Świat Inwestują prywatne miliardy

W 2023 roku kapitał prywatny (spółki kontrolowane przez osoby prywatne) zainwestował na całym świecie 338 mld dolarów, co stanowi 49 proc. udziału w całkowitych inwestycjach – najwyższy udział w historii. W 2022 roku udział kapitału prywatnego stanowił 44 proc. wszystkich inwestycji w nieruchomości. Chociaż inwestycje prywatne w 2023 roku zmniejszyły się prawie o połowę w porównaniu z wolumenem z 2022 roku, był to mniejszy spadek niż inwestycje instytucjonalne i publiczne, które spadły o 53 proc. Eksperci Knight Franka oceniają, że stopy procentowe na całym świecie nie spadną znacząco do końca 2024 roku – można więc oczekiwać, że kapitał prywatny pozostanie aktywny.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne na świecie spadły w 2023 roku o 46 proc. do 698 mld dolarów, ponieważ inwestorzy zmagali się z podwyższonymi stopami procentowymi i wyższymi kosztami zadłużenia. Mniejszy wolumen w dużym stopniu wynika z ograniczonej aktywności inwestorów z USA. W 2023 roku inwestycje amerykańskiego kapitału spadły o 52 proc. rok do roku. Wyższa aktywność prywatnych inwestorów w obecnych warunkach rynkowych nie powinna również zaskakiwać. Grupa ta jest stosunkowo dobrze przygotowana do zawierania transakcji w środowisku wyższych stóp procentowych, ponieważ kapitał prywatny jest zazwyczaj mniej zależny od zadłużenia w porównaniu do innych grup inwestorów – wyjaśnia Alex James, szef działu Private Client Advisory – Commercial, Knight Frank Private Office.

W Polsce od lat są aktywne zagraniczne family office inwestujące najczęściej w bezpieczne aktywa z długimi umowami najmu – biurowce, magazyny oraz parki handlowe. Obszar zainteresowań obejmuje również obiekty z potencjałem wzrostu wartości. W ostatnim czasie dostrzegamy jednak większe zainteresowanie ze strony prywatnego, polskiego kapitału. Do tej pory zamożni Polacy inwestowali najczęściej w mieszkania na wynajem. Obecnie na ich celowniku znajdują się również nieruchomości komercyjne, ale takie z długimi umowami najmu i niewymagające aktywnego asset managementu, lub też nieruchomości w bardzo atrakcyjnych cenach. Limit inwestycji dla polskich inwestorów prywatnych można określić na około 10 milionów euro – ocenia Michał Grabara, dyrektor w dziale Capital Markets w polskim oddziale Knighta Franka.

Po raz pierwszy w historii sektor przemysłowy i logistyczny cieszył się największym zainteresowaniem, pochłaniając jedną czwartą wszystkich światowych inwestycji o wartości 174 mld dolarów. W czasie gdy sektory logistyczny i przemysłowy, handlowy, hotelowy oraz senior housing zwiększyły swój udział w całkowitych inwestycjach w 2023 roku, rynek biurowy spadł z 25 proc. w 2022 roku do 22 proc. w 2023 roku, a udział sektora mieszkaniowego spadł z 30 do 24 proc. Wszystkie sektory odnotowały roczny spadek inwestycji ogółem w 2023 roku, przy czym najmniejszy spadek odnotowano w sektorach mieszkaniowym i senior housing (-28 proc.).

W przypadku kapitału prywatnego udział poszczególnych sektorów się zmienił. Inwestorzy prywatni najczęściej wybierali segment living, w dalszej kolejności logistykę i przemysł oraz biura. Dla grupy High-Net Worth Individuals (HNWI) pierwszym wyborem były jednak biura, które odzyskały pozycję najpopularniejszego sektora inwestycyjnego, po tym jak w 2022 roku pozostały w tyle za inwestycjami w sektorze mieszkaniowym. Ta grupa inwestorów skorzystała na mniejszej konkurencji.

Inwestorzy z USA, Kanady i Singapuru odpowiadali za niemalże połowę wszystkich transgranicznych globalnych inwestycji w nieruchomości komercyjne w 2023 roku. Jednak spośród 10 największych globalnych źródeł kapitału jedyni inwestorzy, którzy zwiększyli inwestycje w 2023 roku, pochodzili ze Zjednoczonych Emiratów Arabskich (+349 proc.) i Japonii (+156 proc.). Dla japońskiego kapitału rok 2023 był rekordowy pod względem inwestycji transgranicznych, które wyniosły 8 mld dolarów. Kupujący skorzystali m.in. z wolniejszego tempa transakcji oraz zmniejszonej globalnej konkurencji. Japońscy inwestorzy byli piątym co do wielkości źródłem kapitału transgranicznego w 2023 roku i jednocześnie po raz pierwszy znaleźli się w pierwszej dziesiątce.

Największym źródłem prywatnego kapitału transgranicznego w 2023 roku byli inwestorzy z Francji, którzy zainwestowali 3,1 mld dolarów. Prywatny kapitał francuski w 2024 roku celował głównie w aktywa europejskie, szczególnie w Niemczech, Hiszpanii, Włoszech i Wielkiej Brytanii. Inwestorzy z USA spadli z czołowego miejsca w 2022 roku na szóste miejsce w rankingu 10 największych źródeł prywatnego kapitału transgranicznego w 2023 roku, przy spadku inwestycji o 72 proc. rok do roku do 1,3 mld dolarów. Tymczasem transgraniczny kapitał z Hiszpanii był największym źródłem inwestycji dokonanych przez grupę HNWI w 2023 roku, a te ukierunkowane były na nieruchomości komercyjne w USA, Irlandii, Holandii i Wielkiej Brytanii.

Eksperci Knight Franka oceniają, że w 2024 roku największym popytem ze strony inwestorów będzie się cieszył sektor living – 14 proc. respondentów badania Attitude Survey przeprowadzonego przez firmę chce skupić się na tej klasie aktywów. Zainteresowanie jest największe w Europie, na Bliskim Wschodzie, w Ameryce Północnej i w Azji.