Świat Niepewność na rynku

Emerging Trends in Real Estate Global Outlook 2022 powstał w oparciu o trzy regionalne raporty Emerging Trends in Real Estate (Stany Zjednoczone i Kanada, Azja i Pacyfik oraz Europa), które zostały opublikowane pod koniec 2021 roku oraz uwzględnił dodatkowe wywiady przeprowadzone przez Urban Land Institute (ULI) i PwC z liderami globalnego sektora nieruchomości, którzy podzielili się swoimi oczekiwaniami na nadchodzący rok. Raport jest kluczowym wskaźnikiem nastrojów w globalnym sektorze nieruchomości oraz trendów inwestycyjnych i rozwojowych na całym świecie.

Mając za sobą dwa lata pełne wyzwań, branża nieruchomości szykuje się na jeszcze większą niepewność, i to nie tylko w perspektywie krótkoterminowej. Branża po raz kolejny stoi w obliczu spowolnienia gospodarczego, jednocześnie starając się sprostać długoterminowym trendom strukturalnym, które zostały wzmocnione lub przyspieszone przez pandemię, a teraz także przez inwazję Rosji na Ukrainę. Jedno z kluczowych pytań dotyczy tego, w jaki sposób obecny kryzys wpłynie na program działań ESG. Pandemia już wzmocniła znaczenie ESG dla wszystkich podmiotów związanych z nieruchomościami. Wywiady przeprowadzone dla Global Emerging Trends wskazują w tym roku na jeszcze większe obawy związane z wydatkami kapitałowymi i operacyjnymi, a także z ryzykiem związanym z dostosowaniem nieruchomości do potrzeb - mówi Lisette van Doorn, prezes ULI Europe.

Nasze badania przeprowadzone na potrzeby tegorocznego raportu Global Emerging Trends in Real Estate uwypukliły pewne zjawiska znane z ostatnich kilku lat. Po zakończeniu pandemii obserwowaliśmy ogólnie wysoki poziom zaufania dla perspektyw dla inwestorów na rynku nieruchomości, spowodowany przede wszystkim dostępnością kapitału poszukującego zysków. Jednak podobnie jak w poprzednich latach, w tle stale obecne są obawy związane z utrzymującymi się skutkami pandemii, trwałością wydłużonego cyklu koniunkturalnego na rynku nieruchomości oraz skutkami zmian strukturalnych, które dotknęły ten sektor. Kryzys w Ukrainie dał jednak nowy powód do obaw, zwłaszcza tych związanych z rosnącą inflacją i stopami procentowymi - wywołując napięcia, z którymi świat nieruchomości nie musiał się zmagać od dziesięcioleci - komentuje Gareth Lewis, dyrektor, PwC Real Estate.

Inwazja Rosji na Ukrainę jeszcze bardziej zwiększa poziom niepewności gospodarczej i rodzi oczekiwania dotyczące spowolnienia globalnego wzrostu oraz wyższej i bardziej długotrwałej inflacji.

Nuta optymizmu odnotowana przez ULI i PwC pod koniec 2021 roku jest teraz podszyta większą ostrożnością. W branży dominuje pogląd, że wzrost gospodarczy będzie umiarkowany, inflacja osiągnie szczyt i będzie wyższa przez dłuższy czas, a problemy z łańcuchem dostaw będą długotrwałe.

Jeszcze przed informacjami o inwazji na Ukrainę wielu przedstawicieli branży "zaczynało obniżać oczekiwania" co do roku 2022 po rekordowych inwestycjach z ubiegłego roku. Oczekuje się, że nowa fala obaw uderzy w zaufanie konsumentów, najemców i inwestorów, co spowoduje spowolnienie procesu zawierania transakcji, zwłaszcza w Europie.

Branża obawia się, że może być zmuszona do radzenia sobie z bardzo szybkimi zmianami w wydatkach rządowych na rzecz polityki obronnej i energetycznej, z pominięciem obszarów, które przynoszą bezpośrednie korzyści nieruchomościom, takich jak infrastruktura i budownictwo mieszkaniowe.

