważają swoją ekspansję na terenie Europy. Skalę tego zjawiska możemy szybko prześledzić po rosnących z roku na rok wolumenach transakcji. Zjawiska takie jak cross-border czy nearshoring dodatkowo potęgują rolę Polski jako ważnej w Europie destynacji. Międzynarodowe firmy są przyciągane korzystnymi warunkami do rozwoju biznesu, takimi jak ulgi podatkowe, doświadczona i wykwalifikowana kadra pracowników, ciągle rozbudowywana i ulepszana infrastruktura drogowa, a przede wszystkim lokalizacja na mapie oraz członkostwo w UE. Polska dysponuje także jedną z najmłodszych tkanek magazynowych na tle innych krajów na kontynencie, która w wyniku rosnącej aktywności deweloperów ciągle się powiększa. Niemniej w średnio- i długoterminowej perspektywie spodziewamy się dużej korekcji wyjściowych stawek czynszu, które w czasie pandemii przez pewien czas zostały zamrożone - podsumowuje Renata Osiecka.

Czynnikiem wyróżniającym Polskę na tle Europy jest również większa dostępność terenów odpowiednich pod inwestycje magazynowo-produkcyjne oraz ich stosunkowo niska cena. W połączeniu z atrakcyjnymi kosztami pracy, pomaga to przyciągać do naszego kraju inwestycje firm logistycznych i produkcyjnych poszukujących centrów dystrybucyjnych i wytwórczych obsługujących inne części Europy. Stąd wspomniane liczne ośrodki na zachodzie i południu kraju. Na przykład, decyzja o budowie hubu dystrybucyjnego obsługującego rynek czeski pod Gorzycami przez jednego z gigantów e-commerce jest w dużej części rezultatem niezmiernie ograniczonej oferty gruntów inwestycyjnych w Czechach i żmudnych procesów administracyjnych w tym kraju.

Przewodnik przygotowany we współpracy z Gerald Eve zawiera informacje o cenach transakcyjnych dla działek w kluczowych lokalizacjach logistycznych na 53 rynkach. Poznań jest najtańszym rynkiem w zestawieniu. Następne miejsca zajmuje Górny Śląsk, portugalski region Palmela/Setúbal, czeskie Usti nad Labem i Polska Centralna.

Duże zróżnicowanie cenowe pomiędzy Polską a krajami europejskimi wynika przede wszystkim z dużej dostępności jakościowych działek, ukształtowania terenu, który w 75 proc. pokrywają tereny nizinne, a także krótszych procedur administracyjnych. Co prawa w czasie pandemii stawki za grunty pod zabudowę magazynową i mieszkaniową rosły, jednak nie był to istotny czynnik z perspektywy czasu, który znacząco wpływałby na kondycję i skalę będących w budowie nowych inwestycji dla obu sektorów rynku nieruchomości - dodaje Renata Osiecka.