Polska Przyszłość jest... różna

Sektor handlowy jest obecnie lepiej przygotowany na zmieniające się potrzeby konsumentów, natomiast duża przecena nieruchomości handlowych oznacza, że aktywa w tym segmencie rynku należą do najbardziej konkurencyjnych. Największym zainteresowaniem inwestorów będą cieszyły się supermarkety i magazyny handlowe, a także sklepy typu convenience oraz lokale przy głównych ulicach. Stopy kapitalizacji dla najlepszych magazynów handlowych obniżyły się w ostatnich dwóch kwartałach o 4 pb i obecnie wynoszą 5,2 proc., a w następnych 12 miesiącach mogą ulec dalszej kompresji - średnio o 5-10 pb. Z kolei stopy kapitalizacji dla centrów handlowych mogą zacząć się stabilizować w 2022 roku.

Tym trendom towarzyszy rosnący wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych w Europie, który w III kwartale 2021 roku wyniósł 78,9 mld euro, osiągając najwyższy poziom za ten kwartał na przestrzeni ostatnich pięciu lat. Natomiast w pierwszych trzech kwartałach br. wartość inwestycji sięgnęła 201,6 mld euro, co oznacza wzrost o 13,5 proc. w porównaniu z ubiegłym rokiem oraz o 7,7 proc. względem średniej pięcioletniej.

Savills szacuje, że całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w tym roku wyniesie 288 mld euro i będzie wyższy od ubiegłorocznego o 9 proc., a w 2022 roku osiągnie poziom zbliżony do 290 mld euro.

Biorąc pod uwagę aktualną sytuację, są to wyjątkowo dobre dane. Wysoka aktywność na rynku inwestycyjnym utrzyma się do końca roku – twierdzi Oliver Fraser-Looen, współdyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w regionie EMEA, Savills.

Wielka Brytania, Niemcy i Francja nadal będą preferowanymi kierunkami inwestycyjnymi, ale wraz ze wzrostem kapitału zagranicznego napływającego do krajów nordyckich będą one miały coraz większy udział w całkowitej wartości transakcji w Europie.

Pomimo rosnących wolumenów transakcyjnych, w 2022 roku inwestorzy nadal będą koncentrować się na nieruchomościach o wysokim standardzie, zwłaszcza w sektorze biurowym. Jednocześnie, w związku z coraz większym znaczeniem wymogów w zakresie ESG, właściciele nieruchomości staną przed koniecznością modernizacji posiadanych obiektów i dostosowania ich do wyższych standardów ekologicznych bądź zmiany ich przeznaczenia z uwzględnieniem wartości społecznych.

To oznacza, że w segmencie value-add pojawią się okazje inwestycyjne. Niemniej jednak ożywienie aktywności inwestorów w tym sektorze może nastąpić dopiero w 2023 roku, po znacznej przecenie mniej atrakcyjnych klas aktywów. Wzrost zainteresowania inwestowaniem w podnoszenie wartości nieruchomości tradycyjnie występuje w czasie, gdy różnica pomiędzy stopami kapitalizacji dla najlepszych biurowców i budynków biurowych o niższym standardzie lub w słabszej lokalizacji przekracza 90 pb, a w trzecim kwartale 2021 roku wynosiła 88 pb – tłumaczy Leila Packett, associate director, dział doradztwa inwestycyjnego w regionie EMEA, Savills.

Dużą popularnością w 2022 roku nadal będą się cieszyły sektory logistyczny i living, a brak równowagi pomiędzy podażą i popytem w obu segmentach rynku spowoduje wzrost czynszów. Savills przewiduje, że w związku z poszukiwaniem przez inwestorów wyższych zysków, w obliczu bardzo niskich stóp kapitalizacji zainteresowanie sektorem nieruchomości alternatywnych nadal będzie rosło.

Na radarach inwestorów powoli pojawiają się szpitale, uniwersytety, centra danych oraz obiekty przeznaczone dla sektora life sciences i rolnictwa miejskiego. Przewidujemy, że w ciągu najbliższych pięciu lat sektory te staną się odrębnymi klasami aktywów – zapowiada Lydia Brissy, dyrektorka w dziale badań rynków europejskich, Savills.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości logistycznych w Europie mogą się obniżyć średnio o maksymalnie 15 pb, natomiast kompresja w sektorach living może wynieść nawet 10 pb.

Ożywienie aktywności inwestycyjnej widoczne jest również w Polsce, gdzie inwestorzy śledzą globalne trendy i kierunki wzrostu, poszukując stabilnych źródeł przychodów oraz możliwości wypracowania większych zysków w ramach ochrony kapitału przed inflacją, a także aktywów zgodnych z wymogami ESG. W centrum ich uwagi nadal są nieruchomości magazynowe, a tuż za nimi budynki biurowe. Rośnie także zainteresowanie obiektami handlowymi. Niemniej rosnące ceny energii oraz podnoszenie stóp procentowych mogą spowolnić popyt konsumencki w przyszłym roku, a to może z kolei wpłynąć negatywnie na obroty sklepów oraz wydłużyć okres stosowania strategii wyczekiwania w stosunku do tej klasy aktywów – podkreśla Michał Stępień, associate w dziale doradztwa inwestycyjnego, Savills Polska.