Polska Biur w bród

W I kwartale 2022 roku nowa podaż na rynkach regionalnych wyniosła ponad 243 tys. mkw. Katowice odpowiadają za 48 proc. tego wyniku. Na dane złożyło się 16 projektów, wśród których znalazły się m.in. katowickie biurowce .KTW II (39,9 tys. mkw., TDJ Estate) i Global Office Park A1 i A2 (27,3 tys. mkw. i 29,9 tys. mkw., Cavatina), a także Midpoint71 we Wrocławiu (36,2 tys. mkw., Echo Investment) oraz Format w Gdańsku (16 tys. mkw., Torus).

W tym samym czasie w Warszawie nowa podaż wyniosła blisko 94 tys. mkw. w pięciu projektach biurowych. Do największych oddanych do użytku obiektów możemy zaliczyć Forest Tower (51,5 tys. mkw., HB Reavis), Lixa C (19,4 tys. mkw., Yareal) i Skysawa I ( 8,5 tys. mkw., PHN).

Obecnie na największych rynkach biurowych w Polsce w budowie znajduje się 685 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. Większość realizowanych projektów zostanie ukończona w ciągu nadchodzących dwóch lat.

Od początku pandemii liczba nowych inwestycji pozostaje ograniczona z uwagi na ostrożne podejście deweloperów. W dużym stopniu jest to też efekt niepewności co do wpływu agresji rosyjskiej na Ukrainę na polską gospodarkę, co na rynku biurowym przejawia się w szczególności znaczącym wzrostem kosztów budowy i wykończenia powierzchni. Biorąc pod uwagę skalę realizowanych obecnie projektów, możemy spodziewać się ograniczenia liczby budynków wprowadzanych na rynek z terminem oddania do użytku w latach 2023-2025 – komentuje Katarzyna Lipka, head of Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

W pierwszych miesiącach 2022 roku podpisane zostały umowy najmu łącznie 426,6 tys. mkw. powierzchni biurowej, co stanowi wzrost w porównaniu do ubiegłego roku o 37 proc. Transakcje miały miejsce głównie w Warszawie i dotyczyły budynków wielkopowierzchniowych.

Struktura popytu była zbliżona do przedpandemicznej – 65 proc. wolumenu transakcji przypadało na nowe umowy, 25 proc. wynosiły umowy renegocjacji, natomiast udział ekspansji powrócił do poziomu 10 proc.

Spośród największych transakcji najmu w Warszawie należy wyróżnić umowę przednajmu banku PKO BP w budynkach Skysawa I i II (34,5 tys. mkw.) oraz ekspansję i renegocjację banku ING w budynku Plac Unii (23,5 tys. mkw.). W przypadku rynków regionalnych natomiast warto zwrócić uwagę na dwie umowy zawarte w Katowicach – transakcję PWC (12,9 tys. mkw.) w budynku .KTW II oraz Keywords Studio (9,3 tys. mkw.) w Global Office Park A1.

W wyniku wysokiego poziomu nowej podaży wskaźnik pustostanów w Polsce wzrósł, pomimo zwiększonego popytu, i osiągnął poziom 13,8 proc. W Warszawie wskaźnik ten spadł po raz pierwszy od wybuchu pandemii i wyniósł 12,2 proc., na rynkach regionalnych jednak rósł i osiągnął wielkość 15,5 proc.

Niepewna sytuacja geopolityczna oraz wzrost kosztów budowy i wykończenia powierzchni wywierały presję na wzrost czynszów. W I kwartale 2022 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wynosiły 23-25 euro za mkw. za miesiąc, natomiast w miastach regionalnych 12,5-15,5 euro za mkw. za miesiąc.

Spodziewamy się, że w kolejnych kwartałach czynniki kosztowe będą wywierały dalszą presję na wzrost stawek (zarówno czynszów bazowych, jak i efektywnych), które dodatkowo będą potęgowane przez stopniowe ograniczanie dostępnej powierzchni w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach i projektach – dodaje Jan Szulborski, senior consultant, Consulting & Research, Cushman & Wakefield.