Polska Kolejny rekord w magazynach

Kolejny kwartał z rzędu obserwowaliśmy rekordowe wyniki rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce. Do popytu netto wysokości rekordowego 3,5 mln mkw. na koniec III kwartału należy doliczyć jeszcze ponad 1,1 mln mkw. wynikające z renegocjacji i przedłużania kontraktów. Daje to całkowity popyt na poziomie 4,7 mln mkw. – o 35 proc. więcej w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Oznacza to, że na koniec 2021 będziemy cieszyć się kolejnymi rekordami - mówi Tomasz Mika, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych w Polsce, JLL.

W pierwszych dziewięciu miesiącach 2021 roku niezmiennie dominowały rynki Wielkiej Piątki (Poznań, Górny Śląsk, Wrocław, Warszawa i Polska Centralna) odpowiadając za 73 proc. nowego popytu. Poznań uplasował się na pierwszym miejscu (ponad 600 tys. w okresie I-III kwartale 2021).

Bardzo dobry III kwartał odnotowały także rynki magazynowe na Górnym Śląsku, w okolicach Warszawy i we Wrocławiu, co zmniejszyło ich dystans do lidera. Prawie milion mkw. powierzchni logistycznej netto wynajęto poza rynkami Wielkiej Piątki. Aktywnością wyróżniały się rynki w północnych regionach Polski – Kujawy, Trójmiasto i Szczecin, gdzie łącznie wynajęto ponad 550 tys. mkw. - tłumaczy Maciej Kotowski, starszy analityk rynku, JLL.

W dalszym ciągu dynamiczny rozwój e-commerce przekłada się na dużą aktywność firm logistycznych i sieci handlowych, które odpowiadały za 70 proc. nowego popytu. To w tych sektorach odnotowano 20 największych tegorocznych umów na łącznie 1,1 mln mkw. Wśród nich znalazły się nowe kontrakty między innymi Action, Amazon, Arvato, Auchan, DHL, ID Logistics, Jysk, Westwing czy Zalando.

Deweloperzy nie zwalniali tempa – od stycznia do końca września na rynek trafiło aż 2 mln mkw. W rezultacie całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły 22,9 mln mkw., co oznacza wzrost o około 12 proc. rok do roku. Na rynki Wielkiej Piątki przypada aż 80 proc. tych zasobów. Jednocześnie największy przyrost nowej podaży zaobserwowano na Górnym Śląsku – o 400 tys. mkw. w ciągu trzech kwartałów. Drugie miejsce zajęło lubuskie, głównie za sprawą ukończenia inwestycji dla Amazona. Pod koniec września najwięcej, bo łącznie ponad 500 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej zasiliło rynki we Wrocławiu i Poznaniu.

W ciągu trzech pierwszych kwartałów odnotowaliśmy rekordowy poziom aktywności deweloperskiej – na koniec września w budowie było 3,4 mln mkw. Dodatkowo warto zwrócić uwagę, że pozytywne nastroje odzwierciedlone są też w większym udziale powierzchni powstającej spekulacyjnie. Na koniec III kwartału było to 43 proc. w porównaniu do 30 proc. na koniec 2020. To prawie 1,5 mln mkw. dostępne na wynajem. Przy czym każdy z czterech największych projektów spekulacyjnych przekracza 50 tys. mkw., co z dużym prawdopodobieństwem przyciągnie graczy e-commerce - mówi Maciej Kotowski.

Nowe projekty przesunęły stawki w górę. Najdroższe pozostawały lokalizacje miejskie – czynsze bazowe w Warszawie wahały się między 4,2 a 5,50 euro za mkw. miesięcznie. Najbardziej atrakcyjne warunki finansowe oferowały obiekty typu big-box w Polsce Centralnej (2,6 do 3,60 euro za mkw. miesięcznie).

Obecnie tylko 6,2 proc. istniejącej powierzchni magazynowej w Polsce pozostaje niewynajęte. Silny popyt i trochę mniejszy udział powierzchni budowanej spekulacyjnie w 2020 roku doprowadził do kolejnej obniżki współczynnika pustostanów. Sumując istniejące powierzchnie niewynajęte z projektami spekulacyjnymi w budowie, mieliśmy na koniec września około 2,9 mln mkw. dostępnych zasobów. Warto jednak zauważyć, że na rynku jest niewiele dużych powierzchni dostępnych od ręki, a to właśnie na nie jest największe zapotrzebowanie - wyjaśnia Tomasz Mika.

W sektorze magazynowym nadal dominują transakcje portfelowe. Od początku roku właścicieli zmieniły obiekty o łącznej wartości ponad 1,6 mld euro. Ogromne zainteresowanie inwestorów w połączeniu z niedoborem najlepszych produktów zaowocowało podniesieniem cen do rekordowych poziomów. Ponadto, przewiduje się, że silna konkurencja w sektorze utrzyma się także w przyszłym roku, co pokazuje agresywne ofertowanie dla aktualnie trwających projektów - komentuje Sławomir Jędrzejewski, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Magazynowych, JLL.

Największą transakcją w pierwszych trzech miesiącach roku było przejęcie czterech obiektów od Panattoni przez Ares Group. W III kwartale przełomową transakcją był zakup A2 Warsaw Park przez Savills Investment Managament od Invesco Real Estate. Wartość transakcji wyniosła około 112,5 mln euro, co przełożyło się na bezprecedensową stopę kapitalizacji dla obiektu typu multi-tenant.

Na koniec III kwartału stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych typu multi-let o 5-letniej średniej długości najmu, były szacowane na około 5,25 proc. Dla projektów w Warszawie to około 4,5 proc. Obiekty z długimi umowami najmu (10 lat) osiągały stopy poniżej 4,5 proc., a wyjątkowe projekty wynajęte na ponad 15 lat nawet 4 proc. z dalszą perspektywą kompresji.