Polska Rosną czynsze w magazynach i biurach

Czynsze za najlepsze powierzchnie logistyczne w Europie wzrosły w ciągu minionych 12 miesięcy średnio o 5,2 proc., co jest najwyższym wskaźnikiem wzrostu rok do roku od ponad 20 lat. Wzrost ten świadczy o utrzymującym się zainteresowaniu najemców najlepszymi w swojej klasie obiektami w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach w sytuacji, gdy popyt niejednokrotnie przewyższa malejącą podaż. Wśród największych rynków europejskich monitorowanych przez Cushman & Wakefield, największe wzrosty w ujęciu rocznym odnotowano w Wielkiej Brytanii (+7,3 proc.) oraz w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (+4,4 proc.). Natomiast miasta, w których stawki czynszowe wzrosły najbardziej, to Praga (+25,6 proc.), Londyn (+14,5 proc.) i Bristol (+13,3 proc.).

Stopy kapitalizacji na rynku nieruchomości logistycznych spadły w ciągu kwartału o 16 punktów bazowych i wynoszą obecnie 4,56 proc. Są one o 68 punktów bazowych niższe w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku, co świadczy o ich najgłębszym spadku na przestrzeni ostatnich lat od roku 2006, w którym uległy rekordowej kompresji o 112 punktów bazowych. Obecnie różnica pomiędzy stopami kapitalizacji dla obiektów logistycznych i innego typu nieruchomości jest najmniejsza w historii – są one wyższe w porównaniu z sektorem handlowym i biurowym odpowiednio o zaledwie 21 i 39 punktów bazowych. Do III kwartału 2020 roku różnice te zawsze przekraczały 100 punktów bazowych.

Zmniejszanie się różnic pomiędzy stopami kapitalizacji dla nieruchomości logistycznych i aktywów innych klas, zwłaszcza handlowych, podkreśla wyraźny rozdźwięk pomiędzy rozwojem sytuacji w tych sektorach, który zwiększył się jeszcze bardziej z powodu pandemii. Niemniej nieruchomości logistyczne nadal stanowią atrakcyjną ofertę dla inwestorów, biorąc pod uwagę perspektywę wzrostu czynszów na większości rynków logistycznych, niskie stopy procentowe i prognozowaną dalszą kompresję stóp kapitalizacji w 2022 roku - komentuje Nigel Almond, dyrektor działu analiz danych w regionie EMEA, Cushman & Wakefield.

Wraz z powrotem do biur coraz większej liczby pracowników po 18 miesiącach obostrzeń, w sektorze biurowym widać pierwsze oznaki ożywienia. Czynsze bazowe zaczynają wzrastać w nowoczesnych budynkach biurowych, które oferują lepszą wentylację i możliwość elastycznej adaptacji wykorzystywanej powierzchni, co ułatwia zatrzymywanie i pozyskiwanie pracowników. Stawki czynszowe w najlepszych biurowcach wzrosły w ciągu kwartału średnio o 0,5 proc., po wzroście o 0,3 proc. w II kwartale i o 0,1 proc. w I. Dzięki temu czynsze powróciły na ścieżkę wzrostową w ujęciu rocznym i po raz pierwszy od uwidocznienia się skutków pandemii w II kwartale 2020 roku wzrosły o 0,3 proc. rok do roku. Pozytywną informacją jest fakt, że w minionym kwartale nie odnotowano spadku czynszów najmu na żadnym z monitorowanych rynków.

Wzrost napędzają rosnące stawki czynszowe w krajach nordyckich (+2,5 proc. rok do roku) i Niemczech (+2,3 proc. rok do roku). Na niektórych rynkach czynsze nadal spadają w ujęciu rocznym, ale biorąc pod uwagę wzrosty na większej liczbie rynków, Cushman & Wakefield przewiduje zmianę trendów, na co wskazują kwartalne wzrosty w III kwartale w londyńskim City (+5,4 proc.) i dzielnicy West End (+2,4 proc.).

Stopy kapitalizacji w sektorze biurowym ulegają dalszej, nieznacznej kompresji – dla najlepszych nieruchomości w Europie obniżyły się w ciągu kwartału średnio o 3 punkty bazowe do rekordowo niskiego poziomu 4,16 proc. W całym regionie, poza Wielką Brytanią, wynoszą średnio 3,94 proc., po spadku poniżej progu 4 proc. po raz pierwszy w historii w II kwartale 2021 roku. Biorąc pod uwagę prognozy wzrostu na coraz większej liczbie rynków wraz z ożywieniem popytu na najlepsze w swojej klasie powierzchnie biurowe, stopy kapitalizacji nadal będą się zmniejszały w kolejnych 12 miesiącach.

Natomiast czynsze za wynajem najlepszych powierzchni handlowych kontynuują trend spadkowy – obniżyły się o 1,1 proc. w ciągu kwartału i o 6,1 proc. rok do roku. W III kwartale spadki odnotowano na 12 spośród 42 monitorowanych rynków, przy czym w Barcelonie, Bristolu, Leeds, Madrycie i Hadze wyniosły one 5 proc. lub więcej w ujęciu kwartalnym. Pomimo nadal niepewnych prognoz, widoczne są pewne oznaki optymizmu. W porównaniu z poprzednimi kwartałami zmniejszyła się liczba rynków, na których przewidywane są spadki stawek czynszowych w kolejnych 12 miesiącach, a na niektórych prognozowane są nawet nieznaczne wzrosty.

Jednocześnie stopy kapitalizacji dla najbardziej atrakcyjnych nieruchomości handlowych w Europie ustabilizowały się w minionym kwartale na średnim poziomie 4,35 proc. Nieznaczną kompresję stóp kapitalizacji w Niemczech i regionie Europy Środkowo-Wschodniej zniwelował ich niewielki wzrost w innych krajach Europy, przede wszystkim w Belgii, Irlandii i Holandii.

Na niektórych rynkach, wraz z poprawą nastrojów wśród inwestorów w stosunku do bardziej pesymistycznych prognoz związanych z pandemią, zaczynamy obserwować stopniowe odwracanie się trendu wzrostowego stóp kapitalizacji. Jednak z uwagi na nieznaczne wzrosty stóp kapitalizacji w niektórych krajach, przyszłość sektora handlowego nadal jest niepewna, a hasłem przewodnim pozostaje ostrożność - dodaje Nigel Almond.