Ponieważ skutki wojny w Ukrainie przybierają na sile, inflacja, która była jednym z głównych powodów do niepokoju w ubiegłym roku, jest obecnie jeszcze większym wyzwaniem, przynajmniej w Europie i USA, a niepewność w tym roku jest jeszcze większa niż w ubiegłym.
Podwyższony poziom inflacji pozostaje problemem, jeśli chodzi o rozwój, właśnie w momencie, gdy branża chce wznowić opóźnione przez pandemię projekty lub realizować inicjatywy, mające na celu zmianę przeznaczenia budynków. Koszty materiałów budowlanych i pracy należą do najbardziej odczuwalnych czynników ryzyka dla branży w 2022 roku. Nawet w regionie Azji i Pacyfiku inflacja stanowi dodatkowe wyzwanie, zwłaszcza w odniesieniu do logistyki.

Większość ankietowanych nadal podtrzymuje tradycyjny pogląd, że nieruchomości są dobrym zabezpieczeniem przed inflacją, ale są znacznie ostrożniejsi w kwestii oceny ryzyka. Może to przyczynić się do wzrostu popytu na operacyjne sektory nieruchomości, ponieważ wiele z nich jest mniej cyklicznych i w większym stopniu zabezpiecza przed inflacją niż główne sektory dzięki możliwości oferowania usług i korygowania ich cen.

Niektórzy inwestorzy myślą raczej o dywersyfikacji - rozłożeniu ryzyka na sektory i regiony geograficzne, co może spowodować, że już i tak silne przepływy kapitału z Zachodu do Azji i Pacyfiku nabiorą większego tempa.

Logistyka pozostaje głównym magnesem dla inwestorów, chociaż wolumen inwestycji w logistykę będzie prawdopodobnie spadać, podobnie jak w przypadku pozostałych nieruchomości. Wyzwaniem dla inwestorów jest ocena różnicy między cenami usług logistycznych na koniec cyklu a niecyklicznym przejściem w kierunku handlu elektronicznego.

Sektor biurowy w Azji nie stoi w obliczu takiego kryzysu egzystencjalnego związanego z pracą zdalną, jak rynki zachodnie. Z kolei w ubiegłym roku wartość transakcji na rynku biurowym po raz pierwszy wyniosła mniej niż 20 proc. łącznej wartości inwestycji w nieruchomości w USA, co oznacza zaskakujący spadek. Po dwóch latach od wybuchu pandemii Covid-19 w Europie i obu Amerykach nadal nie ma jasnego kierunku rozwoju. Jednak w każdym możliwym scenariuszu, firmy będą w przyszłości wynajmować mniej powierzchni. Jest mało prawdopodobne, aby nowo zatrudnieni pracownicy i dodatkowa przestrzeń niezbędna do zachowania dystansu społecznego zapełniły powstałe w ten sposób pustostany.

W 2021 roku po raz pierwszy na świecie więcej kapitału zainwestowano w mieszkania niż w biura. Rosnąca atrakcyjność sektora mieszkaniowego od kilku lat znajduje odzwierciedlenie w raportach Emerging Trends w Ameryce Północnej i Europie. Zainteresowanie inwestorów sektorem mieszkaniowym nie słabnie w 2022 roku, ale nie słabną również obawy związane z przystępnością cenową. Ankietowani sugerują, że ta sama dynamika podaży i popytu, która doprowadziła do problemu przystępności cenowej mieszkań, z perspektywy rynków kapitałowych jest czynnikiem decydującym o ich odporności. Na przykład takie segmenty, jak mieszkania dla seniorów, mieszkania studenckie i co-living, korzystają z niższego poziomu pustostanów i atrakcyjnych stóp zwrotu skorygowanych o ryzyko w porównaniu z aktywami komercyjnymi.

