Polska Magazyny w oczekiwaniu na ożywienie

Jak wskazuje raport „Polski Rynek Magazynowy – I połowa 2023 roku", od stycznia do czerwca 2023 roku całkowity wolumen transakcji najmu na polskim rynku magazynowym wyniósł 2,24 mln mkw. (-39 proc. r/r). Niższa niż dotychczas aktywność najemców znalazła odzwierciedlenie w aktywności deweloperskiej. W budowie znajduje się zaledwie 2,13 mln mkw. (-50 proc. r/r, dane na koniec czerwca). Relatywnie wysoka nowa podaż w pierwszych miesiącach roku wpłynęła na wzrost dostępności wolnej powierzchni, która na koniec czerwca 2023 roku wyniosła 6,7 proc. (+3,3 p.p. r/r).

I połowa 2023 roku przyniosła znaczne spowolnienie na rynku inwestycji magazynowych w Polsce. Wolumen transakcji wyniósł około 440 mln euro (udział sektora magazynowego 54 proc.), a wśród największych transakcji odnotowanych w I połowie 2023 roku znalazły się m.in. przejęcie parku Campus 39 we Wrocławiu przez P3 od Panattoni (około 185 tys. mkw.) oraz zakup przez DWS Group należącego do 7R parku 7R Park Poznań East II (około 51,5 tys. mkw.) w woj. wielkopolskim. Podium domyka sprzedaż przez Panattoni zlokalizowanego w woj. dolnośląskim centrum dystrybucyjnego Panattoni City Logistics Wrocław II (38 tys. mkw.) do Trigea Nemovitostni.

Wzrost kosztów finansowania, niepewność rynkowa oraz trwająca korekta cenowa skłoniły wielu inwestorów do wstrzymania się z zakupami. Spodziewamy się, że w II połowie roku sytuacja może się poprawić, zwłaszcza w kontekście prognoz długoterminowych dla sektora magazynowego w Polsce - komentuje Grzegorz Chmielak, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych i Wycen, Axi Immo.

Popyt brutto na powierzchnie magazynowe spadł do 1 mln mkw. między kwietniem a czerwcem 2023 roku, osiągając najniższy poziom od 2020 roku. Głównej przyczyny tego stanu upatruje się w mniejszej liczbie transakcji z udziałem najemców z sektora e-commerce, której szczyt przypadł na okres pandemii. Drugim podnoszonym argumentem jest ogólnie trudniejsza sytuacja gospodarcza, która przekłada się m.in. na rynek mieszkaniowy i mniejsze zapotrzebowanie na dobra trwałe jak np. meble, artykuły RTV i AGD czy artykuły do wyposażenia wnętrz. Dotychczas to m.in. te grupy napędzały polską produkcję. Dodatkowym czynnikiem pozostaje wojna na Ukrainie i wzrost inflacji, które wpłynęły na wyższe koszty finansowania i niższe marże, jednocześnie przynosząc większą niepewność polityczną i gospodarczą.

Największymi transakcjami zrealizowanymi do końca czerwca 2023 roku były nowa umowa i ekspansja przez MCG EastBridge w GLP Kraków III Logistics Centre (56,2 tys. mkw.), przedłużenie umowy przez Tyco Electronics Polska w Panattoni Park Szczecin I (56 tys. mkw.) oraz najem 55 tys. mkw. w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub przez Shein.

Sytuacja na rynku różni się w zależności od regionu. Niektóre regiony odnotowały wzrost popytu, jak np. województwo zachodniopomorskie (191 proc.), świętokrzyskie (140 proc.), lubelskie (29 proc.) czy pomorskie (16 proc.), w porównaniu do analogicznego okresu w 2022 roku. Jednocześnie pięć największych rynków magazynowych miała spadki. W perspektywie krótkoterminowej nie przewiduje się dużego ożywienia w aktywności najemców, ale odbicie gospodarcze w przyszłym roku powinno poprawić sytuację w sektorze magazynowym - przewiduje Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo.

Na koniec II kwartału 2023 roku całkowita powierzchnia magazynowa wynosiła 30,6 mln mkw., z pięcioma głównymi rynkami odpowiadającymi za ponad 75 proc. tej wartości. Deweloperzy ukończyli projekty o łącznej powierzchni blisko 2,6 mln mkw. w I połowie roku, przy czym większość została dostarczona w I kwartale. Najwięcej nowej powierzchni dodano w woj. mazowieckim (ponad 499 tys. mkw.), woj. śląskim (ponad 414 tys. mkw.) oraz w woj. lubuskim (338,5 tys. mkw.). Aktualnie w budowie znajduje się około 2,13 mln mkw. powierzchni, przy czym większość to projekty spekulacyjne (61 proc. vs 48 proc. w czerwcu 2022 roku).

Współczynnik pustostanów różni się w zależności od regionu., przy czym najwięcej pustostanów odnotowano w woj. świętokrzyskim (12,8 proc.), lubuskim (10,6 proc.) i lubelskim (9,1 proc.). Choć istnieje szereg lokalizacji, gdzie dostępność jest znikoma, jednak jak wskazują eksperci Axi Immo, deweloperzy i tu są w stanie zrealizować projekty dla odpowiedniego klienta dzięki dużej ilości zabezpieczonych działek.

Stawki czynszów wydają się stabilizować, chociaż wciąż są zróżnicowane w zależności od lokalizacji. Średnia stawka bazowa za powierzchnię w projekcie typu big box kształtuje się w przedziale pomiędzy 4,0-4,5 euro/mkw. za miesiąc. Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa Miasto, gdzie średnie ceny ofertowe w nowych inwestycjach osiągają nawet 8 euro/mkw. za miesiąc. W starszych inwestycjach w regionie czynsze utrzymują się na poziomie około 5,5 euro/mkw. za miesiąc. W wybranych projektach w regionach Krakowa i Katowic osiągalne są stawki powyżej 7 euro/mkw. za miesiąc.

Polski sektor magazynowy przeżywa obecnie fazę spowolnienia, z niską aktywnością najemców spowodowaną wysokimi kosztami finansowania, słabością rynku konsumenckiego oraz problemami w sektorze produkcyjnym i mieszkaniowym. Jednakże, oczekuje się, że ożywienie gospodarcze w przyszłym roku poprawi tę sytuację, a spadek inflacji może prowadzić do obniżenia stóp procentowych, co ułatwi rozwijanie działalności. Polski sektor przemysłowy ma dobre perspektywy długoterminowe dzięki procesom reorganizacji łańcuchów dostaw i spodziewanemu wzrostowi handlu w Internecie. Podaż magazynów w Polsce w krótkim okresie będzie ograniczona, gdyż nowe projekty będą realizowane po uprzednim zabezpieczeniu większości powierzchni umowami najmu - podsumowuje Renata Osiecka, partner zarządzająca, Axi Immo.