Polska Optymistycznie, ale nie bez wyzwań

Firma Cushman & Wakefield Echinox przeprowadziła analizę głównych wskaźników rynku nieruchomości oraz możliwości, które wynikają ze zmian w nawykach konsumpcyjnych i modelach pracy, zwracając jednocześnie uwagę na główne wyzwania stojące przed tym sektorem.

Płynność rynku w zakresie transakcji dotyczących nieruchomości przynoszących dochód utrzymywała się na wysokim poziomie w latach 2020 i 2021, odpowiadając łącznemu wolumenowi w wysokości 1,83 mld euro, w porównaniu z 1,67 mld euro w latach 2018-2019. W sumie w ciągu ostatnich dwóch lat przedmiotem transakcji było 78 aktywów, przy średniej wartości 25,5 mln euro na nieruchomość. W latach 2018-2019 były to 72 aktywa, a średnia wartość transakcji plasowała się na poziomie 23,65 mln euro.

W ciągu ostatnich dwóch lat na rynku pojawili się też nowi gracze: Resolution Property, Adventum Group, Supernova, Fortres REIT i Oresa Venture. Łącznie nabyli oni nieruchomości o skumulowanej wartości około pół miliarda euro.

Budzącą największe zainteresowanie klasą aktywów w obu analizowanych okresach były biura, a prognozy wskazują, że ta tendencja ma się utrzymywać. Także imponujące wyniki segmentu przemysłowego, logistycznego i spożywczego spowodowały wzrost zainteresowania inwestorów tymi właśnie obszarami.

Bardzo dobre wyniki parków handlowych skłoniły deweloperów do jeszcze większych inwestycji w tego typu obiekty, które pozostaną w centrum uwagi również w perspektywie krótko- i średnioterminowej. Prahova Value Center (21,9 tys. mkw.), Sepsi Value Center (16,3 tys. mkw.) czy Barlad Value Center (16,3 tys. mkw.), wszystkie zrealizowane przez Prime Kapitel-MAS Real Estate, to jedne z najważniejszych projektów oddanych do użytku w ubiegłym roku. W 2022 będziemy także świadkami rozbudowy Colosseum Mall w Bukareszcie (16,5 tys. mkw.), oraz otwarcia Alba Iulia Mall (30 tys. mkw.).

Główne powody do niepokoju związane są z rosnącymi kosztami ponoszonymi przez najemców oraz z niższą siłą nabywczą konsumentów. Inflacja będzie wywierać wpływ na wysokość czynszów, a także na dochody pozostające do dyspozycji klientów.

Deweloperzy kontynuowali swoje plany inwestycyjne sprzed pandemii i w latach 2020-2021 ukończyli blisko 400 tys. mkw. nowych projektów biurowych. Dlatego też poziom nowej podaży odnotowany w 2018 i 2019, kiedy to oddano do użytku łącznie 433 tys. mkw. nowych powierzchni, został zasadniczo utrzymany. Niepewność rynkowa w okresie pandemii miała bezpośredni wpływ na popyt, ponieważ całkowita powierzchnia najmu wynosząca 535 tys. mkw. w latach 2020 i 2021 była o 26 proc. niższa od poziomu odnotowanego między rokiem 2018 a 2019 (729 tys. mkw.)

Przyciągnięcie pracowników z powrotem do biur jest obecnie jednym z głównych wyzwań, jakie stoi przed ich najemcami. Jedne z najczęściej stosowanych środków to rekonfiguracja istniejących przestrzeni w celu zapewnienia miejsca do współpracy, a także tworzenie bardziej przestronnych pomieszczeń. Przekłada się to na wzrost powierzchni przypadającej na jednego pracownika ze średnio 8-10 do 12-15 mkw.

Wyraźne jest również zainteresowanie powierzchniami biurowymi, które można od razu zająć (tzw. plug and play), co mogą zapewnić przede wszystkim operatorzy typu flex, ale także powierzchniami dostępnymi pod wynajem.

W ciągu ostatnich dwóch lat zawarto transakcje na blisko 2 mln mkw. powierzchni przemysłowej i logistycznej, co stanowi dwukrotność wolumenu odnotowanego w latach 2018-2019. Ten wzrost popytu zachęca deweloperów do dalszych inwestycji w tym obszarze, przy czym wyzwaniem jest dostosowanie nowych konstrukcji do stale zmieniających się wymagań najemców.

Dywersyfikacja profilu najemców, zwłaszcza w sektorze handlu detalicznego, narzuca nowe wymagania dotyczące obiektów magazynowych i dystrybucyjnych. Z drugiej strony, potrzeby te będą generować nowe zapotrzebowanie na powierzchnię. Inne czynniki wywierające presję na ów rynek to wzrost cen budowy (średnio o 25-30 proc. w ciągu ostatniego roku) oraz rosnące koszty gruntów. W tej sytuacji należy spodziewać się wzrostu czynszów, aby inwestycje w tym segmencie były nadal opłacalne.