Europa Rekordy i wojna w inwestycjach

INREV (Europejskie Stowarzyszenie Inwestorów Pozagiełdowych Spółek Sektora Nieruchomości) w swoim ogólnoeuropejskim indeksie INREV Quarterly Fund Index odnotowało kwartalną całkowitą stopę zwrotu na poziomie aktywów w wysokości 4,85 proc., napędzaną wyjątkowym wzrostem kapitału o 3,99 proc. Daje to roczną skumulowaną stopę zwrotu za 2021 rok w wysokości 12,89 proc.

Według INREV Quarterly Fund Index, w IV kwartale 2021 roku Niemcy odnotowały najwyższy z europejskich krajów zwrot na poziomie 6,33 proc., przy wzroście kapitału wynoszącym 5,62 proc. Wynik jest powiązany m.in z wysokim udziałem sektora biurowego (42 proc. indeksu).

Europejski sektor przemysłowo-logistyczny opierał się na imponujących wynikach z poprzednich kwartałów, osiągając łączną stopę zwrotu na poziomie aktywów wynoszącą 7,63 proc., co odpowiada skumulowanemu zwrotowi za 12 miesięcy w wysokości 26,8 proc. To najlepszy wynik dla sektora od czasu uruchomienia INREV w 2014 roku. Ten rekord trudno będzie powtórzyć ze względu na kompresję stóp kapitalizacji, którą sektor odnotował w ciągu ostatnich kilku lat, szczególnie w okresie pandemii.

Całkowity zwrot dla sektora mieszkaniowego wzrósł w IV kwartale 2021 roku do 5,57 z 3,40 proc. w III kwartale. Dało to solidny wynik 12,80 proc. w ujęciu 12-miesięcznym. Sektor biurowy niemal podwoił łączną stopę zwrotu, przechodząc z 1,56 proc. w III kwartale 2021 roku do 3,41 proc. w IV kwartale 2021 roku (roczny wynik - 7,82 proc.). Poprawę widać również w sektorze handlowym, który po raz trzeci z rzędu zanotował wzrost kwartalny na poziomie aktywów, z całkowitą stopą zwrotu w wysokości 2,43 proc. w IV kwartale; mimo pozytywnych zmian, skumulowany wynik w ujęciu rocznym to tylko 4,51 proc.

Wysokie wskaźniki zwrotu znajdują odzwierciedlenie w równie wysokich wolumenach transakcji na europejskich rynkach nieruchomości. Według danych z Real Capital Analytics wartość transakcji wzrosła z 78 mld euro w III kwartale do 146,2 mld euro w IV kwartale w IV kwartale 2021 roku. Daje to łączny wynik za cały rok 2021 roku wynoszący 352,1 mld euro - blisko rekordowego poziomu z 2019 roku i wyższy o 37 proc. od wyniku w 2020 roku.

W IV kwartale w Niemczech odnotowano rekordową wartość inwestycji bezpośrednich, która wyniosła 60,4 mld euro. Stanowiło to ponad 50 proc. rocznego wolumenu. Niemcy utrzymują swoją pozycję kraju o największej płynności aktywów na rynku nieruchomości w całej Europie.

Rekordowe wyniki równoważy jednocześnie zmiana nastrojów inwestorów. Według ankiety przeprowadzonej przez INREV na początku marca 2022 roku konflikt na Ukrainie spowoduje zmiany na rynku inwestycji w nieruchomości, zmuszając inwestorów i menedżerów inwestycyjnych do ponownej oceny spodziewanych wyników i stosowanej strategii.

Udział respondentów wskazujących, że ich ocena ryzyka inwestycyjnego wzrosła, podskoczył do 67 proc. w porównaniu z 42 proc. w grudniu 2021 roku. Tylko 5 proc. inwestorów spodziewa się dalszego zmniejszenia swojego ryzyka.

Zmieniły się również preferencje geograficzne inwestorów. Najbardziej dramatyczna zmiana dotyczy Niemiec. W grudniu 2021 roku Niemcy zajmowały pierwsze miejsce wśród preferowanych miejsc inwestycyjnych, a obecnie spadły na przedostatnią pozycję na liście. 15 proc. respondentów planuje zmniejszyć udział inwestycji w tym kraju. Nie jest zaskoczeniem, że 29 proc. badanych podmiotów przewiduje również zmniejszenie alokacji inwestycji w regionie Europy Środkowo-Wschodniej obejmującym Węgry, Słowację, Polskę, Czechy i Rumunię.

Z drugiej strony, 21 proc. respondentów zamierzało zwiększyć udział inwestycji w Wielkiej Brytanii, 15 proc. w Holandii. Za kraje dobre do inwestowania badani uznali również Hiszpanię i Francję oraz kraje nordyckie, Portugalię i Włochy.

38 proc, inwestorów i podmiotów zarządzających inwestycjami przewiduje, że wyniki na rynku nieruchomości będą gorsze niż w poprzednim kwartale; nikt nie spodziewa się lepszych wyników w kolejnym, II kwartale 2022 roku. Jednak na razie nie widać bezpośredniego wpływu nastrojów na alokację kapitału. 81 proc. respondentów planuje inwestować mniej więcej w taką samą klasę aktywów, jak w grudniu 2021 roku. 14 proc. planuje zwiększyć inwestycje.

Wyniki z 2021 roku odzwierciedlają znaczne ożywienie po najtrudniejszym okresie pandemii Covid-19. Jednak powinniśmy oczekiwać, że I kwartał 2022 roku będzie wyglądał zupełnie inaczej. Rozwijający się konflikt na Ukrainie ma negatywny wpływ na sytuację na rynku poprzez pogorszenie gospodarczych perspektyw i zwiększanie presji inflacyjnej. Im większa niepewność geopolityczna, tym gorsze nastroje biznesowe i tym niższe oczekiwania dotyczące wyników, nawet w przypadku nieruchomości nienotowanych na giełdzie, które stosunkowo dobrze znoszą okresy niepewności geopolitycznej - podsumowuje Iryna Pylypchuk, dyrektor ds. badań i informacji rynkowych INREV.