Polska Szanse na wyjście z dołka inwestycyjnego

W 2023 roku globalny rynek inwestycyjny doświadczył bezprecedensowego wzrostu kosztów finansowania, co wraz ze znacznym spowolnieniem obserwowanym w wielu głównych gospodarkach, znacznie ograniczyło aktywność inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych. Co więcej, niepewność spowodowana przez brak transakcji typu „prime” w środowisku rosnących stóp kapitalizacji powoduje trudności w procesie wyceny, który jest kluczowym punktem odniesienia zarówno dla właścicieli, jak i potencjalnych inwestorów. Jak wskazują eksperci JLL, w rezultacie ceny oczekiwane przez sprzedających są wyższe niż większość kupujących jest w stanie zaoferować. Ta luka znacząco ograniczyła aktywność kupujących, co w rezultacie przełożyło się na niski wolumen transakcji w 2023 roku.

Polski rynek nieruchomości komercyjnych stoi w obliczu tych samych wyzwań. Jednak same fundamenty makroekonomiczne okazały się w Polsce wyjątkowo odporne. Pomimo globalnej niepewności, tempo wzrostu PKB w 2023 roku będzie znacząco dodatnie, z wyraźnym trendem wzrostowym w kolejnych latach. Oczekiwane efekty deglobalizacji stwarzają dodatkowe szanse dla rynku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza w sektorze magazynowym, który jest wskazywany jako jeden z głównych beneficjentów nearshoringu w Europie.

W segmencie magazynowo-logistycznym, który w ostatnich latach przyciągał większość uwagi inwestorów, czynniki napędzające popyt pozostają na swoim miejscu. Sektor w dalszym ciągu korzysta na znacząco zwiększonych w ostatnich latach obrotach w branży e-commerce. Dodatkowo nowe trendy w zakresie skrócenia łańcucha dostaw wkrótce dadzą o sobie znać dodając nowe warstwy popytu. Niemniej rosnące koszty finansowania wpłynęły zarówno na nastroje, jak i oczekiwania cenowe, przyczyniając się na rozciągnięcie w czasie procesów decyzyjnych. Inwestorzy byli bardziej ostrożni w składaniu ofert, a wolumeny inwestycyjne napędzane były głównie przez mniejsze i średnie transakcje. Odpowiednio, produkt typu „core” został przeceniony, a transakcje typu „core+” i „value-add” zwiększyły swój udział w całkowitych obrotach.

W 2023 roku sfinalizowano przejęcia o łącznej wartości niemal 1 mld euro. Prawdziwie przełomową transakcją było nabycie 80 proc. udziałów w 7R przez Nrep. Ten skandynawski inwestor zainwestował około 200 mln euro w 7R, będącego jednym z największych deweloperów magazynowych w Polsce. Największą pojedynczą transakcją było nabycie Campus 39 przez P3 za prawie 140 mln euro. Ten sam inwestor nabył również od 7R Park Łódź West II oraz 7R Park Szczecin. Łączna powierzchnia najmu tych dwóch parków sięga prawie 100 tys. mkw.

Od początku 2022 roku na rynku obserwowany jest wyraźny trend wzrostowy poziomu czynszów, zwłaszcza w nowych inwestycjach, które musiały zmierzyć się z bezprecedensowym wzrostem kosztów budowy. Stawki zaczęły się stabilizować w II połowie 2023 roku, ale obecnie czynsze w najlepszych projektach są średnio o 20-40 proc. wyższe niż pod koniec 2021 roku. Jednocześnie koszty finansowania również znacząco wzrosły, prowadząc do zwiększenia wysokości stóp kapitalizacji. Niemniej, tempo tego wzrostu może zwolnić w kolejnych miesiącach, z uwagi na mniejszą zmienność stóp procentowych, zbliżając rynek do konsensusu cenowego – komentuje Sławomir Jędrzejewski, head of Industrial Investment, JLL.

Rynek inwestycji biurowych pozostawał stonowany przez cały 2023 rok. W IV kwartale inwestorzy wydali w tym segmencie około 151 mln euro, co podniosło całoroczne obroty do poziomu przekraczającego 427 mln euro. Oznacza to spadek o 80 proc. w porównaniu z 2022 rokiem, kiedy to rynek był świadkiem zakończenia rekordowej sprzedaży Warsaw Hub. Jest to też najniższy wynik od 2009 roku. Prawie wszystkie transakcje nabycia nieruchomości biurowych w 2023 roku dotyczyły nieruchomości warszawskich. Jedynym nowoczesnym projektem biurowym sprzedanym w miastach regionalnych był krakowski Onyx.

Najbardziej znaczącymi transakcjami była sprzedaż Mokotów Nova, Wola Retro i My Place II. Dwa ostatnie aktywa zostały zakupione przez inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej, którzy znacząco zwiększyli swoją obecność na polskim rynku inwestycyjnym.

Pomimo osłabionej aktywności, sektor biurowy przyciągnął również zainteresowanie nowych graczy rynkowych. Kompleks biurowy Celebro, którego największym najemcą jest Avon, został kupiony przez Eika Real Estate Fund od White Stone, co było pierwszą transakcją litewskiego inwestora w Polsce. Część nabytego budynku została zaadaptowana na centrum badań klinicznych firmy Pratia należącej do Grupy Neuca – jednej z największych firm farmaceutycznych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej – komentuje Marcin Sulewski, Head of Office Investment, JLL.

Wysokie koszty finansowania i niepewność nastrojów kształtowały apetyt inwestorów i dynamikę rynku w segmencie powierzchni handlowych. W I połowie roku aktywność oferentów była bardzo niska, skutkiem czego był spadek wolumenów inwestycyjnych do rekordowo niskich poziomów. Pomimo wzrostu czynszów, obrotów i generalnie dobrej sytuacji operacyjnej większości obiektów handlowych, aktywność inwestorów pozostała na umiarkowanym poziomie, co odzwierciedla bardzo niski wolumen transakcji w sektorze handlowym odnotowany w 2023 roku. Mimo tego odnotowano aż 28 transakcji. Ze względu na wysoki koszt finansowania najbardziej atrakcyjnym produktem były nieruchomości o wolumenach do 20 - 30 mln euro. Jedynie trzy transakcje dotyczące pojedynczych nieruchomości przekroczyły barierę 30 mln euro, a kwota tylko jednej transakcji przekroczyła 100 mln euro (Matarnia Park Handlowy).

Aktywność inwestorów aktualnie skupia się przede wszystkim na okazjach inwestycyjnych, projektach z potencjałem podniesienia wartości poprzez przebudowy, repozycjonowanie, czy optymalizację zarządzania. Niesłabnącym zainteresowaniem wśród inwestorów zarówno prywatnych, jak i kapitału instytucjonalnego cieszą się parki handlowe, obiekty typu convenience i wolnostojące sklepy spożywcze. Wysokie stopy procentowe stały się jednak głównym czynnikiem różnicującym oczekiwania cenowe kupujących i sprzedających.

Mimo znacznego spadku wartości inwestycji w 2023 roku w ostatnim kwartale roku zaobserwowaliśmy wzrost aktywności inwestorów, w szczególności w segmencie parków handlowych i spodziewamy się, że składane oferty przełożą się na transakcje już w I połowie roku. Antycypowane obniżenie stóp procentowych w 2024 roku powinno zmniejszyć polaryzację między oczekiwaniami cenowymi kupujących i sprzedających, a także stopniowo zwiększyć wolumen inwestycyjny w sektorze handlowym – komentuje Agnieszka Kołat, head of Retail Investment w JLL.