Polska Transakcje i debiuty inwestycyjne
Rynek inwestycyjny i finansowyWolumen inwestycji w I połowie 2022 roku był zbliżony do wartości uzyskanej w analogicznym okresie 2020 roku, kiedy rynek inwestycyjny osiągnął rezultat 3 mld euro. Apetyt inwestorów na nieruchomości w Polsce mógł częściowo wynikać z potrzeby przynajmniej częściowego zabezpieczenia się przed inflacją.
Polska w dalszym ciągu jest postrzegana przez inwestorów jako rynek stabilny, aczkolwiek zmieniło się jej postrzeganie w związku z agresją Rosji w Ukrainie. Dodając do tego wysoką inflację, ryzyko recesji i rosnące koszty finansowania, spowodowało to wstrzymanie planów zakupowych przez dużą część inwestorów. Nie oznacza to jednak braku aktywności, gdyż wiele podmiotów z Europy Zachodniej i Środkowo-Wschodniej nadal pozostaje w grze. W II kwartale rynek zanotował kilka debiutów, a obecne dotychczas w Polsce podmioty powiększyły swoje portfele. To dobry znak na przyszłość – uważa Michał Grabara, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank.
Analizując strukturę transakcji inwestycyjnych zmianie pozycji na podium uległy główne sektory. Na pierwszym miejscu znalazł się sektor biurowy, na który przypadło 44 proc. całkowitego półrocznego wolumenu w Polsce.
Za tak wysokim wynikiem stoi rekordowa w historii polskiego rynku inwestycyjnego transakcja zakupu pojedynczej nieruchomości - budynku The Warsaw Hub przez Google. Transakcja ta stanowiła 20 proc. półrocznego wolumenu inwestycyjnego i jednocześnie przyczyniła się do osiągnięcia przez Warszawę około 50-procentowego udziału we wspominanym okresie - wyjaśnia Szymon Rychły, konsultant w dziale rynków kapitałowych Knight Frank.
Pozostałe 50 proc. przypadło na miasta regionalne. Dominował wśród nich Wrocław, w którym wolumen transakcji zakończył się wynikiem 361 mln euro. Kolejne pozycje zajęły Poznań (120 mln euro) i Kraków (71 mln euro).
Przyglądając się bliżej ostatniej dekadzie, sytuacja kiedy wolumen inwestycyjny w miastach regionalnych przekroczył ten w Warszawie miała miejsce jedynie dwa razy, w 2015 i 2017 roku. Obserwowane obecnie zrównanie wolumenów wynika m.in. z dużej dostępności atrakcyjnych produktów właśnie w tych miastach – dodaje Szymon Rychły.
Zanotowany w I półroczu wzrost o około 60 proc. w porównaniu do pierwszych sześciu miesięcy 2021 roku i powrót sektora biurowego na pierwszą pozycję w strukturze transakcji inwestycyjnych wiązał się z tym, że mimo wcześniejszych obaw, biura dość dobrze poradziły sobie z pandemią, a wojna w Ukrainie w ograniczonym stopniu wpłynęła na aktywność najemców.
Potwierdzeniem dobrej kondycji rynku biurowego może być fakt, że wśród inwestorów w I połowie roku znalazły się podmioty debiutujące w Polsce – szwedzka spółka Eastnine, która zakupiła biurowiec Nowy Rynek D od Skanska w Poznaniu, i czeska firma Trigea Real Estate, która stała się właścicielem MidPoint 71 we Wrocławiu – tłumaczy Michał Grabara.
W II kwartale roku nie odnotowano transakcji typu prime w sektorze biurowym w Warszawie, jednak szacuje się, że gdyby miały one miejsce, to stopy kapitalizacji wyniosłyby 4,5-4,75 proc. Najlepsze projekty biurowe zlokalizowane w miastach regionalnych osiągnęły stopy zwrotu na poziomie 5,5-6,25 proc. i pozostały stabilne.
Będący w ostatnich miesiącach liderem sektor magazynowy w I połowie 2022 roku zanotował obniżkę o 25 proc. w porównaniu z analogicznym okresem w roku ubiegłym.
