Polska Biur nie przybędzie szybko

Rok 2024 będzie kolejnym okresem z bardzo niskim poziomem nowej podaży. Eksperci JLL, szacują, że wyniesie ona około 94 tys. mkw., z czego 15,5 tys. to powierzchnia po renowacji.

Ograniczona dostępność nowo budowanej powierzchni znalazła bezpośrednie odzwierciedlenie w decyzjach najemców, w szczególności tych wynajmujących znaczne powierzchnie biurowe. W minionym roku renegocjacje obowiązujących umów najmu stanowiły 42,7 proc. całkowitego popytu, przy czym w samym IV kwartale ich udział wyniósł ponad 49 proc. Jak wskazuje JLL, nie był to jednak jedyny powód dużej popularności tego typu transakcji.

Obecne warunki rynkowe, tj. wysokie koszty aranżacji powierzchni od stanu deweloperskiego, mniejsza elastyczność deweloperów w zakresie negocjacji warunków najmu, a także poszukiwanie szybkich oszczędności w kosztach najmu , skłaniają firmy do pozostania w obecnej lokalizacji. Należy jednak zaznaczyć, że dotyczy to przede wszystkim najemców, którzy zajmują dobre jakościowo powierzchnie. Najemcy poszukujący nowego biura przywiązują szczególną uwagę do standardu oferowanej przestrzeni, stąd relatywnie szybki spadek pustostanów w inwestycjach ukończonych w ostatnich latach – wyjaśnia Tomasz Czuba, head of Office Agency, JLL.

W ciągu czterech kwartałów 2023 roku współczynnik pustostanów dla Warszawy obniżył się o 1,2 p.p. do poziomu 10,4 proc. na koniec IV kwartału. Z uwagi na wysoki popyt, strefy centralne odnotowały silniejszą dynamikę spadku r-d-r z 10,5 do 8,5 proc. W przypadku lokalizacji poza centrum, wskaźnik obniżył się z 12,4 do 11,9 proc. r-d-r. W ocenie ekspertów JLL, trend spadkowy będzie kontynuowany również w 2024 roku.

Na koniec 2023 roku całkowite zasoby biurowe w Warszawie wyniosły 6,23 mln mkw., czyli mniej niż rok temu. Oznacza to wycofanie części budynków z rynku w celach ich przebudowy lub zmiany funkcji. Taki trend jest widoczny w Europie Zachodniej od wielu lat i dotarł nad Wisłę już na stałe. Do tego dochodzi ograniczenie aktywności deweloperskiej, które przełożyło się na drastyczny spadek nowej podaży. Największy przyrost zasobów został odnotowany w ostatnim kwartale 2023 roku (ponad 40 tys. mkw.). W przeciwieństwie do poprzednich lat, większość nowej powierzchni zasiliła strefy poza centrum miasta. Największe inwestycje dostarczone w analizowanym okresie to Lakeside (22,7 tys. mkw., Mokotów), Studio B (18 tys. mkw., Centrum) oraz The Park 9 (11 tys. mkw., Jerozolimskie).

Na koniec 2023 roku w budowie znajdowało się ponad 230 tys. mkw. Ostatnio tak niski wynik rynek odnotował w 2010 roku, czyli po globalnym kryzysie finansowym. Nie należy jednak oczekiwać, że nadchodzące lata przyniosą spektakularne odbicie w tym obszarze. Wielu najemców wciąż wypracowuje nowy, postpandemiczny model pracy, z czym wiąże się stopniowe dostosowywanie portfolio biurowego. Rynek nadal nie osiągnął punktu równowagi, dlatego deweloperzy wykazują daleko idącą ostrożność w rozpoczynaniu nowych inwestycji – podkreśla Mateusz Polkowski, head of Research & Consultancy, JLL.

W 2023 roku czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w centrum miasta utrzymały się na stabilnym poziomie r-d-r od 18 do 26 euro/mkw. miesięcznie. Ostatni kwartał roku przyniósł wzrost stawek poza centrum do 12-18 euro/mkw. miesięcznie, co było spowodowane ograniczoną dostępnością nowej powierzchni.

Rynek inwestycji biurowych pozostawał stonowany przez cały 2023 rok. W IV kwartale inwestorzy wydali w tym segmencie około 151 mln euro, co podniosło całoroczne obroty do poziomu przekraczającego 427 mln euro. Oznacza to spadek o 80 proc. w porównaniu z 2022, kiedy to rynek był świadkiem zakończenia rekordowej sprzedaży Warsaw Hub. Jest to też najniższy wynik od 2009 roku. Prawie wszystkie transakcje nabycia nieruchomości biurowych w 2023 roku dotyczyły nieruchomości warszawskich. Jedynym nowoczesnym projektem biurowym sprzedanym w miastach regionalnych był krakowski Onyx.

Najbardziej znaczącymi transakcjami była sprzedaż Mokotów Nova, Wola Retro i My Place II. Dwa ostatnie aktywa zostały zakupione przez inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej, którzy znacząco zwiększyli swoją obecność na polskim rynku inwestycyjnym.

Pomimo osłabionej aktywności, sektor biurowy przyciągnął również zainteresowanie nowych graczy rynkowych. Kompleks biurowy Celebro, którego największym najemcą jest Avon, został kupiony przez Eika Real Estate Fund od White Stone, co było pierwszą transakcją litewskiego inwestora w Polsce. Część nabytego budynku została zaadaptowana na centrum badań klinicznych firmy Pratia należącej do grupy Neuca - jednej z największych firm farmaceutycznych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej – komentuje Marcin Sulewski, head of Office Investment, JLL.