Polska Najemcy aktywni, deweloperzy ostrożni

Aktywność deweloperów, w przeciwieństwie do najemców, w 2022 roku utrzymywała się na stosunkowo niskim poziomie. W IV kwartale 2022 roku oddano do użytku tylko jeden obiekt, niewielki budynek z przeznaczeniem na własny użytek właściciela – DPD HQ o powierzchni 8,7 tys. mkw. W całym zeszłym roku nowa podaż biurowa wyniosła blisko 237 tys. mkw., co było wynikiem zbliżonym do wartości z 2017 i 2018 roku – odpowiednio 275 tys. mkw. i 233 tys. mkw. Obecne zasoby biurowe na warszawskim rynku biurowym obejmują blisko 6,27 mln m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Największymi inwestycjami oddanymi do użytkowania w 2022 roku były Varso Tower, będący częścią kompleksu Varso Place (64 tys. mkw., HB Reavis), Forest Tower (51,5 tys. mkw., HB Reavis), biurowiec P180 (32 tys. mkw., Skanska), a także kompleks Skysawa A i B (łącznie 31,3 tys. mkw., PHN).

Umiarkowany optymizm wśród deweloperów widoczny jest również w decyzjach dotyczących rozpoczynania nowych inwestycji, na co wpływają m.in. znacznie wyższe koszty finansowania projektów biurowych. W IV kwartale 2022 roku rozpoczęto budowę m.in. biurowca the Vibe (15 tys. mkw., Ghelamco Poland) oraz kompleksu Drucianka (25 tys. mkw., Liebrecht & Wood Polska). W trakcie realizacji pozostają również The Bridge (46,8 tys. mkw., Ghelamco Poland), Lakeside (23,9 tys. mkw., Atenor Group) czy kompleks Lixa D i E (28 tys. mkw., Yareal). W rezultacie, na koniec grudnia 2022 roku w budowie pozostawało zaledwie 185 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Wynik realizowanej powierzchni jest co prawda wyższy niż wolumen odnotowany w III kwartale 2022 roku (wzrost o 20 proc.), ale w dalszym ciągu rezultat jest dużo niższy niż w 2021 roku i latach przed pandemią, kiedy podaż w budowie utrzymywała się na poziomie 700-800 tys. mkw.

Pozytywne sygnały płyną ze strony najemców, których zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w Warszawie wróciło do poziomu notowanego przed pandemią, w latach 2017-2019. Od stycznia do grudnia 2022 roku zawarto umowy najmu na około 860 tys. mkw., co było wynikiem wyższym o 33 proc. w porównaniu z rokiem 2021. W IV kwartale 2022 roku wynajęto blisko 253 tys. mkw. – wylicza Izabela Dąbrowska, associate director w Knight Frank.

Renegocjacje stanowiły blisko 40 proc. wolumenu podpisanych umów, czyli blisko 337 tys. mkw. wynajętej powierzchni. Aż trzynaście z dwudziestu największych umów zawartych w 2022 roku stanowiły renegocjacje. Mimo wszystko nowe umowy przeważały i objęły ponad połowę wynajętej w Warszawie powierzchni. Na ekspansję w 2022 roku zdecydowało się relatywnie niewielu warszawskich najemców – około 8 proc., co w przeliczeniu na powierzchnię stanowiło 73 tys. mkw.

Największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszyły się strefy centralne, w których przedmiotem transakcji było blisko 60 proc. powierzchni wynajętej w 2022 roku (ponad 500 tys. mkw.). Na drugim miejscu znalazł się Służewiec z niemal 16-procentowym udziałem w wolumenie transakcji najmu (137 tys. mkw. wynajętej powierzchni).

Konsekwencją dużej aktywności najemców w Warszawie, przy jednoczesnej niewielkiej nowej podaży odnotowanej w 2022 roku, był spadek współczynnika pustostanów, który na koniec grudnia wyniósł niecałe 11,6 proc. W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku wskaźnik obniżył się o 1,1 pp., a także odnotował spadek o 0,55 pp. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Współczynnik pustostanów wykazuje wyraźne zróżnicowanie pod względem lokalizacji. W obszarach centralnych wyniósł on 10,5 proc. (spadek o 0,6 pp. w porównaniu z III kwartałem 2022 roku), natomiast w rejonach poza centrum – 12,4 proc. (również spadek o 0,6 pp. w ciągu kwartału) – komentuje Katarzyna Bojar, konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Kwestią łączącą obie grupy interesantów jest optymalizacja kosztów.

Zarówno najemcy, jak i wynajmujący poszukują nowych rozwiązań, które będą ograniczały postępujący wzrost koszt mediów. Tematyka ESG nie jest już tylko trendem, ale coraz silnej wpływa na rynek biurowy. Nie bez znaczenia są tutaj zmieniające się regulacje, a co za tym idzie również dążenia kolejnych organizacji do neutralności klimatycznej. Te zmiany będą wywierały wpływ na deweloperów i stosowane przez nich technologie, a także wymuszą coraz częstsze modernizacje starszych biurowców – dodaje Izabela Dąbrowska.

Na koniec grudnia 2022 roku czynsze wyjściowe w Centralnym Obszarze Biznesu, uwzględniające nowe prestiżowe projekty, kształtowały się w przedziale 20-26 euro za mkw. za miesiąc. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki czynszu znajdowały się w przedziale 15-23 euro za mkw. za miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wahały się od 10 do 16 euro za mkw. za miesiąc. Z uwagi na postępujący wzrost cen usług oraz mediów, zauważalny jest wzrost stawek opłat eksploatacyjnych, które na koniec grudnia 2022 roku kształtowały się w przedziale od 16 do 30 zł za mkw. za miesiąc.