Wielkopowierzchniowe obiekty magazynowe w dalszym ciągu są w kręgu zainteresowania inwestorów i niższy wynik nie powinien sugerować spadku tego zainteresowania. Warto wyjaśnić, że ubiegłoroczne wartości kształtowane były w znacznym stopniu przez transakcje portfelowe, których łączna wartość wyniosła prawie 460 mln euro. Dla porównania, w minionym półroczu odnotowano finalizację jedynie dwóch transakcji tego typu, które łącznie zamknęły się w kwocie 180 mln euro – komentuje Szymon Rychły.
Na koniec II kwartału 2022 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych wielonajemcowych obiektów magazynowych zlokalizowanych w głównych obszarach koncentracji w Polsce kształtowały się na poziomie około 5-5,5 proc. i pozostały stabilne w porównaniu z początkiem tego roku. Jeśli miałyby miejsce transakcje najlepszymi projektami, o dłuższych niż standardowe umowy najmu (powyżej 10 lat), to oczekuje się, że byłyby one wycenianie na poziomie około 4,5 proc.
Sektor handlowy, który przez wiele czasu święcił triumfy, a w ostatnich latach zwolnił, skupiając się na mniejszych formatach i lokalnych społecznościach, osiągnął drugą pozycję z udziałem prawie 30 proc. i wolumenem niemal 800 mln euro.
Do analizy wyników poszczególnych sektorów należy podchodzić z szerszej perspektywy. Dobry wynik zanotowany przez rynek handlowy wynika z dwóch transakcji portfelowych EPP o łącznej wartości 653 mln euro, które stanowiły ponad 80 proc. wolumenu tego sektora. Pozostałe 144 mln euro rozproszone było pomiędzy 17 transakcji dotyczących w przeważającej większości parków handlowych. To potwierdzenie widocznej na polskim rynku już kolejny rok z rzędu tendencji do lokowania kapitału w mniejsze podmioty, typu parki handlowe i sklepy convenience - podkreśla Szymon Rychły.
Zdecydowana większość inwestycji na rynku handlowym w II kwartale 2022 roku dotyczyła mniejszych projektów wycenianych na poziomie 7,5-8,5 proc. Nie odnotowano w I półroczu transakcji typu prime, jednak można szacować, że gdyby takie negocjacje miały miejsce, projekty te osiągnęłyby stopę około 5,25 proc.
Eksperci Knight Frank oczekuje, że w II połowie 2022 roku na nastroje inwestorów na polskim rynku będzie miała wpływ sytuacja gospodarcza w Polsce i na świecie oraz konsekwencje wysokiej inflacji i podnoszonych stóp procentowych. Wojna w Ukrainie i niepewność związana z jej dalszym wpływem na sytuację w Polsce również mogą ostudzić nastroje inwestorów i obniżyć wolumeny inwestycyjne. Prognozowanie skali tych spadków jest jednak obecnie mocno utrudnione ze względu na dynamicznie zmieniające się warunki geopolityczne. Z drugiej strony sprzedający są aktualnie bardziej skłonni do nieznacznych renegocjacji cenowych, a duża część inwestorów zapowiada potencjalny powrót do zakupów po sezonie wakacyjnym.
180 milionów euro dla Polski na transport intermodalny
180 milionów euro dla Polski na transport intermodalny
Gopet Trans
To już pewne. 180 mln euro - tyle wynosi kwota dofinansowania na transport intermodalny w Polsce. Komisja Europejska zatwierdziła projekt, a inwestycje będą finansowane z unijnego ...
Parki handlowe gratką dla inwestorów
Parki handlowe gratką dla inwestorów
RRJ Group
W latach 2023–2025 powierzchnia handlowa ma urosnąć o ponad 1,2 mln metrów kwadratowych – wynika z szacunków Polskiej Rady Centrów Handlowych. Rośnie zainteresowanie i ...
Luty 2024 w budownictwie mieszkaniowym – w danych widać jaskółki ożywienia
Luty 2024 w budownictwie mieszkaniowym – w danych widać jaskółki ożywienia
Polski Związek Firm Deweloperskich
Luty 2024 roku w ocenie branży deweloperskiej wygląda zdecydowanie lepiej niż styczeń. Utrzymanie dotychczasowego tempa wydawania pozwoleń na budowę daje szansę na odbudowanie zapa ...