Polska Mniejsza podaż, wyższe czynsze

Pandemia, praca hybrydowa, spowolnienie gospodarcze i niepewność na rynku wpłynęła znacząco na aktywność deweloperów, która - jak podają analitycy JLL - w Warszawie obniżyła się o 75 proc. względem 2018 roku, a łącznie w całej Polsce o 56 proc. Aktualnie w stolicy jest w budowie 188 tys. mkw. powierzchni biurowej, podczas gdy pięć lat temu było to około 800 tys. mkw. O ponad połowę (56 proc.) spadła także liczba projektów biurowych (55 wobec 125). W trendzie spadkowym jest także współczynnik pustostanów Warszawie, wynoszący 11,6 proc. Eksperci JLL prognozują, że do poziomu 18 proc. może wzrosnąć współczynnik powierzchni niewynajętej w miastach regionalnych w Polsce (poza Warszawą). Najwyższy zostanie zarejestrowany najprawdopodobniej w Łodzi.

Jak podkreślają eksperci JLL, w kontrze do strony podażowej zostaje strona popytowa, która w roku 2022 wyglądała bardzo dobrze. W zeszłym roku najemcy w Polsce wynajęli około 1 mln 448 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego 860 tys mkw. w Warszawie. Jest to świetny wynik, porównywalny do rekordowego roku 2019. Podczas, gdy większość miast Europy odnotowała w ujęciu rok do roku spowolnienie, Warszawa w 2022 roku osiągnęła znaczny wzrost popytu netto (bez renegocjacji) w porównaniu do innych miast (+ 47 proc.).

W kwestii prognoz popytu na nieruchomości biurowe eksperci JLL podchodzą do predykcji ostrożniej niż jeszcze dziewięć miesięcy temu, szacując, że w Europie nastąpi spowolnienie po stronie popytu, osiągając obecnie poziom 10 proc.

Zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych, spodziewamy się lekkiego obniżenia popytu ze względu na spowolnienie gospodarcze i zmniejszanie zapotrzebowania na biura, jeśli chodzi o ich wielkość. Od strony podażowej widzimy jednak zdecydowany spadek aktywności deweloperskiej, co w Warszawie doprowadzi w 2023 do spadku poziomu pustostanów do około 8 proc. Za tym pójdą podwyżki czynszów, które wzrosną nie tylko z uwagi na ograniczoną podaż, ale też z powodu rosnących kosztów wykończenia powierzchni. Szacujemy że wzrost czynszów na warszawskim rynku wyniesie 9-15 proc. w najbliższych 24 miesiącach. Na rynkach regionalnych sytuacja jest nieco odmienna. Pomimo nadal mocnego popytu podaż jest dość rozkręcona i w związku z tym w 2023 roku nie ma jeszcze szansy na spadek poziomu pustostanów – komentuje Tomasz Czuba.

Przez ostatnie lata czynsze w Europie były w trendzie wzrostowym – m.in. w Berlinie, gdzie od ostatniego momentu szczytowego urosły o 80 proc. Jak podkreślają eksperci JLL, nie miało to jednak miejsca w Warszawie, ze względu na bardzo znaczącą liczbę inwestycji biurowych realizowanych na zasadach spekulacyjnych. IV kwartał 2022 roku. przyniósł więc w stolicy lekki wzrost stawek czynszu – w centrum wyniósł on 26 euro za mkw. za miesiąc. (+2 euro w ujęciu r-d-r.) oraz 15,5 euro za mkw. za mies. (+1 euro w ujęciu r-d-r.) poza centrum. W miastach regionalnych czynsze wynoszą między 11 a 16 euro za mkw., a dynamika ich wzrostu jest dużo niższa niż w stolicy.

Niska aktywność deweloperów w Warszawie wywołała lukę podażową. Warszawa pozostaje jednym z rynków z szerokimi perspektywami – nasycenie powierzchnią biurową na jednego mieszkańca wynosi około 3,4 mkw., a to czasami kilkukrotnie mniej niż w przypadku miast z Europy Zachodniej. Tak więc, biorąc pod uwagę pracę hybrydową i chwilowe spowolnienie gospodarcze w Polsce będzie nadal miejsce na nowe biurowce – ocenia Tomasz Czuba.

Według eksperta rok 2023 będzie czasem optymalizacji na rynku nieruchomości biurowych pod wieloma względami, a rosnącym zainteresowaniem będą się cieszyć te biura, która mogą zaoferować najemcy elastyczne dostosowanie wynajmowanej powierzchni zarówno do potrzeb jego samego, jak i jego pracowników. Jak pokazuje raport JLL Workforce Preferences Barometr, wśród priorytetów wskazywanych obecnie przez pracowników pojawiają się przede wszystkim: dobra jakość życia (59 proc.), praca w firmie, która wspiera zdrowie i dobrostan (59 proc.) oraz komfortowe wynagrodzenie (56 proc.).

Choć praca hybrydowa zostanie z nami na dobre, to jednak stawia ona nowe wyzwania. Jednym z nich jest tzw. paradoks pracy hybrydowej – z jednej strony taki model pożądany przez pracowników daje im elastyczność, z drugiej zaś wywołuje poczucie izolacji oraz mniejsze przywiązanie do miejsca pracy – podkreśla Jakub Zieliński, head of Workplace Strategy, JLL.

JLL w swoich realizacjach obserwuje transformację hybrydową biur, wynikającą bezpośrednio ze zmian środowiska pracy. Jak podaje Jakub Zieliński, z 64 do 40 proc. spadł udział przestrzeni indywidualnej w odniesieniu do całej wielkości biura, na rzecz przestrzeni do współpracy, obecnie zajmującej średnio 31 proc. powierzchni biurowej (jeszcze przed pandemią było to średnio 12 proc. całości biura).
2023 rokiem architektów: 5 trendów na najbliższy rok

Anna Rębecka, senior creative architect, Tetris, opowiadając o trendach w projektowaniu przestrzeni biurowych na najbliższy rok podkreśla, że architekci poszukują nowych rozwiązań i materiałów, które mieszczą się w założeniach ekonomii cyrkularnej, zwracają też uwagę na inkluzywność, a także uwzględniają neuroróżnorodność i różnice fizyczne pomiędzy pracownikami (np. wzrost). Przy projektowaniu wnętrz coraz nacisk kładzie się również na tzw. design dla zdrowia i optymalizację środowiska biurowego pod kątem potrzeb pracowników. Czujniki zainstalowane w nowoczesnych budynkach zbierają dane i na ich podstawie zintegrowane sterowniki optymalizują środowisko biura.

Nasi klienci rzadko mają szansę na rozmowy z projektantami instalacji, którzy mogliby ich wprowadzić w szczegóły – nie mówiąc już o konieczności rozumienia języka technicznego. Architekci są niezbędni jako koordynatorzy i edukatorzy. Bardzo ważne jest odpowiednie dobranie czujników do specyfiki danego biura tak, żeby nie generować dodatkowych kosztów eksploatacyjnych, a osiągnąć oszczędności – wyjaśnia Anna Rębecka,.

Ekspertka wymienia jeszcze jedną nabierającą znaczenia tendencję. Nie ma już ogólnego trendu inwestowania w nachalne elementy brandingowe we wnętrzach. Branding, jeśli jest – jest dyskretny, często traktowany z przymrużeniem oka. Jest ważny na zewnątrz biura – wewnątrz biura ważni są ludzie.