Przesunięcie kapitału w kierunku budownictwa mieszkaniowego ma jeszcze jeden ważny aspekt społeczny/przystępny cenowo, przy czym trend ten jest bardziej widoczny w Ameryce Północnej i Europie niż w regionie Azji i Pacyfiku. Inwestowanie w budownictwo socjalne jest coraz częściej postrzegane przez inwestorów jako możliwość połączenia stabilnego dochodu z "S" w ESG. Innymi słowy, jest to mądra strategia zarówno w perspektywie krótko-, jak i długoterminowej.

W ciągu ostatniego roku inicjatywy w zakresie zmiany przeznaczenia nieruchomości nabierały tempa, ale istnieje prawdopodobieństwo, że w związku z większą niepewnością na rynku, dynamika w tym zakresie wyhamuje.

Ostatnie wywiady wskazują na jeszcze większą niż rok temu wagę kwestii związanych z ESG i wynikającym z tego ryzykiem przestarzałych lub wyeksploatowanych aktywów. Większa koncentracja najemców na zdrowych budynkach, ich brandach i własnych celach w zakresie zrównoważonego rozwoju przyspiesza starzenie się istniejących budynków.

W raporcie stwierdzono, że organizacje zapewniające kapitał i finansowanie mają możliwość wpływania na podejście branży nieruchomości do kwestii dekarbonizacji i skutków społecznych. Już teraz dokonuje się ogromna realokacja kapitału w kierunku eko-nieruchomości, ale jeśli branża ma osiągnąć swoje cele, pozostaje jeszcze wiele do zrobienia, zwłaszcza przez kredytodawców i organy regulacyjne.

Na pytanie, czy zrównoważony rozwój środowiskowy ma sens z punktu widzenia biznesu, w dużej mierze udzielono już odpowiedzi. Natomiast "S" w ESG, czyli wpływ społeczny, dopiero raczkuje. Rośnie jednak finansowanie nieruchomości, których celem jest poprawa sytuacji społecznej. Jednak nadal istnieją podstawowe problemy do rozwiązania na rynkach finansowych, zanim rozpocznie się realokacja, która zapewni, że nieruchomości przyczynią się do rozwiązania problemów związanych z kryzysem klimatycznym. Wiodącą rolę odgrywają inwestorzy kapitałowi, którzy w dużej mierze starają się wyprzedzić nadchodzące regulacje. Natomiast podmioty udzielające finansowania, poza godnymi uwagi wyjątkami, wydają się czekać na wprowadzenie regulacji, zachowując się raczej reaktywnie niż proaktywnie, w wykorzystywaniu swoich wpływów, aby pomóc w dekarbonizacji nieruchomości. Wstrzymywanie się kredytodawców z wykorzystaniem swoich wpływów w tym kluczowym momencie historii to naprawdę stracona szansa.

Czasami rynki finansowe tworzą bariery, zamiast je przełamywać. Obfitość płynności finansowej w gospodarce światowej stwarza historyczną okazję do przeznaczenia kapitału na ekologiczne budynki i projekty. Ta sama płynność może jednak zmniejszyć pilną potrzebę działania wśród kredytodawców i inwestorów. Sposób, w jaki nieruchomości definiują budynek ekologiczny, może wprowadzać w błąd inwestorów i kredytodawców, którzy mogą chcieć działać w dobrej wierze, ale w efekcie działają w sposób, który raczej utrudnia niż pomaga w hurtowej dekarbonizacji.

Ankietowani nie są zgodni co do tego, czy ekologiczny kredyt na istniejące aktywa oferuje obniżoną marżę; niektórzy uważają, że tak, inni, że nie. W każdym razie obniżone marże kredytowe, z których czasami mogą korzystać kredytobiorcy, nie są główną korzyścią. Równocześnie bardzo realna staje się "brązowa przecena", czyli budynki, które nie mają szans na spełnienie standardów zrównoważonego rozwoju określonych przez najemców, inwestorów, organy regulacyjne lub kombinację wszystkich powyższych czynników.

