Polska Logistyka filarem rynku

Pomimo wzrostu stóp kapitalizacji i globalnych niepewności, inwestorzy podpisali umowy na kwotę ponad 741 mln euro – to ponad czterokrotnie więcej niż w poprzednim kwartale 2023 roku. Lokomotywą rynku pozostają nieruchomości przemysłowe i logistyczne. Na konkretne decyzje zakupowe i nowe transakcje trzeba będzie jednak poczekać przynajmniej do początku przyszłego roku.

Wysokie stopy procentowe, ogólnoświatowe trendy inflacyjne czy spadek cen obligacji amerykańskich oddalają perspektywę globalnej stabilizacji, pozwalającej na osiągnięcie równowagi między oczekiwaniami kupujących i sprzedających. Pomimo tego ostatni kwartał pod względem wartości zawartych w kraju transakcji okazał się lepszy od poprzedniego. Chociaż wolumen transakcji w porównaniu z tym samym okresem z ubiegłego roku pozostaje znacznie niższy, inwestorzy deklarują zainteresowanie polskim rynkiem.

Mimo że widoki na przyszłość są obiecujące, to na razie na konkretne decyzje zakupowe i nowe transakcje będziemy musieli poczekać jeszcze przynajmniej do początku przyszłego roku. Na radarze inwestorów w dalszym ciągu pozostają nieruchomości magazynowe, chociaż zainteresowaniem cieszą się również formaty parków handlowych, głównie ze względu na atrakcyjny poziom cenowy i dużą płynność rynkową – ocenia Mateusz Skubiszewski, dyrektor działu rynków kapitałowych, BNP Paribas Real Estate.

Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów nieruchomości komercyjnych w Polsce w ujęciu kwartalnym pozostały na niezmienionym poziomie z perspektywą stabilizacji lub jeszcze niewielkich wzrostów w nadchodzących kwartałach. Analitycy z BNP Paribas Real Estate Poland zwracają jednak uwagę, że wysokie koszty finansowania nadal stanowią barierę dla inwestorów globalnych.

Większość z nich nie spodziewa się szybkich obniżek stóp procentowych w Europie, które w nadchodzącym kwartale prawdopodobnie utrzymają się lub nieznacznie wzrosną. Ostatnia obniżka stóp procentowych w Polsce w kontrze do Europejskiego Banku Centralnego nie poprawi sytuacji, gdyż większość kredytów inwestycyjnych denominowana jest w walucie europejskiej. Jednocześnie na fali gospodarczych turbulencji na kontynencie, Europejski Bank Centralny wzmaga kontrolę tego typu kredytów. W konsekwencji można się więc spodziewać, że banki zaczną stosować bardziej restrykcyjne podejście do oceny ryzyka i rentowności projektów. Fundamenty krajowej gospodarki pozostają jednak silne w perspektywie długoterminowej, ponieważ wskaźnik długu publicznego do PKB pozostaje na poziomie 49 proc., znacznie poniżej średniej w strefie euro wynoszącej 91 proc. Ponadto w ubiegłym roku Polska znalazła się w europejskiej czołówce pod względem liczby zagranicznych projektów inwestycyjnych typu greenfield, zajmując piąte miejsce w Europie. W dużej mierze wynika to z realizacji polityki nearshoringu międzynarodowych przedsiębiorstw i ma pozytywny wpływ na lokalny rynek – komentuje Marta Gorońska-Wiercioch, zastępczyni dyrektora w dziale rynków kapitałowych BNP Paribas Real Estate.

Od stycznia do września 2023 zawarto transakcje o łącznej wartości ponad 1,54 mld euro, z czego udział transakcji zawartych w III kwartale wyniósł aż 48 proc. Ze względu na atrakcyjny poziom cenowy i dużą płynność rynkową, od początku roku liderem w krajowym wolumenie inwestycji pozostają aktywa magazynowo-produkcyjne (55 proc. udziału), a na drugim miejscu z udziałem blisko 25 proc. znajdują się aktywa handlowe. Z uwagi na zmienne uwarunkowania finansowe mniej niż w ubiegłych latach zawarto umów na zakup obiektów biurowych.

Nieruchomości przemysłowe i logistyczne w dalszym ciągu pozostają lokomotywą rynku, a pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnych pozostają dominującą klasą aktywów. Od stycznia zawarto umowy o łącznej wartości ponad 842 mln euro, z czego w udział ostatniego kwartału wyniósł 48 proc. Pod względem liczby transakcji najbardziej aktywnym sprzedającym było Panattoni, a na drugim miejscu znalazła się firma 7R. Największą transakcją w tym okresie było przejęcie przez fundusz NREP kontroli nad portfelem nieruchomości polskiego dewelopera 7R, co udało się poprzez nabycie 80 proc. udziałów w spółce za kwotę około 200 mln euro.

Od stycznia do września wolumen transakcji inwestycyjnych w polskie nieruchomości handlowe wyniósł niemal 380 mln euro, przy średniej wielkości sprzedawanego obiektu około 18,6 tys mkw. Blisko 74 proc. transakcji dotyczyło aktywów o wartości poniżej 20 mln euro, w większości położonych w mniejszych miastach parków handlowych. W tym samym okresie największą transakcją był zakup znajdującego się w Gdańsku parku handlowego Matarnia za kwotę blisko 103 mln euro. Kupującym był pochodzący z Francji fundusz Frey, a sprzedającym czeska Ingka Centers.

Ze wszystkich klas aktywów biura okazały się najmniej odporne na szybki wzrost stóp kapitalizacji. Od początku roku tylko 10 budynków zmieniło lub częściowo zmieniło swojego właściciela. Łączna wartość transakcji wyniosła ponad 267 mln euro, czyli nieco ponad 14 proc. wolumenu zanotowanego w tym samym okresie ubiegłego roku. Największą transakcją w III kwartale było nabycie przez Cornerstone Investment Management budynku Warta Tower za ponad 63 mln euro. Poprzednim właścicielem obiektu był fundusz Globalworth.