Świat Rozbiórka czy remont?

W obliczu kryzysu mieszkaniowego coraz więcej uwagi skupia się na możliwości zmiany przeznaczenia istniejących budynków komercyjnych na cele mieszkaniowe. Czy to podejście może stanowić rozwiązanie dla braku wystarczającej liczby mieszkań w odpowiednich lokalizacjach i czy może być opłacalne dla deweloperów?

W raporcie „Behind the Facade” eksperci Urban Land Institute analizują przypadki 30 konwersji, które miały miejsce w ostatnich latach w USA. Ich obserwacje sugerują, że takie przekształcenia mają potencjał znacznego wpływu na wykorzystanie nieruchomości. Szczególnie dotyczy to starszych budynków biurowych klasy B/C, które stają się funkcjonalnie przestarzałe. Pandemia dodatkowo przyspieszyła ten trend spowodowany zmieniającymi się wzorcami pracy i faktem, że ogólny popyt na powierzchnię biurową po pandemii jest mniejszy niż w przeszłości i bardziej skoncentrowany na nowszych obiektach.

Podobny los spotyka starsze centra handlowe, które tracą na znaczeniu w erze zakupów online. Gwałtowny wzrost sprzedaży przez internet wpływa negatywnie na dawne formaty handlu tradycyjnego, które nie spełniają dzisiejszych oczekiwań konsumentów. Nie inaczej jest w przypadku segmentu hotelowego, w którym starsze obiekty mogą być niewystarczające dla ewoluujących potrzeb podróżnych.

Sednem raportu jest analiza wyzwań stojących przed starzejącymi się budynkami komercyjnymi w obliczu zmieniających się preferencji konsumentów i postępu technologicznego. Raport przedstawia udane konwersje jako rozwiązanie nie tylko w celu rozwiązania problemu niedoboru mieszkań, lecz także tchnięcia nowego życia w otoczenie lokalnych społeczności – podkreśla Anita Kramer, senior vice president, ULI Center for Real Estate Economics and Capital Markets.

Za konwersjami przemawiają też inne czynniki, jak szybszy czas realizacji takiej inwestycji, mniej formalności i zarobek dewelopera. Zdecydowana większość pytanych przez Urban Land Institute deweloperów odpowiedziała, że ich oczekiwania finansowe co do projektu zostały spełnione, a niektórzy nawet zaznaczyli, że przewyższyły one ich pierwotne oczekiwania.

Jednym z kluczowych elementów, który został podkreślony jako korzyść finansowa, jest szybkość konwersji w porównaniu z tradycyjnym procesem budowlanym.

Kopanie dziury w ziemi i wylewanie betonu jest procesem powolnym. Oszczędzamy od sześciu do 10 miesięcy, jeśli właściwie zaplanujemy sekwencję prac związanych z przebudową. Szybkość konwersji i jej wpływ na wewnętrzną stopę zwrotu (IRR) są kluczowymi elementami, na które zwracamy szczególną uwagę podczas analizy projektu – tłumaczy jeden z ankietowanych deweloperów.

Przebudowy gmachów, które doczekały swych dni jako nieruchomości komercyjne, to trend, który rozpowszechnia się nie tylko w Stanach Zjednoczonych. Również miasta europejskie starają się na nowo zaadaptować wysłużone budynki, a cel mieszkaniowy jest jednym z bardziej pożądanych i promowanych przez włodarzy.

Profesor Uli Seher, założyciel BRS Architectes, architekt i urbanista, wskazuje na projekt Renouvellement Morland w Paryżu jako przykład udanej adaptacji dawnego budynku administracji skarbowej i nieszablonowego podejścia władz miejskich do wykorzystania istniejącej tkanki nieruchomościowej.

Nowy burmistrz Paryża doszedł do wniosku, że nadmierna biurokracja spowalnia rynek. Miasto wyodrębniło 20 nieruchomości ze swoich zasobów i postanowiło sprzedać, ale nie tylko za najlepszą cenę. Jako kryterium decydujące przyjęło miks ceny i atrakcyjność projektu. W przypadku naszego projektu wstępna regulacja w umowie sprzedaży podpisanej z miastem wyeliminowała potrzebę uzyskiwania obszernych pozwoleń. Uzyskanie szybkiego pozwolenia z określonymi na etapie zakupu warunkami budowlanymi przyspieszyło proces budowy. Wyzwaniem okazało się jednak zarządzanie tymi zobowiązaniami w trakcie budowy z potencjalnymi konsekwencjami za ich nieprzestrzeganie. Ryzyko pojawia się, jeśli te zobowiązania nie zostaną spełnione do końca projektu, ale nikt jeszcze nie próbował tego testować – mówi Uli Seher.

Po ponad 30 latach budowania nowej tkanki nieruchomościowej część obiektów komercyjnych w Polsce nie spełnia już współczesnych wymagań, które będą się tylko zaostrzać w obliczu wprowadzanej polityki klimatycznej. Część deweloperów inwestujących w starsze budynki decyduje się po prostu na ich wyburzenie, by uwolnić potencjał drzemiący w gruncie, i na budowanie od nowa. Są jednak i tacy, którzy wybierają adaptacje kilkunasto- czy kilkudziesięcioletnich budynków komercyjnych do współczesnych standardów. Nie zawsze wiąże się to ze zmianą ich przeznaczenia na funkcję mieszkaniową. Biurowce są odnawiane i wyposażane w nowsze instalacje bądź adaptowane na inne funkcje użyteczności publicznej, jak na przykład warszawskie biurowce Hop i Diuna. Pojawiają się jednak projekty, w których planowana jest zmiana funkcji na mieszkania, czy to na sprzedaż, czy na wynajem.

Zasób przestarzałych budynków komercyjnych powiększa się z roku na rok, a zmieniające się uwarunkowania ekonomiczne i przyzwyczajenia ich użytkowników stawiają pod znakiem zapytania przyszłość takich struktur. Nie bez znaczenia jest także aspekt ekologiczny, ponieważ mniejszym obciążeniem dla środowiska będzie adaptacja istniejącego budynku niż jego rozbiórka i budowa nowego – mówi Marcin Juszczyk, przewodniczący Urban Land Institute w Polsce.

Jednym z możliwych i pożądanych rozwiązań może być adaptacja takich struktur na mieszkaniowe.

Wiąże się to oczywiście z wyzwaniami natury prawnej i technicznej, ale doświadczenia zagranicznych firm pokazują, że jest to opłacalny proces. Poza deweloperem zyskuje na tym społeczność – dzięki powiększającemu się zasobowi mieszkaniowemu i ograniczeniu rozlewania się tkanki miejskiej obrzeża, a także środowisko, którego nie obciąża dodatkowa emisja zanieczyszczeń, a warto pamiętać, że nowe budowy odpowiadają za około 11 proc. emisji CO2 globalnie. W miarę dalszego dojrzewania polskiego rynku nieruchomości będziemy świadkami coraz większej liczby inwestycji w przebudowy – przekonuje Marcin Juszczyk.

Dyskusja na temat raportu „Behind the Facade” oraz przyszłości wysłużonych budynków komercyjnych odbyła się podczas spotkania eksperckiego ULI Poland Places + Spaces „Przyszłość budynków – przebudowa czy rozbiórka?”.

Urban Land Institute to członkowska instytucja edukacyjna i badawcza typu non profit. W Europie ULI ma prawie 5,5 tys. członków zrzeszonych w 15 sieciach rad krajowych.