Mnogość norm i przepisów jest postrzegana przez ankietowanych jako główna przeszkoda. Brak porozumienia co do poziomu referencyjnego emisji dwutlenku węgla z budynku lub pomiaru emisji operacyjnej i ucieleśnionej utrudnia finansującym żądanie poprawy lub wyznaczenie celów.

Inną kwestią hamującą rozwój ekologicznych pożyczek jest brak popytu, a przynajmniej brak produktów, na które można by udzielić pożyczki. Jeśli kredytodawcy ograniczą swoje programy kredytowania ekologicznego do istniejących już energooszczędnych nieruchomości, szybko zabraknie im dostępnych budynków do finansowania; w ten sposób nie wprowadzą zmian.

Branża nieruchomości musi współpracować z organami regulacyjnymi na szczeblu miejskim, krajowym i międzynarodowym, aby ujednolicić definicję "zerowej emisji dwutlenku węgla", sposób pomiaru emisji dwutlenku węgla, klasyfikację budynków ekologicznych, rodzaje celów, które organy regulacyjne i władze zamierzają egzekwować, oraz to, co stanowi kredyt ekologiczny.

Jak stwierdza większość osób biorących udział w raporcie, w idealnym świecie termin "kredyt ekologiczny" nie byłby potrzebny - każdy kredyt byłby kredytem ekologicznym. Ale ten świat jest jeszcze bardzo odległy.

Dla inwestorów istniejące budynki, które wymagają nakładów kapitałowych w celu zwiększenia ich efektywności energetycznej, stanowią największe wyzwanie i największą szansę. Niektórzy rozmówcy twierdzą, że nigdy nie było lepszego momentu, aby przy niskich stopach procentowych wydawać pieniądze potrzebne na dekarbonizację istniejących budynków.

W branży nieruchomości rośnie świadomość roli, jaką odgrywa węgiel wbudowany w ogólną emisję dwutlenku węgla przez budynek - węgiel emitowany podczas tworzenia i transportu materiałów potrzebnych do jego budowy oraz podczas procesu rozbiórki. Stworzenie nowego, superekologicznego budynku prawie nigdy nie jest najbardziej ekologiczną opcją ze względu na emisję dwutlenku węgla związaną z wyburzeniem tego, co było wcześniej i stworzeniem nowego budynku.

Większość respondentów uważa, że kredytodawcy, a zwłaszcza banki, pozostają w tyle, jeśli chodzi o finansowanie renowacji i ulepszania istniejących zasobów. Często to właśnie fundusze zapewniają finansowanie programów renowacji z wartością dodaną. W przeciwieństwie do wielu banków, te nieregulowane fundusze są postrzegane jako mniej skłonne do posiadania określonej strategii lub ram zrównoważonego rozwoju. Jednak finansując takie renowacje, odgrywają one swoją rolę w zielonej transformacji, nawet jeśli udzielony dług nie jest określany jako "zielona pożyczka". Ponadto wielu kredytodawców udziela "zielonego finansowania rozwoju" projektom, które po ukończeniu będą miały wysoki wskaźnik efektywności energetycznej, bez uwzględnienia emisji dwutlenku węgla związanej z realizacją projektu. W tym sensie zapewniają oni finansowanie projektu, który wytwarza znaczną ilość dwutlenku węgla, ale mimo to jest uważany za "zielony".

Inwestorzy nastawieni na wzrost wartości i oportunistyczni o krótkich horyzontach czasowych mogą stać się potencjalnymi orędownikami modernizacji, mimo że nie podlegają regulacjom prawnym i jest mniej prawdopodobne, że mają zdefiniowaną strategię zrównoważonego rozwoju. Ich podejście polegające na kupnie-sprzedaży-remoncie może teraz obejmować również inicjatywy, mające na celu wdrożenie standardów zrównoważonego rozwoju w modernizowanych budynkach.