Polska Mixed-use potrzebuje strategii

Na potrzeby raportu eksperci Colliersa przebadali ponad 60 kompleksów wielofunkcyjnych w Polsce, będących na różnych etapach realizacji – zarówno istniejących, w budowie, jak i planowanych. Z analizy wynika, że budują je głównie deweloperzy, którzy realizowali dotąd obiekty przede wszystkim na rynku biurowym i mieszkaniowym, a większość z nich (aż 62 proc.) to firmy z kapitałem międzynarodowym. Ponad połowa z 16 deweloperów zrealizowała do tej pory po jednej tego typu inwestycji, a Echo Investment oraz White Star Real Estate w swoich portfelach mają po dwie nieruchomości mixed-use.

Jeszcze do niedawna kluczowym aspektem inwestycji, który przesądzał o jej sukcesie, była lokalizacja. Dziś, gdy pandemia zmieniła zachowania i styl życia konsumentów, którzy bardziej nastawieni są na lokalność i realizację codziennych potrzeb w odległości 15 minut od miejsca zamieszkania, deweloperzy chętniej skupiają się również na innych czynnikach – atrakcyjności i tożsamości miejsca oraz funkcjach, jakie oferuje. Liczy się unikatowość, multifunkcjonalność oraz aspekty społeczne, dlatego coraz więcej z nich decyduje się na realizację obiektów wielofunkcyjnych. Jednak stworzenie rentownego i przyciągającego użytkowników kompleksu, który odpowie na ich potrzeby, stanowi złożony proces.

Przed każdym inwestorem czy deweloperem stoi wiele pytań, na które powinien sobie odpowiedzieć przed realizacją kompleksu wielofunkcyjnego, zwłaszcza jeśli ten ma być atrakcyjny nie tylko dziś, ale także dla przyszłych generacji użytkowników. Odpowiedź może wykraczać poza wewnętrzne kompetencje inwestorów, dlatego zasadne wydaje się zaproszenie do procesu ekspertów zewnętrznych reprezentujących zróżnicowane kompetencje, często wykraczające poza rynek nieruchomości – socjologów, projektantów usług i doświadczeń czy też analityków trendów. Tworząc projekt, którego perspektywa funkcjonowania obejmuje kilkadziesiąt lat do przodu, nie wystarczy bowiem oprzeć go wyłącznie na historycznie zdobytej wiedzy i doświadczeniu. Potrzebne jest podejście scenariuszowe do strategii, tak aby monitorować zachodzące zmiany i móc na nie elastycznie reagować – mówi Marta Machus-Burek, senior partner, wiceprezeska zarządu firmy Colliers, odpowiedzialna za doradztwo strategiczne.

Wytypowanie grupy docelowej powinno stanowić pierwszy etap prac koncepcyjnych. Aby zrobić to dobrze, konieczne jest zebranie wielu informacji, opartych m.in. na wizji lokalnej oraz analizie charakterystyki i potrzeb przyszłych użytkowników budynku. Dobrym rozwiązaniem może okazać się zaproszenie do konsultacji lokalnej społeczności. Wyzwaniem podczas opracowania projektu inwestycji wielofunkcyjnej mogą okazać się również zagadnienia formalne: koniecznym jest m.in. ocena oddziaływania planowanej nieruchomości na środowisko, ewentualne uzgodnienia z konserwatorem zabytków czy dokładne oszacowanie powierzchni użytkowej na etapie wstępnego studium wykonalności. Eksperci Colliersa zauważają, że w tym ostatnim zakresie projektanci i deweloperzy czynią zbyt optymistyczne założenia. Niełatwa jest również ocena uwarunkowań projektowo-technicznych. Analizy te mają na celu rozłożenie na czynniki każdej ze stref wpływu i właśnie na jej podstawie sporządzenie projektu koncepcyjnego.

Dziś większość realizowanych w Polsce obiektów wielofunkcyjnych stanowią inwestycje typu brownfield, których ideą jest zrewitalizowanie istniejącej tkanki miejskiej i wykorzystanie starych zabudowań. W tym przypadku proces planowania wygląda inaczej ze względu na obecność tkanki historycznej, np. pofabrycznej. Budynek posiada pewną historię, swego rodzaju bagaż doświadczeń, który należy uwzględnić. Z tego powodu znaczącą rolę odgrywa rzetelna analiza techniczna oraz wprowadzenie już na etapie planowania rozwiązań technicznych dopasowanych do konkretnej inwestycji wielofunkcyjnej.

Mimo że rewitalizacja niesie ze sobą wiele wyzwań, daje ogromny atut – możliwość wykorzystania potencjału historii terenu w tworzeniu tożsamości miejsca, na co decyduje się wielu deweloperów. Ale także inwestycje bez historycznego kapitału mają szansę na zbudowanie przemyślanego brandu i narracji wpasowanej w szerszy kontekst lokalizacji, co może stać się dźwignią pozwalającą utrzymać zainteresowanie klientów. W obu przypadkach podstawą strategii biznesowej projektu wielofunkcyjnego pozostaje tworzenie doświadczeń, spójne z tożsamością miejsca eventy czy kreowanie zdarzeń przyciągających i integrujących członków lokalnej społeczności – mówi Dorota Osiecka, partner, dyrektorka Colliers Define.

Wielofunkcyjność i większa elastyczność przestrzeni w projektach mixed-use to czynniki, które nie tylko pozwalają na dywersyfikację ryzyka z punktu widzenia inwestora, ale zwiększają także ich odporność na zmieniające się uwarunkowania prawne, społeczne i ekonomiczne. Inwestowanie w wielofunkcyjne aktywa wiąże się jednak z pewnymi wyzwaniami, m.in. potrzebą zatrudnienia specjalistów z wielu sektorów nieruchomości, oddzielną wyceną różnego typu aktywów, trudnością w oszacowaniu przyszłych przychodów oraz niepewnością finansowania.

Wszystko to sprawia, że znaczna część obecnych inwestorów instytucjonalnych – w ramach zarządzanych funduszy – preferuje zakupy aktywów jednofunkcyjnych o ustabilizowanych przychodach, np. biur wydzielonych w ramach kompleksu mixed-use. Doceniają oni walory i efekt synergii oraz nieustannie rosnące znaczenie kompleksów wielofunkcyjnych, a jednocześnie nie wykluczają dalszych inwestycji w budynki w ramach tych projektów, jak również w całe kompleksy, w zależności od struktury danego funduszu. Wspomniane transakcje miały już miejsce, czego przykładem jest zakup budynków biurowych w Browarach Warszawskich przez niemieckie fundusze DEKA Immobilien i GLL Real Estate Partners, jak również nabycie budynków biurowych wynajętych przez Fujitsu w ramach kompleksu Fuzja w Łodzi – mówi Piotr Mirowski, senior partner, dział doradztwa inwestycyjnego w Colliersie.

Projekty wielofunkcyjne potwierdziły już, że jako zyskująca na popularności kategoria aktywów, tworzą wartość ekonomiczną i społeczną dla różnych grup interesariuszy, w tym inwestorów, użytkowników czy miast, przy jednoczesnym zachowaniu pozytywnego wpływu na środowisko w średnim i długim horyzoncie inwestycyjnym. Patrząc na sukces projektów już zrealizowanych oraz na jakość, jaką wnoszą do tkanki miejskiej, a także na zachodzące obecnie zmiany gospodarcze, społeczne czy regulacyjne możemy być pewni, że projektów tego typu będzie coraz więcej, choć nadal mogą stanowić pewne wyzwanie dla inwestorów – podsumowuje Marta Machus-Burek.