Europa Środkowa Deweloperzy zmieniają sektory

Autorzy raportu wskazują, że branża nieruchomości stopniowo dostosowuje się do zakłóceń spowodowanych wojną w Ukrainie, a firmy deweloperskie wykazują się znacznie większym optymizmem niż rok wcześniej. 40 proc. ankietowanych zapowiada wzrost ogólnej aktywności rynkowej. Ponad 70 proc. respondentów z Polski przewiduje również zwiększony dostęp do produktów inwestycyjnych.

Jednym z najbardziej znaczących trendów wśród deweloperów w 2024 roku może okazać się zmiana głównej gałęzi działalności. Co czwarty badany deklaruje, że w najbliższych miesiącach przeniesie swoją uwagę na inny obszar. Tendencja do zmian jest najsilniejsza wśród deweloperów biurowych i handlowych – odpowiednio trzech na czterech i co drugi deklaruje skupienie się na innych sektorach w 2024 roku. Ankietowani chcą skoncentrować się najczęściej na projektach mixed-use oraz mieszkaniach na wynajem.

Jest to jeden z ciekawszych trendów zaobserwowanych w naszym tegorocznym badaniu. Z jednej strony wynika on ze zmniejszonego zainteresowania określonymi klasami aktywów, takimi jak biura czy centra handlowe. Z drugiej strony, może to być tylko czasowa strategia na przetrwanie ciężkich – ocenia Dominik Stojek, partner, lider grupy nieruchomościowej, szef zespołu doradztwa nieruchomościowego Deloitte.

Pod względem możliwości inwestycyjnych za najbardziej atrakcyjny wciąż uznawany jest sektor magazynowy. Rosnącą popularnością zarówno wśród deweloperów, jak i inwestorów cieszy się również branża mieszkaniowa, dobrze rokuje także sektor PRS. Ponad 60 proc. deweloperów planuje sprzedawać projekty bezpośrednio po ich ukończeniu, podobne deklaracje w ostatnim kwartale 2022 roku składało rekordowo niewielu (27 proc.) respondentów. Odwrócenie tej tendencji to sygnał powrotu do bardziej proaktywnej postawy w branży. Ta zmiana jest szczególnie widoczna wśród deweloperów mieszkaniowych – aż trzy czwarte z nich planuje szybką sprzedaż ukończonych projektów.

Deweloperzy wymieniają różne wyzwania, którym będą musieli stawić czoła w przyszłym roku. Za największe uznawana jest kwestia finansowania (26 proc.), jednym z głównych celów stało się też zabezpieczenie działek na czas ożywienia gospodarczego (23 proc. odpowiedzi). W tym obszarze, w szczególnej sytuacji znajduje się polski rynek ze względu na nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z lipca 2023 roku, która w pesymistycznych scenariuszach może zmniejszyć liczbę dostępnych działek pod zabudowę.

Jak zauważają autorzy raportu, opinie uczestników badania dotyczące inwestycji są spolaryzowane, ale świadczą o znacznie większym optymizmie niż w ostatnim kwartale 2022 roku. Rok temu jedynie 16 proc. ankietowanych spodziewało się wzrostu wolumenu transakcji, obecnie aż połowa zapatruje się na tę kwestię pozytywnie. Niemal jedna trzecia respondentów przewiduje, że inwestycje zostaną na tym samym poziomie, spadek zapowiada tylko 19 proc. (w porównaniu do 51 proc. w 2022 roku). Jak podkreśla Deloitte, z perspektywy czasu prognozy przedstawione w poprzednich edycjach raportu okazały się bardzo trafne, co czyni badanie wiarygodnym materiałem w kontekście predykcji rynkowych.

Dwukrotnie więcej niż w ostatnim kwartale 2022 roku, bo aż 31 proc. inwestorów zamierza skupić się na nowych inwestycjach. Co piąty z tej grupy respondentów najwięcej czasu poświęci na pozyskiwanie nowych funduszy. Jeden na trzech spodziewa się poprawy efektywności swojego portfela – to dwa razy więcej niż tych, którzy oczekują jej pogorszenia. Znacząca większość doradców (55 proc.) przewiduje obecnie, że inwestorzy będą aktywnie angażować się zarówno w akcje kupna, jak i sprzedaży. Jednocześnie prawie dwie trzecie tej grupy badanych uważa, że inwestycje pozostaną na podobnym poziomie jak w 2023 roku.

Rekordowo wysoka liczba (64 proc.) respondentów uważa, że dostępność produktów inwestycyjnych wzrośnie w ciągu najbliższych trzech lat, a tylko 8 proc. jest przeciwnego zdania. Najlepsze nastroje w tej kwestii prezentują ankietowani z Polski i Czech – odpowiednio 71 i 74 proc. przewiduje zwiększony dostęp do produktów inwestycyjnych. Prawie połowa ankietowanych spodziewa się, że dostępność finansowania dłużnego w nadchodzących miesiącach pozostanie na podobnym poziomie jak obecnie. Panuje przekonanie, że branżę czeka kolejny trudny rok pod względem pozyskiwania finansowania.

Przewidywania dotyczące otoczenia podatkowego w Europie Środkowej są najbardziej entuzjastyczne od sześciu lat, lepsze nawet niż w latach przed pandemią. Aż 82 proc. ankietowanych oczekuje, że klimat podatkowy pozostanie taki sam. Poziom negatywnych nastrojów spadł o 17 p.p. do rekordowo niskich 10 proc.

Jak zauważają eksperci Deloitte, w porównaniu do poprzednich edycji raportu polscy respondenci wykazują się bardzo dużym optymizmem w kwestii klimatu podatkowego, aż 40 proc. respondentów uważa, że warunki podatkowe ulegną poprawie. Z kolei ankietowani z Czech podchodzą do tematu podatków pesymistycznie, prawie połowa przewiduje pogorszenie w nadchodzących miesiącach. Spojrzenie na ogół wyników tegorocznego badania sugeruje stopniowe pozytywne zmiany oraz rosnącą dynamikę na rynku nieruchomości

Szósta edycja badania została przeprowadzona w grudniu 2023 roku.