Polska Druga połowa roku lepsza od pierwszej

Jak przypominają eksperci Axi Immo, po latach 2021 i 2022, nazywanych złotym okresem rozwoju rynku magazynowego w Polsce, 2023 roku był okresem większych wyzwań w związku ze zmianą sytuacji makroekonomicznej. Głównych przyczyn upatrywano w wysokiej inflacji, która to wpłynęła na siłę nabywczą konsumentów, utrzymujących się wysokich stopach procentowych, a także niepewności za wschodnią granicą. Rynek rozwijał się, ale wolniej, zwłaszcza w I połowie roku, aby przyspieszyć pod koniec 2023 roku.

Po roku przerwy w 2023 roku sektor magazynowy wrócił na pierwsze miejsce na rynku inwestycyjnym. Udział aktywów przemysłowo-logistycznych wyniósł 966 mln euro (-52 proc. r-d-r) i odpowiadał za 46 proc. zrealizowanego wolumenu. Średnia pięcioroczna dla rynku inwestycyjnego wskazuje, że przejęcia produktów magazynowych wyniosły około 39 proc. (najwyższy udział sektora to 51 proc. w 2021 roku, najniższy to około 16 proc. w 2019 roku). W ubiegłym roku na około 25 transakcji kupna-sprzedaży największymi zarejestrowanymi były przejęcie 80 proc. udziałów w firmie 7R przez Nrep oraz sprzedaż Panattoni Campus 39 we Wrocławiu do P3.

Pomimo ogólnie słabszego roku inwestorzy są nadal zainteresowani aktywami przemysłowymi i logistycznymi i to w tym sektorze upatrują największej stabilności. Od około połowy ubiegłego roku obserwujemy, że stopy kapitalizacji pozostają w trendzie wzrostowym i na koniec 2023 roku dla produktów typu prime wynosiły około 6,5-6,75 proc. Na rynku oczekuje się na decyzje EBC i FED w kontekście obniżenia stóp procentowych, które mogą uruchomić większą aktywność inwestorów, ale dopiero pod koniec 2024 roku. Innymi wyczekiwanymi pozytywnymi informacjami są te o ustabilizowaniu się inflacji, a także o zażegnaniu konfliktu za wschodnią granicą Polski. W perspektywie długoterminowej mogą mieć one kluczowe znaczenie m.in. dla decyzji o przenoszeniu produkcji do naszej części Europy - ocenia Grzegorz Chmielak, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych i Wycen, Axi Immo.

Zgodnie z oczekiwaniami w wyniku spowolnienia koniunkturalnego w 2023 roku część z aktywnych dotychczas grup najemców zdecydowała się ograniczyć plany dotyczące ekspansji i akwizycji nowych powierzchni. W ujęciu rocznym decyzje te nieznacznie wpłynęły na statystyki popytu brutto (z wyłączeniem umów krótkookresowych), który na koniec grudnia 2023 roku wyniósł 5,6 mln mkw. (-15 proc. r-d-r). Ostatecznie trzeci najwyższy w historii rynku wynik w połowie 2023 roku wydawał się trudny do osiągnięcia, biorąc pod uwagę, że w ramach całkowitej aktywności najemców zamknięto transakcje na nieco powyżej 1 mln mkw. Z kolei popyt netto uwzględniający nowe umowy i ekspansje w 2023 roku wyniósł 3,4 mln mkw. (-24 proc. r-d-r), co jasno wskazuje, że w zeszłym roku najemcy częściej decydowali się na przedłużenia umów, które stanowiły około 40 proc. zrealizowanych transakcji.

W trójce najaktywniejszych regionów znalazły się województwa mazowieckie (1,4 mln mkw., +4 proc. r-d-r), dolnośląskie (1 mln mkw., +23 proc. r-d-r) i śląskie (910 tys. mkw., -25 proc. r-d-r). W 2023 roku ponownie zamknięto jednostkowe transakcje na ponad 100 tys. mkw., w tym dla klienta z branży e-commerce w parku P3 Wrocław (265,1 tys. mkw.), poufnego klienta z branży modowej w DL Invest Psary/Czeladź (120 tys. mkw.) oraz wejście logistyka do CTPark Warsaw West (Wiskitki) na 110 tys. mkw.

W 2023 roku mogliśmy zaobserwować dwa tempa występujące w popycie na polskim rynku magazynowym. I połowa roku była dość wyczekująca, przy czym to Axi Immo doradzało przy największej transakcji z tego okresu. W Małopolsce, w okolice Krakowa zdecydował się wejść operator logistyczny MCG EastBridge, który zajmie 56,2 tys. mkw. w GLP Kraków III Logistics Centre. II połowa roku to punkt kulminacyjny i wyraźne odbicie w popycie, kiedy to podpisano trzy duże umowy na łącznie około 0,5 mln mkw. Niemniej w całym 2023 roku wyraźnym trendem były konsolidacje wynikające z chęci optymalizacji, z kolei w przypadku relokacji najemcy byli solidarni i wybierali nową powierzchnię w ramach tej samej mikrolokalizacji - zaznacza Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, Axi Immo.

