Czechy Czesi inwestują u siebie

Całkowity wolumen inwestycji w czeskie nieruchomości komercyjne wyniósł 190 mln euro w III kwartale 2023 roku. Był to spadek o 48 proc. w skali kwartału. Stopy kapitalizacji dla najlepszych czeskich nieruchomości wynoszą 5,25 proc. dla nieruchomości biurowych, 5 proc. dla obiektów przemysłowych i logistycznych oraz 6 proc. dla centrów handlowych.

Chociaż liczba transakcji odnotowanych w minionym kwartale była podobna do poprzednich, większość z nich nie przekroczyła 10 mln euro. Wyniki te nie są zaskakujące, gdy weźmiemy pod uwagę, że wolumeny inwestycyjne w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w III kwartale 2023 roku były jednymi z najniższych w historii. Uderzające jest jednak to, że spadek ogólnego wolumenu w większości innych krajów Europy Środkowo-Wschodniej był znacznie bardziej znaczący niż w Czechach, a spadki wahały się od 65 do 72 proc. Czechy są więc w znacznie lepszej sytuacji pod względem aktywności inwestycyjnej – podkreśla Josef Stanko, starszy analityk w Colliersie.

Całkowity wolumen mierzony wartością kapitału wykazuje jednak tendencję spadkową. Wszystkie inwestycje w czeskie nieruchomości komercyjne w III kwartale 2023 roku były warte 190 mln euro, co oznacza spadek o 48 proc. w skali kwartału. Całkowity wolumen rynku inwestycyjnego od I do III kwartału wyniósł około 953 mln euro, co oznacza spadek w porównaniu z tym samym okresem zarówno w 2021, jak i 2022 roku – o 21 proc. w porównaniu do 2021 i o 28 proc. w porównaniu do 2022.

Najbardziej znaczącą transakcją w badanym okresie była sprzedaż budynku Via Una w Pradze na rzecz Trinity Banku za około 90 mln euro. Nieruchomość jest niedawno odrestaurowanym, zabytkowym budynkiem w centrum miasta, który bank wykorzysta jako swoją nową siedzibę. Inne znaczące transakcje obejmowały park handlowy w Trutnovie i praski biurowiec Zirkon zlokalizowany w dzielnicy biurowej Karlín. Sama sprzedaż Via Una stanowiła prawie połowę całego kwartalnego wolumenu i była trzecią co do wielkości transakcją w tym roku. W rezultacie udział powierzchni biurowej wyniósł 67 proc., na drugim miejscu uplasował się handel detaliczny z 24-procentowym udziałem, a nieruchomości przemysłowe i mieszkaniowe odpowiadały za pozostałe 9 proc.

Czescy inwestorzy odpowiadali za 80 proc. wszystkich transakcji w kraju, a także za prawie jedną trzecią inwestycji o wartości 3,2 mld euro w Europie Środkowo-Wschodniej. W ujęciu geograficznym Czechy miały również 30-procentowy udział w całkowitym kapitale zainwestowanym w regionie CEE. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości wynoszą 5,25 proc. dla nieruchomości biurowych, 5 proc. dla nieruchomości przemysłowych i logistycznych oraz 6 proc. dla centrów handlowych. Stopy te oznaczają wzrost rok do roku o 25-75 punktów bazowych, ale nadal są najniższe w Europie Środkowo-Wschodniej.

Na początku roku skorygowaliśmy w górę nasz pogląd na kluczowe wskaźniki stóp kapitalizacji w głównych sektorach. Nadal uważamy, że istnieje przepaść między ceną kupna i sprzedaży, co jest jednym z czynników wyjaśniających niższy wolumen transakcji. Przyznajemy, że stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości mogą ulec dalszym zmianom, ale na razie utrzymujemy je na takim poziomie, jaki odnotowaliśmy w II kwartale, ze względu na ograniczoną liczbę transakcji na rynku najlepszych nieruchomości – tłumaczy Josef Stanko.

Chociaż często mówi się, że czeski rynek nieruchomości znajduje się ze względu na swoją charakterystykę we własnej stabilnej bańce, pod względem inwestycji doświadcza trendów podobnych do tych obserwowanych w całej Europie, tzn. niższych wolumenów transakcji i przeszacowania zasobów. Zwiększona aktywność w transakcjach inwestycyjnych jest zwykle oczekiwana w ostatnim kwartale roku. Przyjmując optymistyczną perspektywę można założyć, że roczny wolumen inwestycji ma szansę osiągnąć około 1,3 mld euro do końca 2023. Jeśli chodzi o perspektywy na 2024 rok, biorąc pod uwagę umiarkowany wzrost gospodarczy, utrzymujące się skutki inflacji i słabe perspektywy spadku stóp procentowych, eksperci Colliersa zakładają, że czeski rynek inwestycji czeka trudny okres.

Międzynarodowy kapitał instytucjonalny przyjmie prawdopodobnie ostrożniejszą postawę wobec czeskiego rynku, podczas gdy inwestorzy krajowi dysponujący gotówką będą swobodnie kupować aktywa na swoim rodzimym rynku. Obie grupy będą nadal szczególnie zainteresowane transakcjami, które ich zdaniem odzwierciedlają trend przewartościowania rynku i które można zakończyć atrakcyjnymi zwrotami skorygowanymi o ryzyko – podsumowuje Josef Stanko.