Polska Inwestorzy doceniają dojrzałość

Polska jest szóstym co do wielkości rynkiem nieruchomości w Europie. W ciągu ostatnich pięciu lat zasoby powierzchni przemysłowej i logistycznej w naszym kraju urosły ponad dwukrotnie i obecnie przekraczają 26 mln mkw. Dojrzałość tego rynku jest atutem dla zagranicznych inwestorów, którzy mogą realizować w Polsce różne strategie biznesowe.

Większość istniejących zasobów magazynowych znajduje się w pobliżu głównych aglomeracji i miast Polski, takich jak Warszawa, Katowice, Łódź, Wrocław i Poznań, które odpowiadają za 80 proc. krajowej podaży. Jednocześnie w ostatnim czasie uwagę deweloperów i najemców przyciągają również nowe lokalizacje, wśród których prym wiodą rynki województwa lubuskiego, okolic Bydgoszczy i Rzeszowa.

Przemysłowy dorobek Górnego Śląska i Rzeszowa (m.in lotnictwo) przekłada się na obecne inwestycje sektora w tych regionach. Podobnie sytuacja wygląda w Polsce Centralnej i Bydgoszczy, gdzie ze względu na dogodne położenie w centrum kraju i walory komunikacyjne, notuje się zwiększoną aktywność inwestycji operatorów logistycznych i sprzedawców detalicznych. Zachodnie regiony, takie jak województwo lubuskie i okolice Wrocławia są często wybierane przez firmy działające w Europie Zachodniej. Trójmiasto i Szczecin przyciągają w dużej mierze firmy korzystające z dostępu do portów morskich.

Ilość terenów przemysłowych dostępnych pod zabudowę nadal rośnie. Deweloperzy zabezpieczają nowe działki, a samorządy chętnie wydają miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, sprzyjając rozpoczynaniu nowych projektów przez inwestorów krajowych i zagranicznych. Nowe możliwości lokalizacyjne to również zasługa inwestycji w infrastrukturę drogową.

Jedną z pierwszych decyzji, jaką należy podjąć w odniesieniu do nieruchomości, jest wybór pomiędzy wynajmem a zakupem powierzchni. Decyzja ta będzie w dużej mierze zależała od strategii biznesowej, perspektywy czasowej inwestycji, potencjalnych planów ekspansji oraz stopnia elastyczności inwestora - wyjaśniają autorzy raportu.

Jak podkreślają eksperci JLL, nie trzeba być właścicielem budynku, aby otrzymać wsparcie publiczne - najemcy również mogą otrzymać pomoc państwa. W związku z tym producenci mogą wybierać spośród wielu możliwości rozwoju - od wynajmu lub zakupu istniejącej nieruchomości po budowę i najem nowego obiektu typu built-to-suit (BTS).

Większość deweloperów dysponuje "wirtualnymi bankami ziemi" przygotowanymi pod rozpoczęcie prac budowlanych. Długość procesu legislacyjnego takiej inwestycji może być różna w zależności od scenariuszy rozwoju i zakresu pomocy publicznej.

Najszybszym sposobem na rozpoczęcie działalności jest najem powierzchni w istniejącym parku. Jednak w przypadku powierzchni produkcyjnej, istniejące magazyny mogą wymagać dodatkowych ulepszeń, co może wydłużyć proces o kilka miesięcy, szczególnie jeśli powstanie potrzeba uzyskania nowej decyzji środowiskowej i/lub pozwolenia na budowę.

Na przeciwnym końcu skali znajdują się inwestycje typu built-to-suit (BTS) oraz projekty typu built-to-own (BTO), które wymagają najwięcej czasu i cierpliwości po stronie inwestora. Od wyboru lokalizacji do wydania pozwolenia na użytkowanie przeważnie upływa około 62-92 tygodni. Proces wynajmu obiektu, który zostanie zbudowany zgodnie z potrzebami producenta (BTS), ale jest zlokalizowany w istniejącym parku, będzie trwał zdecydowanie krócej, od 33 do 65 tygodni. Dzieje się tak, gdyż w wielu przypadkach pozwolenia mogą być już uzyskane, a część niezbędnej infrastruktury stworzona. W takim przypadku inwestor zobowiązany jest jedynie do złożenia wniosku o zmianę istniejących pozwoleń, tak by uwzględniały aktualny plan inwestycji.

Niesłabnący popyt i dynamika wzrostu rynku magazynowego spowodowały powstanie konkurencyjnego środowiska w sektorze deweloperskim. Obecnie wiodącymi deweloperami obiektów przemysłowych są duże międzynarodowe grupy, takie jak Panattoni, Hillwood, 7R, GLP, Exeter, P3, Segro, Prologis i MLP - wyliczają eksperci JLL.

Raport "Made in Poland", będący przewodnikiem dla inwestorów, został przygotowany przez JLL we współpracy z partnerami: Polską Agencją Inwestycji i Handlu, Hays oraz Alto.