Polska Transakcje i debiuty inwestycyjne

Wolumen inwestycji w I połowie 2022 roku był zbliżony do wartości uzyskanej w analogicznym okresie 2020 roku, kiedy rynek inwestycyjny osiągnął rezultat 3 mld euro. Apetyt inwestorów na nieruchomości w Polsce mógł częściowo wynikać z potrzeby przynajmniej częściowego zabezpieczenia się przed inflacją.

Polska w dalszym ciągu jest postrzegana przez inwestorów jako rynek stabilny, aczkolwiek zmieniło się jej postrzeganie w związku z agresją Rosji w Ukrainie. Dodając do tego wysoką inflację, ryzyko recesji i rosnące koszty finansowania, spowodowało to wstrzymanie planów zakupowych przez dużą część inwestorów. Nie oznacza to jednak braku aktywności, gdyż wiele podmiotów z Europy Zachodniej i Środkowo-Wschodniej nadal pozostaje w grze. W II kwartale rynek zanotował kilka debiutów, a obecne dotychczas w Polsce podmioty powiększyły swoje portfele. To dobry znak na przyszłość – uważa Michał Grabara, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank.

Analizując strukturę transakcji inwestycyjnych zmianie pozycji na podium uległy główne sektory. Na pierwszym miejscu znalazł się sektor biurowy, na który przypadło 44 proc. całkowitego półrocznego wolumenu w Polsce.

Za tak wysokim wynikiem stoi rekordowa w historii polskiego rynku inwestycyjnego transakcja zakupu pojedynczej nieruchomości - budynku The Warsaw Hub przez Google. Transakcja ta stanowiła 20 proc. półrocznego wolumenu inwestycyjnego i jednocześnie przyczyniła się do osiągnięcia przez Warszawę około 50-procentowego udziału we wspominanym okresie - wyjaśnia Szymon Rychły, konsultant w dziale rynków kapitałowych Knight Frank.

Pozostałe 50 proc. przypadło na miasta regionalne. Dominował wśród nich Wrocław, w którym wolumen transakcji zakończył się wynikiem 361 mln euro. Kolejne pozycje zajęły Poznań (120 mln euro) i Kraków (71 mln euro).

Przyglądając się bliżej ostatniej dekadzie, sytuacja kiedy wolumen inwestycyjny w miastach regionalnych przekroczył ten w Warszawie miała miejsce jedynie dwa razy, w 2015 i 2017 roku. Obserwowane obecnie zrównanie wolumenów wynika m.in. z dużej dostępności atrakcyjnych produktów właśnie w tych miastach – dodaje Szymon Rychły.

Zanotowany w I półroczu wzrost o około 60 proc. w porównaniu do pierwszych sześciu miesięcy 2021 roku i powrót sektora biurowego na pierwszą pozycję w strukturze transakcji inwestycyjnych wiązał się z tym, że mimo wcześniejszych obaw, biura dość dobrze poradziły sobie z pandemią, a wojna w Ukrainie w ograniczonym stopniu wpłynęła na aktywność najemców.

Potwierdzeniem dobrej kondycji rynku biurowego może być fakt, że wśród inwestorów w I połowie roku znalazły się podmioty debiutujące w Polsce – szwedzka spółka Eastnine, która zakupiła biurowiec Nowy Rynek D od Skanska w Poznaniu, i czeska firma Trigea Real Estate, która stała się właścicielem MidPoint 71 we Wrocławiu – tłumaczy Michał Grabara.

W II kwartale roku nie odnotowano transakcji typu prime w sektorze biurowym w Warszawie, jednak szacuje się, że gdyby miały one miejsce, to stopy kapitalizacji wyniosłyby 4,5-4,75 proc. Najlepsze projekty biurowe zlokalizowane w miastach regionalnych osiągnęły stopy zwrotu na poziomie 5,5-6,25 proc. i pozostały stabilne.

Będący w ostatnich miesiącach liderem sektor magazynowy w I połowie 2022 roku zanotował obniżkę o 25 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w roku ubiegłym.

Wielkopowierzchniowe obiekty magazynowe w dalszym ciągu są w kręgu zainteresowania inwestorów i niższy wynik nie powinien sugerować spadku tego zainteresowania. Warto wyjaśnić, że ubiegłoroczne wartości kształtowane były w znacznym stopniu przez transakcje portfelowe, których łączna wartość wyniosła prawie 460 mln euro. Dla porównania, w minionym półroczu odnotowano finalizację jedynie dwóch transakcji tego typu, które łącznie zamknęły się w kwocie 180 mln euro – komentuje Szymon Rychły.

Na koniec II kwartału 2022 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych wielonajemcowych obiektów magazynowych zlokalizowanych w głównych obszarach koncentracji w Polsce kształtowały się na poziomie około 5-5,5 proc. i pozostały stabilne w porównaniu z początkiem tego roku. Jeśli miałyby miejsce transakcje najlepszymi projektami, o dłuższych niż standardowe umowy najmu (powyżej 10 lat), to oczekuje się, że byłyby one wycenianie na poziomie około 4,5 proc.

Sektor handlowy, który przez wiele czasu święcił triumfy, a w ostatnich latach zwolnił, skupiając się na mniejszych formatach i lokalnych społecznościach, osiągnął drugą pozycję z udziałem prawie 30 proc. i wolumenem niemal 800 mln euro.

Do analizy wyników poszczególnych sektorów należy podchodzić z szerszej perspektywy. Dobry wynik zanotowany przez rynek handlowy wynika z dwóch transakcji portfelowych EPP o łącznej wartości 653 mln euro, które stanowiły ponad 80 proc. wolumenu tego sektora. Pozostałe 144 mln euro rozproszone było pomiędzy 17 transakcji dotyczących w przeważającej większości parków handlowych. To potwierdzenie widocznej na polskim rynku już kolejny rok z rzędu tendencji do lokowania kapitału w mniejsze podmioty, typu parki handlowe i sklepy convenience - podkreśla Szymon Rychły.

Zdecydowana większość inwestycji na rynku handlowym w II kwartale 2022 roku dotyczyła mniejszych projektów wycenianych na poziomie 7,5-8,5 proc. Nie odnotowano w I półroczu transakcji typu prime, jednak można szacować, że gdyby takie negocjacje miały miejsce, projekty te osiągnęłyby stopę około 5,25 proc.

Eksperci Knight Frank oczekuje, że w II połowie 2022 roku na nastroje inwestorów na polskim rynku będzie miała wpływ sytuacja gospodarcza w Polsce i na świecie oraz konsekwencje wysokiej inflacji i podnoszonych stóp procentowych. Wojna w Ukrainie i niepewność związana z jej dalszym wpływem na sytuację w Polsce również mogą ostudzić nastroje inwestorów i obniżyć wolumeny inwestycyjne. Prognozowanie skali tych spadków jest jednak obecnie mocno utrudnione ze względu na dynamicznie zmieniające się warunki geopolityczne. Z drugiej strony sprzedający są aktualnie bardziej skłonni do nieznacznych renegocjacji cenowych, a duża część inwestorów zapowiada potencjalny powrót do zakupów po sezonie wakacyjnym.