Podobnie do sytuacji w popycie, analitycy AXI IMMO wskazują, że po stronie podażowej również można było zaobserwować dwa tempa rozwoju. Roczna aktywność deweloperów zakończyła się oddaniem na koniec grudnia 2023 roku 3,7 mln mkw. (-16 proc. r-d-r) nowoczesnej powierzchni magazynowej, co powiększyło całkowite zasoby sektora do około 31,7 mln mkw. (+13 proc. r-d-r). W zeszłym roku zdecydowanie więcej powierzchni dostarczono w I połowie roku, 2,59 mln mkw., co odpowiada za około 70 proc. wszystkich projektów zrealizowanych w 2023 roku.

W przypadku niższego wolumenu podaży dostarczonej od lipca do końca grudnia 2023 roku należy wspomnieć o zmianie struktur finansowania nowych inwestycji, które wymagały wyższego udziału umów przednajmu przed rozpoczęciem budowy. Niemniej regionami z największą nową podażą były województwa mazowieckie (702 tys. mkw., 19 proc. dostarczonych zasobów), śląskie (blisko 600 tys. mkw., 16 proc.) oraz lubuskie (437 tys. mkw., 12 proc.). Jak podkreślają eksperci Axi Immo, w woj. lubuskim nie dostarczono żadnego nowego projektu w IV kwartale 2023 roku. Z kolei wśród największych zrealizowanych inwestycji o powierzchni ponad 100 tys. mkw. znalazły się Panattoni BTS Zalando Bydgoszcz (kujawsko-pomorskie, 146 tys. mkw.), Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (dolnośląskie, 125 tys. mkw.), DL Invest Psary/Czeladź (śląskie, 120 tys. mkw.) oraz CTPark Iłowa (lubuskie, 111,3 tys. mkw.).

Zgodnie z zapowiedziami deweloperów, na koniec grudnia 2023 roku w budowie znajdowało się około 2,8 mln mkw. (-16 proc. r-d-r), z których około 49 proc. pozostaje bez podpisanych umów najmu. Niekwestionowanym liderem wśród regionów jest woj. dolnośląskie (829 tys. mkw. w budowie), wyprzedzające woj. mazowieckie (478,8 tys. mkw.) i łódzkie (402,9 tys. mkw.).

Na koniec 2023 roku współczynnik powierzchni niewynajętej na polskim rynku magazynowym wyniósł 7,4 proc. (+3,2 p.p. r-d-r). Najwyższy pustostan zanotowano w woj. świętokrzyskim (18,4 proc.), lubuskim (14,2 proc.) i łódzkim (10,2 proc.). Po drugiej stronie skali znajdują się woj. pomorskie i podkarpackie (po 1,7 proc.), małopolskie (2,2 proc.) oraz warmińsko-mazurskie (2,6 proc.). Z kolei w liczbach bezwzględnych najwięcej powierzchni od zaraz do wynajęcia znajduje się w województwach mazowieckim (503 tys. mkw.), łódzkim (461 tys. mkw.), śląskim (334 tys. mkw.) i dolnośląskim (333 tys. mkw.).

Średnie stawki bazowe na głównych rynkach, w inwestycjach typu big box, wahały się w przedziale 3,6-4,3 euro/mkw. za miesiąc w przypadku starszych obiektów, oraz 4-4,7 euro/mkw. za miesiąc w nowych inwestycjach. Trend spadkowy był widoczny w stawkach efektywnych, zwłaszcza w lokalizacjach z dużą konkurencją. Niezmiennie najdroższą lokalizacją pozostaje Warszawa Miasto, gdzie średnie ceny ofertowe w nowych inwestycjach osiągają pułap nawet do 7 euro, a w starszych utrzymują się na poziomie około 6 euro/mkw. Ponadto w wybranych projektach w regionie Krakowa ofertowe czynsze sięgają nawet 6,5 euro.

Spodziewamy się, że w 2024 roku będziemy nadal obserwować równomierny rozwój rynku magazynowego w Polsce. Korzystając z dojrzałości naszego sektora, wypracowanych schematów, doświadczenia oraz lokalizacji na mapie Europy, pozostajemy ważnym rynkiem dla firm zainteresowanych skracaniem łańcuchów dostaw i przenoszeniem z Azji produkcji bliżej rynków zbytu. Po stronie popytu przewidujemy także, że wiele firm będzie dążyć do dalszej optymalizacji kosztów, w tym konsolidacji, z kolei deweloperzy skupią się na rozwoju projektów w lokalizacjach z mniejszą dostępnością powierzchni. W tej sytuacji spodziewamy się stopniowej stabilizacji poziomu pustostanów. Wskaźniki makroekonomiczne, zwłaszcza te związane z rynkiem konsumenckim, wykazują pozytywny sentyment, co może dodatnio przełożyć się na popyt na powierzchnie magazynowe ze strony tej grupy najemców. Z drugiej strony nadal słabe nastroje wśród firm produkcyjnych w krajach Europy Zachodniej mogą w krótkim okresie ograniczyć rozwój najemców-dostawców obecnych w naszym kraju - podsumowuje Renata Osiecka, partnerka zarządzająca, Axi Immo.