Polska Avison Young raportuje z optymizmem

Polski rynek inwestycyjny szybko dostosował się do zmian spowodowanych przez pandemię. Sektor magazynowy osiągnął rekordowy udział w całkowitym wolumenie – 53 proc. Przed rokiem 2020 wynosił on średnio 17 proc. Na rynku handlowym nadal dominują transakcje parkami handlowymi, które na przestrzeni ostatnich trzech lat cieszą się wzrastającą popularnością wśród inwestorów. Jednakże w roku 2021 zostało zrealizowanych również 12 transakcji dużymi centrami handlowymi, co jest dużą zmianą w stosunku do 2020 roku, kiedy sprzedano tylko dwa obiekty tego typu. Mniejszy wolumen inwestycji zrealizowany w 2021 roku jest częściowo spowodowany brakiem transakcji portfelami dużych nieruchomości handlowych oraz dużych biurowców. Obserwujemy natomiast coraz więcej transakcji portfelami nieruchomości magazynowych, które z natury charakteryzuje mniejsza wartość aktywów. Avison Young oczekuje, że 2022 rok przyniesie wielki powrót sektora biurowego, głównie aktywów typu core i core +, zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych.

Całkowity wolumen inwestycyjny w 2021 roku wyniósł 5,9 mld euro. Przeprowadzono rekordową liczbę 166 transakcji, a aktywnych inwestorów było 80.

Boom sektora magazynowego, kontynuowany również w 2021 roku, przyniósł całkowity wolumen transakcji na rekordowym poziomie prawie 3 mld euro. W porównaniu do poprzedniego, rok 2021 charakteryzował się zwiększoną płynnością – podczas gdy wolumen transakcji wzrósł o 13 proc., łączna ich liczba zwiększyła się aż o 42 proc.

Kolejnym widocznym trendem, który nie znajduje odzwierciedlenia w wolumenie, jest znaczący wzrost liczby inwestorów poszukujących współpracy na zasadach JV – komentuje Michał Ćwikliński, managing director polskiego oddziału Avison Young. – Wynikać to może z faktu, że inwestorzy mają problem z nabywaniem istniejących projektów ze względu na bardzo duży popyt, a także szukają wyższych zysków.

Transakcje portfelowe odpowiadały w 2021 roku za 63 proc. całego wolumenu sektora. Do największych transakcji należała sprzedaż portfela EQT Exeter do GIC, zakup Nexus Portfolio przez CBRE IM oraz przejęcie Elite Partners Capital Portfolio przez Blackstone. Najsilniej swoją obecność w 2021 roku na rynku magazynowym zaznaczyli inwestorzy z Azji (prawie 28 proc. wolumenu) oraz z USA (prawie 25 proc.).

Całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze magazynowym w 2021 wyniósł rekordowe 3 mld euro. Udział transakcji inwestorów z Azji i USA wyniósł łącznie 53 proc., zaś transakcji portfelowych w całkowitym wolumenie sektora było 63 proc.

Przez ostatnich kilka lat udział procentowy nieruchomości biurowych w wolumenie całego rynku malał. Jednak Avison Young oczekuje, że w kolejnych kwartałach roku to się zmieni. W 2021 roku liczba transakcji value-add przewyższyła liczbę operacji typu core. Natomiast na rok 2022 są zaplanowane finalizacje wielu transakcji biurowych oraz pojawienie się na rynku nowych projektów, zwłaszcza kilku wieżowców, w atrakcyjnych lokalizacjach.

Obserwujemy również, że na przestrzeni lat udział transakcji z miast regionalnych malał, a obecnie jest na najniższym poziomie od pięciu lat – zauważa Ćwikliński. – Jednakże to się może zmienić, gdy zostaną sfinalizowane transakcje nieruchomościami biurowymi znajdującymi się w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście i Katowicach.

W 2021 roku do największych transakcji należały: przejęcie od Echo Investment dwóch części Browarów Warszawskich, budynków G i H, zakupionych przez Deka Immobilien oraz Villa Offices przez KGAL. 30 proc. transakcji sektora w Warszawie zostało zrealizowanych na Mokotowie (343 mln euro). Jak zauważają eksperci Avison Young, to drugi najlepszy wynik tej dzielnicy w historii, zaraz po ubiegłorocznym rekordzie 383 mln euro. Wśród zrealizowanych transakcji jest sprzedaż Emparku przez Immofinanz do Echo Investment w celu przebudowy na obiekty mieszkalne.

Całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze biurowym wyniósł w 2021 roku 1,7 mld euro. Udział transakcji zrealizowanych na Mokotowie to natomiast 28 proc. w całkowitym biurowym wolumenie inwestycyjnym Warszawy.

2021 przyniósł kolejne obniżenie wolumenu transakcji na rynku nieruchomości handlowych, jednakże Avison Young zwraca uwagę, że struktura transakcji uległa wyraźnej zmianie. Po tym jak w 2020 tego typu operacje prawie zanikły, w 2021 odnotowaliśmy 12 transakcji dużymi obiektami handlowymi. Wszystkie zostały sprzedane w atrakcyjnych cenach z możliwością zwiększenia wartości lub przebudowy. Z drugiej strony, liczba zakupionych parków handlowych potwierdziła po raz kolejny zapotrzebowanie na aktywa tego typu, nawet znajdujące się w mniejszych miejscowościach. Udział liczby transakcji obiektami typu convenience w całkowitej liczbie transakcji sektora w 2021 wyniósł 41 proc.

Ze względu na brak większych parków handlowych w głównych miastach, inwestorzy zwrócili się ku mniejszym projektom w mniejszych miejscowościach, co zaowocowało mniejszym wolumenem wygenerowanym przez sektor oraz wysoką płynnością – wyjaśnia Michał Ćwikliński.