Polska Pierwsza połowa nie taka zła

Rok 2022 rozpoczął się od kilku przejęć aktywów podstawowych. Tylko w II kwartale odnotowano osiem transakcji biurowych, z czego siedem miało miejsce w miastach regionalnych. Największe zamknięte transakcje to sprzedaż Nowego Rynku D w Poznaniu na rzecz Eastnine AB oraz MidPoint 71 we Wrocławiu na rzecz Trigea Real Estate Fund. Rynek inwestycji biurowych był niekwestionowanym liderem, odpowiadając za 43 proc. całkowitego wolumenu inwestycji w Polsce w badanym okresie. 11 z 14 transakcji dotyczyło biur zlokalizowanych w miastach regionalnych, z przewagą aktywów typu core i core+.

Rynek inwestycji magazynowych w Polsce, po rekordach pobitych w 2021 roku, czeka stabilizacja. Do lipca 2022 udział magazynów w całkowitym wolumenie inwestycyjnym wyniósł 24 proc. przy transakcjach o wartości ponad 700 mln euro. W porównaniu do analogicznego okresu w 2021, udział przemysłu w rynku inwestycyjnym spadł o 20 proc.

Spadek wolumenu inwestycji jest raczej konsekwencją ograniczonej dostępności produktów i rosnących kosztów finansowania, a nie ograniczonego apetytu inwestorów na polskie obiekty magazynowe – komentuje Bartłomiej Krzyżak, starszy dyrektor w dziale inwestycji w Avison Young.

W I półroczu 2022 odbyło się pięć transakcji portfelowych, w tym zamknięcie portfela Panattoni przejętego przez BentallGreenOak wraz z nabyciem ostatniego, piątego magazynu w Warszawie oraz sprzedaż portfela deweloperskiego 7R z dwoma magazynami w fazie budowy. Wartość tych transakcji wyniosła 275 mln euro, co stanowi 40 proc. całkowitego wolumenu odnotowanego w sektorze przemysłowym.

Jeśli chodzi o przejęcia obiektów handlowych, mamy do czynienia z dominacją małych parków handlowych. Spośród 11 transakcji przeprowadzonych w II kwartale 2022, siedem przypadło na małe centra handlowe typu convenience o powierzchni do 3,5 tys. mkw. GLA. Dwa dyskonty Biedronka zakupił Centerscape Investments, natomiast dawne hipermarkety Auchan w Grudziądzu i Tesco w Gdyni zostały nabyte w celu przebudowy. Jedyną transakcją portfelową z sektora handlowego w II kwartale była sprzedaż trzech parków handlowych przez Newbridge Poland. Avison Young reprezentował sprzedającego i doradzał mu w procesie refinansowania. Smart Portfolio o powierzchni 13 tys. mkw. GLA składa się z obiektów zlokalizowanych w Grodzisku Mazowieckim, Włocławku i Namysłowie.

Wolumen inwestycji detalicznych w badanym okresie wyniósł blisko 69 mln euro, co jest drugim najniższym wynikiem kwartalnym od 2016. Jednak ze względu na nadzwyczajne wyniki odnotowane na początku roku, I połowa 2022 z transakcjami o wartości 797 mln euro wygląda dość dobrze.

Trend spadkowy w wolumenie inwestycji handlowych nie jest zaskakujący, zaufanie inwestorów koncentruje się bowiem na małych parkach handlowych – zaznacza Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, research & data manager w Avison Young.

Wybuch wojny w Ukrainie nie mógł pozostać bez wpływu na polską gospodarkę i demografię. Wyraźnie widać to również na rynku mieszkaniowym. Szacuje się, że w Polsce na stałe osiedli się około miliona uchodźców, a to stanowi ogromne wyzwanie dla sektora mieszkaniowego. W porównaniu z kwietniem 2021 roku, liczba mieszkań dostępnych do wynajęcia spadła o ponad 80 proc. Jednocześnie obserwowany jest gwałtowny wzrost czynszów wywoławczych, stymulowany skokową inflacją.

Na dobrej drodze jest rozwój najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce. Rośnie popyt na wynajem, a zainteresowanie zakupami pakietowymi utrzymuje się na wysokim poziomie. W II kwartale 2022 roku Heimstaden Bostad zainwestował w osiedle Aurora na warszawskich Włochach, nabywając od firmy Dantex cztery budynki mieszkalne, które po zakończeniu inwestycji zostaną przeznaczone na funkcję PRS.

Dynamicznie zmieniające się otoczenie gospodarcze sprawia, że trudno jest prognozować przyszłość rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce. Niemniej jednak, najbliższe miesiące będą kształtowane przez reperkusje bardzo wysokiej inflacji, polityki monetarnej, a także ogólnej sytuacji geopolitycznej. Solidne wyniki I półrocza 2022 roku pozwalają jednak zachować optymizm. Transakcje rozpoczęte w 2021 są już zamykane, a pipeline inwestycyjny także wygląda obiecująco.