Polska Mniej konsolidacji, więcej dywersyfikacji

Jak podają w swoim raporcie „Deweloperzy mieszkaniowi w Polsce 2024-2029” eksperci Spectis, w 2023 roku wielu deweloperów modyfikowało strategie cenowe oraz starało się przyspieszyć przygotowanie nowych inwestycji. Zaostrzyła się także rywalizacja o pozyskanie gruntów w największych miastach, na których można niezwłocznie uruchomić nowe projekty. Część firm deweloperskich zdecydowała się na ekspansję na nowe rynki lokalne. Wśród 30 analizowanych w raporcie największych graczy na mieszkaniowym rynku deweloperskim tylko jeden zdecydował się na duże przejęcie innego podmiotu.

Konsolidacja spowolniła

Poprzednie lata przyniosły kilka znaczących transakcji M&A i przetasowań na polskim rynku deweloperskim. W lutym 2021 roku Budimex podjął decyzję o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży wszystkich udziałów w spółce Budimex Nieruchomości. Nabywca to CP Developer – spółka utworzona w celu zawarcia umowy przez podmioty powiązane z funduszem inwestycyjnym Cornerstone Partners z siedzibą w Warszawie oraz grupą deweloperską Crestyl Real Estate z siedzibą w Pradze. Do podpisania finalnej umowy doszło w maju 2021 roku. Po czym nowi właściciele dokonali zmiany nazwy spółki na Spravia. W listopadzie 2023 roku sfinalizowano przejęcie przez Crestyl pozostałych 50 proc. udziałów w spółce Spravia od Cornerstone Partners.

W kwietniu 2021 roku Echo Investment podpisało umowę nabycia pakietu 66 proc. akcji wrocławskiej spółki deweloperskiej Archicom. Sprzedającymi byli założyciele firmy.

W lipcu 2021 roku Dom Development poinformował o nabyciu 77 proc. akcji spółki Sento, krakowskiego dewelopera działającego w segmencie mieszkań o podwyższonym standardzie, a w 2022 roku znacząco wzmocnił swoją obecność w Krakowie, przejmując 100 proc. udziałów w spółkach mieszkaniowych grupy Buma.

W grudniu 2021 roku Bricks Acquisitions Limited zawarł z niemieckim funduszem TAG Immobilien z sektora PRS oraz jego spółką zależną warunkową umowę sprzedaży 100 proc. akcji spółki deweloperskiej Robyg. Wcześniej (w 2020 roku) grupa TAG Immobilien przejęła również 100 proc. akcji wrocławskiej spółki deweloperskiej Vantage Development. Od 2022 roku spółki Robyg i Vantage budują synergie w ramach grupy TAG Immobilien. Grupa Robyg ma budować i sprzedawać mieszkania, a także realizować generalne wykonawstwo inwestycji Robyg i Vantage. Natomiast spółka Vantage będzie prowadziła działalność wyłącznie w segmencie PRS.

W 2023 roku na wzrost przez przejęcie zdecydowała się jedynie grupa Develia. W czerwcu 2023 roku firma poinformowała, że podpisała przedwstępną umowę nabycia 100 proc. udziałów polskich spółek zależnych od francuskiej firmy deweloperskiej Nexity. Cena sprzedaży została ustalona na 100 mln euro. Do finalizacji umowy doszło w lipcu 2023 roku. Dzięki przejęciu Develia zwiększyła liczbę mieszkań w budowie o około 1,4 tys. oraz bank ziemi o około 2,2 tys. lokali. W wyniku transakcji oferta firmy w dwóch ważnych dla niej aglomeracjach w Polsce – w Warszawie i Krakowie – istotnie się powiększyła. Co więcej, umożliwiła jej także wejście do Poznania, gdzie nie była wcześniej obecna.

Polowanie na grunty trwa

Pozostali duzi deweloperzy stawiali raczej na rozwój organiczny, uzupełnianie banków ziemi oraz poszerzanie oferty o nowe rynki, a także porządkowanie swoich struktur. Destabilizacja rynku mieszkaniowego, jaką spowodowało uruchomienie rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. w połączeniu z niepewnością panującą wciąż w branży oraz małą dostępnością gruntów wydają się póki co skutecznie utrudniać deweloperom optymalne dostosowanie podaży do zapotrzebowania i obniżać ich skłonność do ryzyka.
Najbardziej zdywersyfikowanym geograficznie deweloperem pozostaje Murapol. Grupa jest obecna w 19 miastach Polski i planuje dalszą ekspansję. W I kwartale 2024 roku ma zamiar wejść do Lublina. Prowadzi ponadto rozmowy dotyczące zakupu gruntów w Kielcach, Częstochowie, Olsztynie i Rzeszowie.

Atal, deweloper również mogący pochwalić się mocno zdywersyfikowaną geograficznie ofertą, także poszerza obszar działalności. w listopadzie 2023 roku rozpoczął realizację osiedla Idea w Swarzędzu k. Poznania. Jest to pierwszy projekt dewelopera w tej lokalizacji i równocześnie trzynaste miasto na mapie inwestycji Atal w Polsce.

Ekspansję geograficzną ma w swojej strategii również firma Victoria Dom. Deweloper, który do tej pory był aktywny w Warszawie i Krakowie, w przyszłości chce rozwijać ofertę również w innych aglomeracjach. Zakupił już działkę pod osiedle mieszkaniowe w Gdyni.
Fiński deweloper YIT ma natomiast zamiar w 2024 roku rozpocząć realizację pierwszych projektów w Krakowie. Do tej pory koncentrował się na rynku warszawskim i gdańskim.

Porządkowaniem swojej grupy zajęło się w 2023 roku m.in. Echo Investment, które zawarło z Archicomem umowę przeniesienia do Archicomu aportu obejmującego wyodrębniony biznes mieszkaniowy grupy Echo Investment. W konsekwencji grupa Archicom ma stać się filarem mieszkaniowym, a grupa Echo skoncentruje się na rozwijaniu segmentu nieruchomości komercyjnych, mieszkaniach na wynajem oraz tworzeniu wielofunkcyjnych projektów „destination”.