Polska Ciaśniej w warszawskich biurach

Na koniec I kwartału w Warszawie w budowie było ok. 260 tys. mkw. powierzchni biurowej planowanej do oddania w latach 2022-2025. Według szacunków Cushman & Wakefield, w kolejnych miesiącach tego roku ukończonych zostanie ok. 154 tys. mkw. biur. Do największych projektów zrealizowanych między styczniem a końcem marca tego roku można zaliczyć: Forest Tower (51,5 tys. mkw.), Lixa C (19,4 tys. mkw.) oraz Skysawa (8,5 tys. mkw.).

Pomimo ograniczenia nowej podaży w najbliższych latach oraz stopniowo poprawiającej się sytuacji na rynku najmu, liczba nowych projektów uruchamianych w Warszawie jest relatywnie niska. Jest to spowodowane między innymi niepewnością co do wpływu rosyjskiej agresji w Ukrainie na polską gospodarkę. Na rynku biurowym niepewność ta przejawia się znaczącym wzrostem kosztów budowy i wykończenia powierzchni. Obecna sytuacja geopolityczna ma realne przełożenie na ograniczenie marży deweloperskiej, co powoduje wstrzymanie decyzji o rozpoczęciu realizacji niektórych nowych projektów. Niemniej jednak część deweloperów intensyfikuje swoją aktywność związaną z przygotowaniem nowych inwestycji, analizując spadki i wzrosty cen i szukając optymalnego momentu na uruchomienie nowych projektów, który pozwoliłby im wykorzystać zbliżający się moment ograniczenia nowej podaży na rynku.

Wskaźnik pustostanów spadł po raz pierwszy od początku pandemii

W związku z wybuchem pandemii, od II kwartału 2020 roku utrzymywała się tendencja wzrostowa wskaźnika powierzchni niewynajętej. W pierwszym kwartale tego roku po raz pierwszy można mówić o spadku poziomu powierzchni niewynajętej – wskaźnik ten wyniósł 12,2 proc. i spadł o 0,5 pp. w ujęciu kwartalnym. Rosnącą aktywność najemców potwierdza również wskaźnik absorpcji netto, który w I kwartale tego roku wyniósł 112,4 tys. mkw. i był wyższy niż w całym 2021 roku. Ponadto, absorpcja netto w pierwszych trzech miesiącach br. przewyższyła poziom nowej podaży w tym okresie.

Oczekujemy, że w kolejnych kwartałach utrzyma się trend kompresji wskaźnika pustostanów ze względu na rosnącą aktywność najemców, ograniczoną podaż nowej powierzchni biurowej i relatywnie wysoki poziom przednajmu w budynkach planowanych do oddania w 2022 roku (ponad 55 proc.) – podaje Jan Szulborski, senior consultant, Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

Całkowita aktywność najemców drugą najwyższą w historii

Całkowita aktywność najemców w pierwszych trzech miesiącach br. wyniosła 273 tys. mkw. i była wyższa o 53 proc. od średniej z ostatniej dekady. Jest to także drugi najwyższy wynik kwartalny pod kątem aktywności transakcyjnej najemców od początku prowadzenia statystyk. Zanotowana rekordowa aktywność najemców spowodowana jest kumulacją transakcji, ale także poprawiającą się sytuacją na rynku najmu oraz słabnącą pandemią – część najemców już nie musi wstrzymywać decyzji dotyczących nowych powierzchni biurowych i przechodzi do fazy realizacji.

W pierwszym kwartale br. pięć największych transakcji najmu odpowiedzialnych było za ponad 43 proc. całkowitej aktywności zarejestrowanej w analizowanym okresie. Do największych zawartych umów możemy zaliczyć: umowy przednajmu PKO BP w budynku Skysawa I&II (34,5 tys. mkw.) oraz poufnego najemcy z sektora bankowego w projekcie Forest Tower (30 tys. mkw.); renegocjację i ekspansję Grupy ING w projekcie Plac Unii (23,5 tys. mkw.) oraz renegocjację poufnego najemcy z sektora bankowego w projekcie Generation Park X (18,8 tys. mkw.) oraz relokację Generali do Pałacu Jabłonowskich (14,3 tys. mkw.).

Według wstępnych szacunków, popyt na powierzchnie biurowe w tym roku będzie kontynuował stopniowy trend wzrostowy względem 2021 roku. Niemniej jednak jednym z czynników, który może wpłynąć na ograniczenie aktywności najemców w najbliższych kwartałach, jest zmiana lub pogorszenie sentymentu najemców względem planów inwestycyjnych w Polsce ze względu na niepewną sytuację geopolityczną – komentuje Katarzyna Lipka, head of Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

Czynsze pod presją wzrostową

W związku z niepewną sytuacją geopolityczną i wzrostem kosztów budowy oraz wykończenia powierzchni, stawki czynszów znalazły się pod presją wzrostową. W pierwszym kwartale 2022 roku miesięczne stawki za najlepsze powierzchnie biurowe wyniosły 23,00-25,00 euro za mkw. w strefie Centrum oraz 13,50-16,50 euro za mkw. poza Centrum.

Z obserwacji Cushman & Wakefield wynika, że projekty w budowie znajdują się obecnie pod największą presją wzrostu stawek bazowych i efektywnych czynszu, co wynika z największej ekspozycji na wzrost kosztów zarówno budowy, jak i wykończenia powierzchni. Niezależnie od rodzaju budynku biurowego, obserwowana jest również większa elastyczność negocjowanych parametrów finansowych, takich jak długość umowy, ilość udzielanych zwolnień z czynszu oraz dopłata do wykończenia powierzchni biurowej – dodaje Joanna Blumert, head of Occupier Services Warsaw, Office Agency, Cushman & Wakefield.